Comment tirer profit de l'activité de self-stockage: pour commencer

Notre entreprise de self-stockage magnifiquement aménagée.

Peut-être que vous êtes comme moi et avez eu une belle carrière, ou peut-être que vous cherchez simplement un autre type d'entreprise pour démarrer.

Au cours de mes vingt-cinq ans en tant qu'ingénieur civil, j'ai travaillé avec de nombreux propriétaires d'entreprise, développeurs et entrepreneurs, mais la plupart d'entre eux n'avaient pas le style de vie, les horaires de travail flexibles et les revenus que je souhaitais. Il y avait un gars qui avait à la fois du temps et de l'argent, et il possédait une entreprise de self-stockage. Sa visite à mon bureau a changé ma vie. Permettez-moi de partager ce que j'ai appris de cette visite et que j'ai vécu plus tard pour être vrai.

Avantages de la propriété du self-stockage

Soyez votre propre patron: De plus, il n'y a pratiquement pas d'employés par rapport à la plupart des entreprises et aucune politique d'entreprise à gérer au quotidien. Le self-stockage est une entreprise dirigée par les gestionnaires.
Horaire de travail flexible: j'ai pu continuer à travailler dans mon entreprise d'ingénierie à temps plein. Puis un jour, j'ai remplacé mes revenus d'ingénierie et j'ai pu prendre ma retraite. Maintenant, mon responsable gère les affaires quotidiennes de mes trois emplacements de self-stockage pendant que je m'occupe de la vue d'ensemble et que je travaille au bureau de temps en temps pour le plaisir.
Contrôlez votre propre avenir et votre sécurité: même en tant que propriétaire d'une entreprise d'ingénierie, j'échangeais des dollars pendant des heures. Et il n'y avait jamais assez d'heures dans la journée. Le self-stockage fournit une sorte de revenu résiduel à vie une fois que vous le faites fonctionner sur tous les cylindres. Et tout au long de votre parcours, vous construisez des capitaux propres pour avoir un revenu de retraite lorsque vous êtes prêt!
Opportunité de croissance et risque limité: j'étais prêt à travailler dur mais je ne voulais pas risquer tout ce que j'avais déjà accompli, alors j'ai cherché une industrie en croissance, des profits élevés et des taux de réussite élevés. Si vous regardez l'industrie du self stockage comme je l'ai fait, vous constaterez que le self-stockage a des taux de retour à long terme plus élevés pour toutes les grandes catégories de biens immobiliers, y compris les appartements, les immeubles de bureaux, la propriété industrielle et le commerce de détail, et coûte moins cher à construire.

Comment commencer

Faire le premier pas est la partie la plus difficile. J'ai conçu mon premier self-stockage il y a 20 ans en tant que jeune ingénieur civil. Je ne savais même pas ce que c'était jusqu'à ce que mon client me donne les détails, je l'ai conçu et je l'ai fait approuver par la Commission d'urbanisme et de zonage. Depuis, j'ai conçu de nombreuses installations similaires. Plus récemment, j'ai planifié, conçu, construit et exploité deux installations de libre-entreposage que je possède et je suis en train de construire ma première installation internationale au Canada. J'ai appris des expériences de la vie réelle et continue d'apprendre chaque jour.

Premiers pas

Certaines personnes peuvent vous dire que le self-stockage est facile, ne prend pas beaucoup de planification, de temps ou d'argent de poche, et rapporte toujours de l'argent. Il faut se méfier. Il n'y a rien de plus éloigné de la vérité. Pour une installation typique de 50 000 pieds carrés, vous investirez entre 400 000 et 500 000 dollars de votre propre argent, emprunterez de 3 à 5 millions de dollars à la banque et passerez personnellement des centaines d'heures avant de louer la première unité. Mais une installation correctement planifiée, exploitée et financée peut être une entreprise très enrichissante et rentable.

Sélection du site

Emplacement, emplacement, emplacement. C'est le facteur le plus important du succès d'une entreprise de self stockage. Je recommande de rechercher une propriété sur une route avec un volume de trafic quotidien moyen d'au moins 10 000 véhicules par jour avec un volume de trafic quotidien moyen recommandé de 20 000 véhicules par jour ou plus. Commencez à parler à tout le monde de votre agent immobilier local, banquier, urbaniste et autres opérateurs de self stockage.

