Table des matières:
Le rendement cash-on-cash (CoC) offre aux investisseurs immobiliers un moyen rapide et facile de comparer la rentabilité d'immeubles de placement immobilier similaires ou de la mesurer par rapport à une autre opportunité d'investissement (non immobilière).
D'accord, mais cela dit, il convient de noter que le cash-on-cash n'est pas un outil particulièrement puissant pour mesurer la rentabilité des immeubles à revenus locatifs, et reçoit actuellement moins d'attention dans l'analyse des investissements immobiliers qu'il ne le faisait il y a quelques années..
Une lacune réside dans le fait que le cash on cash return ne prend pas en compte la valeur temps de l'argent (c'est-à-dire l'idée qu'un dollar vaut aujourd'hui plus qu'un dollar dans le futur). Le rendement du cash-on-cash doit se limiter à la simple mesure des flux de trésorerie de la première année d'un immeuble à revenus résidentiels, et non des flux de trésorerie de ses années futures.
Néanmoins, le cash-on-cash offre toujours aux investisseurs immobiliers chevronnés et débutants un avantage valable. Alors allons-y.
Méthode
En pratique, le rendement cash-on-cash mesure le rapport entre les flux de trésorerie anticipés d'un immeuble locatif au cours de la première année et le montant de l'investissement initial en espèces réalisé par l'investisseur immobilier pour acheter le bien locatif. Par conséquent, le cash-on-cash est toujours exprimé en pourcentage.
Définitions
Étant donné que les «flux de trésorerie de la première année» et «l'investissement initial» de la propriété sont tous deux primordiaux pour le calcul du CoC, il a semblé nécessaire de les expliquer.
- Le «flux de trésorerie de la première année» (ou flux de trésorerie annuel) est le montant que la propriété devrait générer au cours de la première année d'exploitation.
- L '«investissement initial» (parfois appelé investissement total) est le montant total de trésorerie investi, y compris l'acompte, les points de prêt et le coût d'acquisition (frais de séquestre et de propriété, frais d'évaluation et d'inspection).
Calcul
La formule est:
Flux de trésorerie annuel / investissement total = rendement cash-on-cash
Pour vous montrer comment faire le calcul, considérons un exemple.
Supposons que vous soyez intéressé par l'achat d'un immeuble d'appartements avec les hypothèses suivantes et que vous souhaitiez déterminer quel serait votre taux de rendement cash-on-cash sur l'investissement.
- 6 unités au total
- Frais d'acquisition: 5000 $
- Loyer: 1000 $ chaque mois
- Indemnité de vacance: 5%
- Autres revenus: 720 $ par année
- Dépenses d'exploitation: 27781 $ par année
- Réserves de remplacement: 1 800 $ par an
- Hypothèque: 350000 $,
- Points de prêt: 3500 $,
- Paiement annuel: 25181 $
D'accord, utilisons maintenant ces données pour déterminer le «flux de trésorerie annuel» et l '«investissement total» nécessaires pour calculer le taux de rendement du cash-on-cash.
Flux de trésorerie annuel
- Revenu brut prévu ((6 unités x 1000 USD) x 12): = 72000 USD
- Revenu brut d'exploitation (GSI - vacance + autres revenus): 72000 $ - 3600 + 720 = 69120 $
- Bénéfice d'exploitation net (GOI - dépenses d'exploitation): 69120 $ - 27781 = 41331 $
- Cash Flow annuel = (résultat opérationnel net - réserve de remplacement - service de la dette)
- Résultat: 41331 $ - 1800 - 25181 = 14 350 $
Investissement total
- Investissement total = (acompte + frais d'acquisition + points de prêt)
- Résultat: 150000 USD + 5000 + 3500 = 158500 USD
Calcul
Flux de trésorerie annuel / investissement total = Cash on Cash Return
14 350 $ / 158500 $ = 9,05%
Maintenant que vous savez que cet investissement immobilier spécifique génère un rendement cash-on-cash de 9,05%, vous pouvez le comparer à d'autres investissements immobiliers similaires, ou à des investissements alternatifs tels qu'un taux de bons du Trésor, et décider de poursuivre ou non. un achat.
Échantillon (CoC dans le rapport)
Échantillon (calcul CoC)
© 2008 James Kobzeff