Chaque propriété est unique et chaque ville a généralement des règlements de zonage spécifiques qui ont un impact sur la capacité de stockage d'une propriété donnée. En règle générale, vous avez besoin de 4 à 5 acres pour un bâtiment à un étage et de 2 acres pour un bâtiment à plusieurs étages. Souvent, les fabricants de bâtiments effectuent gratuitement des mises en page préliminaires.

Conception

L'implication précoce de votre ingénieur et de votre fournisseur de bâtiment est essentielle pour une installation bien conçue. Vous pouvez également obtenir de bonnes idées en lisant des publications spécialisées et en visitant les installations de self stockage existantes. Pendant le processus de conception, vous devez également commencer à commercialiser votre installation.

Approbations réglementaires

Ne sous-estimez pas les détails et les plans qui seront nécessaires. Des plans de construction et de site presque complets seront souvent nécessaires. Ne sous-estimez pas le temps qu'il faudra pour obtenir les approbations réglementaires. Il s'agit d'une étape critique où un compromis est souvent nécessaire. Vous devriez avoir un délai de 12 mois dans votre contrat d'achat, même si vous devez payer un supplément pour les 6 mois suivants.

Construction

Plus vos plans et documents de construction sont détaillés, moins votre projet aura de dépassements de coûts. Vous devez avoir un point de contact unique avec tous vos prestataires et vous souhaitez être disponible quotidiennement sur place. Personne ne protégera votre argent et vos intérêts aussi bien que vous.

Opérations, employés et systèmes

Votre atout numéro un, ce sont vos employés. Nous gérons une installation de 50 000 pieds carrés avec un directeur et un employé à temps partiel pour travailler le samedi. Embauchez vos employés en fonction de leurs compétences en relations humaines, de leurs capacités d'expression et d'écriture, de leur bon sens en premier et de leurs connaissances en matière de stockage personnel. Commencez le premier jour à créer des systèmes et des procédures pour rendre le flux de travail plus fluide. N'oubliez pas que vous aurez plusieurs employés au fil des ans, une documentation écrite est donc essentielle.

Marketing et ventes

Votre marketing devrait commencer bien avant l'ouverture de votre site, en commençant par la sélection et la conception du site. Je l'ai déjà dit, mais cela vaut la peine de le répéter: 90% de nos locataires nous ont trouvés en passant par Internet et en faisant appel à des clients existants. Les 10 derniers% proviennent du reste de notre marketing et publicité. Mais les 10 derniers% pourraient faire la différence entre le seuil de rentabilité ou un profit. Et ce n'est pas parce qu'ils entrent dans votre magasin qu'ils loueront. La grande majorité des gestionnaires de self-stockage sont des commis qui prennent les commandes, certains sont des agents du service à la clientèle qui prennent les commandes. Les grands managers sont des commerciaux.

Neuf choses à faire en premier

Faites un examen personnel pour vous assurer que vous avez les connaissances, suffisamment de temps et d'argent ou la possibilité de prendre un bon départ.
Rejoignez votre association de self-stockage locale ou nationale et assistez à des réunions.
Abonnez-vous à un magazine spécialisé comme Inside Self-Storage ou Mini-Storage Messenger .
Lisez les règlements de zonage et des zones humides de la ville où vous souhaitez acheter un terrain. Rencontrez l'ingénieur et l'urbaniste de la ville pour discuter du processus d'obtention de permis pour une installation de libre-entreposage.
Trouvez un agent immobilier commercial pour vous aider dans votre recherche de terrain.
Rencontrez votre banquier et renseignez-vous sur les prêts de self stockage.
Rencontrez un ingénieur local pour obtenir des délais approximatifs pour la conception et les approbations du site.
Arrêtez-vous à chaque installation de libre-entreposage que vous passez et parlez aux propriétaires. Faites-leur savoir que vous envisagez de créer votre propre entreprise. Certains propriétaires hésiteront à en dire beaucoup, mais beaucoup se feront un plaisir de vous donner des tonnes d'informations utiles.
Découvrez les installations de votre communauté. Vous serez étonné de la rapidité avec laquelle vous commencez à apprendre des informations précieuses.

Établissez un calendrier réaliste

Pour les trois installations que j'ai construites et que je possède actuellement, il s'est écoulé en moyenne deux ans entre le moment où j'ai décidé de construire et l'ouverture des portes. Bien que cela puisse sembler lent, c'est assez rapide.

Tout d'abord, vous devez trouver un terrain qui correspond à vos besoins et négocier une option d'achat.
Ensuite, votre ingénieur doit concevoir le projet et obtenir l'approbation des conseils municipaux locaux.
Après les approbations réglementaires, vous devez faire des conceptions plus détaillées.
Ensuite, vous devez choisir un (des) entrepreneur (s) et, bien sûr, vous devez ensuite construire l'installation.

Plus votre calendrier sera réaliste, mieux vous serez préparé et ce sera certainement beaucoup moins stressant.

Vous pouvez réaliser 100% de bénéfices sur tous les produits vendus.

La quatrième chose concerne les agents immobiliers. Les agents immobiliers ne sont pas des ingénieurs, des experts en zonage ou des experts en développement et ils peuvent ou non connaître les détails qui peuvent rendre une propriété impropre à un développement de self stockage. Ils ne seront en aucun cas tenus responsables si la propriété n'est pas adaptée à vos besoins. Vous devez faire votre propre diligence raisonnable. Vous n'avez pas à respecter le prix d'offre minimum qu'ils suggèrent.

5. Employés

La cinquième chose concerne les employés. Il est dans la nature humaine d'être bouleversé lorsque l'accord est changé. Vous devez être très très précis sur les responsabilités du poste de gestionnaire, les tâches et les politiques de votre entreprise au stade de l'entretien et cela devrait être par écrit. Trop souvent, les entretiens sont effectués de manière spontanée et informelle. Alors qu'un bon gestionnaire potentiel n'a peut-être jamais travaillé dans un self stockage avant de devoir être un homme d'affaires, une personne humaine et motivé. Et ce n'est pas parce qu'ils disent qu'ils le sont que cela est vrai.

Tout changement d'emploi ou même des clarifications après leur embauche sera perturbateur. Même les choses que vous considérez comme du bon sens, comme ne pas utiliser l'ordinateur pour des sites sociaux personnels pendant la journée, devraient figurer dans le manuel de l'entreprise. Le gestionnaire de self stockage doit être le touche-à-tout du marketing hors site en personne, du nettoyage, des appels en retard de paiement, de la comptabilité, de la maintenance, etc. Plus vous et votre gestionnaire comprenez avant d'être embauchés, mieux c'est. Votre manager est votre atout numéro un!

6. Fabricants de bâtiments en libre-service

Sixièmement, lié aux fabricants de bâtiments de self-stockage. Ils fournissent des plans de site conceptuels gratuits, mais ces plans ne prennent souvent pas en considération toutes les caractéristiques du terrain et les règlements de zonage. Un fabricant digne de confiance vous dira que ses plans sont un point de départ et que vous avez généralement besoin d'un plan de site détaillé par un ingénieur local qui connaît les réglementations locales de zonage et qui a plus de détails sur le terrain.

7. Votre travail

C'est votre travail d'éduquer et d'enseigner à vos employés. Il est de votre devoir de faire sonner le téléphone et de faire en sorte que les prospects s'arrêtent à votre installation de libre-entreposage et que vos gestionnaires leur louent des unités.

8. Lignes de visée

Enfin, lié aux lignes de vue. L'un des problèmes de base du plan de site les plus négligés est l'exigence d'une ligne de visibilité proposée pour l'allée. En règle générale, une ligne de visée appropriée doit être fournie pour tout développement commercial. Puisqu'il s'agit d'un problème de sécurité, il est difficile d'obtenir un écart ou une approbation s'il n'est pas respecté. Ils sont généralement basés sur la vitesse du trafic existant (pas la limite de vitesse) et commencent entre 250 et 350 pieds et dépassent 1000 pieds pour des vitesses de trafic plus élevées. J'ai vu des plans bien en cours avant de se rendre compte que les lignes de visibilité requises ne pouvaient pas être fournies. Je connais des choses ennuyeuses, mais l'ingénieur civil en moi ne pouvait pas m'en empêcher.

Réponses à sept FAQ

Je n'ai pas d'expérience en self-stockage. Puis-je créer une entreprise prospère?

Oui, vous pouvez. En fait, la grande majorité des 50 000 entreprises de self-stockage aux États-Unis appartiennent à des particuliers qui ne possèdent que des installations de stockage. Ils ont commencé comme vous et moi sans expérience en self stockage. L'avantage du self stockage est qu'il n'est pas compliqué par rapport à la plupart des entreprises. Avec des recherches et une aide en cours de route, vous pouvez créer une entreprise qui coûte moins cher que la plupart des entreprises immobilières et d'autres entreprises et qui présente un taux de risque très faible.

Et le meilleur de tous, il produit l'une des choses les plus importantes que de nombreuses entreprises ne produisent jamais: un flux de trésorerie positif résiduel qui peut durer toute une vie ou même des générations. Et c'est amusant! La meilleure façon de se lancer dans le self stockage est d'utiliser un système éprouvé. Découvrez l'opportunité d'autorité de stockage à la fin de cet article.

Combien d'argent (capitaux propres) dois-je avoir pour construire un self-stockage et combien la banque me prêtera-t-elle?

En règle générale, vous aurez besoin de 15 à 35% des frais de développement et la banque accordera un prêt pour le solde. Il peut y avoir des exceptions à la fois au bas de gamme et au haut de gamme en fonction du marché et de l'économie de votre région, de votre expérience commerciale et de votre cote de crédit, des banques individuelles et d'autres facteurs.

Combien ça coûte de construire?

Il y a trois principaux domaines de coût à prendre en compte: le premier est les coûts de pré-construction (ou coûts de pré-prêt). Cela comprend les coûts d'ingénierie pour les plans de site et les approbations réglementaires; les frais bancaires pour la demande de prêt (frais ou points de demande de prêt, frais d'évaluation, etc.); et les frais d'option foncière. Bien que ces frais soient souvent considérés comme faisant partie de vos capitaux propres dans le projet, vous devez généralement payer ces frais de votre poche car une banque ne vous accordera pas de prêt sans un projet approuvé par la ville ou des frais de prêt bancaire payés à l'avance.

C'est de l'argent à risque car il n'y a aucune garantie que la ville approuvera votre projet. Il est donc très important que vous fassiez preuve de diligence raisonnable concernant la «qualité» (terres humides, servitudes, zonage et autres restrictions) du terrain et avec la Ville avant de dépenser des sommes importantes pour les plans finaux du site d'ingénierie. Souvent, payer un ingénieur civil local pour examiner les règlements de propriété et de zonage et vous fournir un plan conceptuel à examiner avec la Ville est de l'argent bien dépensé. En règle générale, ce premier groupe de frais peut être compris entre 25 000 $ et 50 000 $ si aucun problème majeur n'est survenu.

Le deuxième domaine de coûts est le coût du terrain et de la construction. Ces frais peuvent varier considérablement en fonction du prix du terrain, des améliorations foncières individuelles et de la taille et du type d'installation de self stockage. Le terrain peut varier de 50 000 $ à plusieurs centaines de milliers de dollars. Les améliorations foncières individuelles varient considérablement d'un site à l'autre.

Je possède trois installations et chacune a un coût spécial d'amélioration des terres. Un site était relativement au niveau du sable et du gravier, ce qui avait un faible coût d'amélioration du site. Un deuxième self stockage était sur une parcelle en pente qui nécessitait un remplissage supplémentaire de 3 à 4 pieds pour l'ensemble du site. Une propriété a nécessité 20 000 $ d'analyses du sol pour la pollution et bien plus encore pour l'assainissement des sols requis par les lois de l'État et fédérales.

Je déteste vous donner un seul numéro pour la construction, mais je sais que c'est ce dont vous avez besoin pour une enquête préliminaire. Donc, avant de passer en revue la parcelle individuelle et le développement proposé, j'utiliserais un nombre de 40 $ par pied carré. Ceci est pour vos bâtiments de self stockage en métal de base et n'inclut pas le coût du terrain, les améliorations spéciales du terrain ou tout autre coût inhabituel qui peut être rencontré.

Ce coût peut être affiné une fois que vous avez choisi une propriété et que votre ingénieur civil local a réalisé un plan conceptuel du site. Et une fois qu'un plan de site détaillé final est terminé, vous pouvez demander à un entrepreneur de vous fournir une estimation de construction pour un coût plus réaliste. Il est typique d'ajouter 15% aux estimations de l'entrepreneur pour les extras imprévus qui se produiront. Le troisième domaine de construction concerne les coûts de démarrage. Si vous n'avez pas inclus l'équipement et les fournitures de bureau (et de site), n'oubliez pas de les inclure ici.

Vous allez ouvrir votre nouvelle entreprise de self stockage avec vos coûts opérationnels typiques (prêt, employé, services publics, taxes, etc.) et des revenus locatifs limités. Chaque mois, vous devrez investir de l'argent dans votre entreprise jusqu'à ce qu'il y ait suffisamment de locations pour payer vos factures. Cela peut prendre plusieurs mois à deux ou trois ans en fonction de nombreux facteurs. Si vous avez fait preuve de diligence raisonnable et déterminé qu'il y a un besoin pour la nouvelle installation de stockage, si vous disposez d'un bon emplacement avec un trafic adapté et que vous êtes prêt à bien commercialiser l'installation, vous pouvez réduire considérablement le temps nécessaire pour atteindre le seuil de rentabilité et réaliser des bénéfices.

Encore une fois, je sais que vous cherchez des chiffres. Je peux vous dire que pour les trois installations que je possède, j'ai trois périodes de location différentes pour atteindre le seuil de rentabilité - moins d'un an, 1,5 an (et j'espère moins d'un an pour l'installation que je viens d'ouvrir) j'ai eu un temps plein employé dans chaque établissement. De nombreux experts dans le domaine vous recommandent de prévoir un budget pour une période de 2 ans pour atteindre le seuil de rentabilité. Vos deux plus gros coûts opérationnels après le paiement de votre prêt seront vos employés et les impôts fonciers. Dès le début, vous devriez rencontrer votre évaluateur fiscal local ou vérifier quels autres établissements de self stockage de votre ville paient pour les impôts afin de ne pas être surpris.

Un hors-mur aux dépenses mensuelles pour un self stockage de phase 1 inconnu (25 000 + -sf) pourrait être d'environ 15 000 $ + ou - 5k. Donc, en supposant un taux de location moyen de 100 $ par unité, vous devrez louer 150 unités pour atteindre le seuil de rentabilité.

Combien de pieds carrés dois-je construire et de combien de terrain ai-je besoin?

Certaines théories commerciales doivent être observées pour décider de la quantité de stockage à construire. L'un est d'avoir une stratégie de sortie. En règle générale, les ventes de self stockage les plus élevées sont attribuées aux installations achetées par les reits ou d'autres grands opérateurs de self stockage. En général, ils veulent des installations de 40 000 pieds carrés et plus. Vous ne voulez pas avoir une installation si petite qui prouve seulement que le self stockage est un bon choix pour la région et attire une installation plus grande pour faire la majorité des bénéfices après avoir fait le travail acharné.

L'exception à cela est si vous considérez votre entreprise de self stockage comme une entreprise secondaire que vous avez construite sur un terrain que vous possédez déjà et que vous dirigez depuis votre bureau commercial existant. La location du self-stockage est tellement plus rapide (et les loyers plus élevés par pc) lorsque vous avez un bureau avec des heures de bureau régulières. Pour payer pour un gestionnaire et faire un profit significatif et payer tous vos efforts et risques, vous pouvez utiliser une estimation préliminaire de 40000 pieds carrés (pour toutes les phases) jusqu'à ce que vous ayez fait toute la diligence raisonnable pour votre projet spécifique.

Vous n'êtes pas obligé de construire l'ensemble du projet en une seule phase et en fait, le phasage est fortement recommandé. Cela vous évitera les dépenses supplémentaires liées à un grand nombre d'unités non louées. Un projet de 50 000 Sf pourrait être construit en deux ou peut-être trois phases selon les besoins de stockage d'une zone spécifique. Bien sûr, la clé est de calculer la superficie nécessaire pour votre zone et de soustraire la superficie existante et le stockage déjà proposé (mais non construit).

Pour la plupart des zones où il y a de nombreuses installations de self stockage à choisir, la zone de tirage est un rayon de 3 à 5 miles et la demande est généralement de 4 à 7 pieds carrés par personne. Ces facteurs varient considérablement d'un endroit à l'autre. Vous pouvez appeler un évaluateur de self stockage local (assurez-vous qu'il a une expérience en évaluation de self stockage) et lui demander quels numéros ils utilisent. Votre banque exigera généralement une évaluation de votre projet et votre banque peut vous donner les noms de leurs évaluateurs à contacter pour obtenir ces informations locales.

La superficie de terrain dont vous avez besoin dépend fortement des réglementations de zonage locales et des caractéristiques spécifiques du terrain. Les deux doivent être vérifiés tôt avec attention. Vous aurez souvent besoin de l’aide d’un ingénieur civil local. Un règlement de zonage unique ou une bande de zones humides peut rendre une propriété irréalisable pour le self stockage.

Si vous n'avez pas de contraintes de zonage, pas de contraintes d'utilité et un bon terrain (pas de forme étrange, pas de marais ou de plans d'eau, pas de servitudes, pas de pentes raides de plus de 3%, vous pouvez utiliser une estimation initiale de 10000 + ou - pc de terrain à un étage accéder au self stockage par acre de terrain.Méfiez-vous qu'il n'y a pas de terrain aussi parfait - du moins je ne l'ai pas encore trouvé.

Quels sont certains des défauts de conception du plan de site que vous avez constatés?

Pas de bureau.
Aucune surface de vente dans le bureau ou zone de vente trop petite.
Pas d'accès facile aux toilettes des clients.
Le client doit passer la barrière de sécurité pour se rendre au bureau.
Aucune porte d'homme de 4 pieds pour accéder à la zone de stockage sans ouvrir la porte principale.
Le clavier d'accès n'est pas aligné avec le portail.
Situé dans un parc industriel ou dans des endroits éloignés.
Espace entre les bâtiments de moins de 24 pieds.
Les unités plus grandes (en particulier les unités de stockage de voitures) ne sont pas situées à l'extérieur du projet où des lecteurs d'accès plus grands peuvent être fournis.
Pas assez d'aménagement paysager fourni.
Pas de fenêtres ou de petites fenêtres au bureau.
N0 ou pas assez d'éclairage du site. Une lumière à l'entrée du site est une délicate attention.
Unités de stockage non visibles de la route.
Aucune mesure de sécurité.
À de nombreuses impasses.
Perte d'unités due à une mauvaise disposition.
Pas de petites unités et ou pas assez de variété dans les tailles des unités.
Aucun casier (4 pi x 4 pi) n'est fourni.
Pour répondre à l'approbation de la ville, certaines caractéristiques architecturales rendent la construction métallique plus visible et peu attrayante.
Échelonnement non fourni sur les plans approuvés obligeant le demandeur à retourner à la commission pour approbation.
La signalisation du site ne figure pas sur les plans n'obligeant pas le demandeur à retourner à la commission pour approbation.
largeur de l'allée et / ou rayon à la route de la ville à petit. Rayon minimum de 25 pieds et un rayon d'entrée préféré de 45 pieds.
L'accès pour les VR n'est pas assez grand.

Quelles sont les choses les plus importantes que je dois savoir lorsque nous ouvrons les portes?

Il faut du temps pour que les gens réalisent que vous êtes ouvert aux affaires et que le marketing fait maintenant sera plus rentable que n'importe quel autre moment.
Il est maintenant temps de lancer une routine marketing cohérente.
Il est normal que la première et souvent la seule question des prospects se demande quel est le prix. Cela ne veut rien dire - c'est simplement la seule question qu'ils savent se poser. Le prix n'est pas la principale raison pour laquelle la plupart des gens louent.
Vous devez développer dès aujourd'hui les fonctionnalités et avantages de vente uniques de votre installation afin que vous puissiez informer vos clients.
J'espère que vous avez un site Web avant de l'ouvrir, sinon faites-en une priorité.
Vous devez «montrer l'unité» pour la louer.
Vous devez être l'expert et aider le prospect à tirer ses propres conclusions - vous ne pouvez pas simplement leur dire.
Vous devez demander au prospect la location ou la réservation.
Vous devez apprendre les objections des gens et les solutions à ces objections.