Un aperçu du marché immobilier commercial et industriel de North York

Une introduction à North York

Toronto est l'un des centres d'affaires financiers les plus stables au monde. Cela contribue à l'expansion de son secteur des services financiers. Tout comme le fait que le Canada soit sorti de la crise financière mondiale de 2007-2010 relativement indemne. L'importance internationale croissante de la ville ne fera que contribuer à la demande de bureaux et d'espaces industriels à Toronto.

North York est situé dans le quartier central de Toronto. C'est au nord du vieux Toronto, à l'est d'Etobicoke et à l'ouest de Scarborough. Il s'est développé rapidement depuis les années 1970 en raison de la croissance du centre-ville de North York. Il est devenu le deuxième centre économique de la ville, rivalisant uniquement avec le centre-ville de Toronto. Les gens et les entreprises qui ne trouvent pas d'espace au centre-ville sont de plus en plus incapables de trouver des maisons ou des bureaux abordables à North York.

Le secteur local de la construction atteindra probablement sa dixième année consécutive de croissance en 2019 alors que la région peine à répondre à la demande de biens immobiliers. Par exemple, le taux de chômage est tombé à 6%, le taux le plus bas depuis les années 90. La population croissante stimule à son tour la demande de services et d'immobilier commercial. Toronto connaît la plus grande vague de construction et de réaménagement de bureaux en une décennie et demie. Cependant, l'offre et la demande sont inégalement réparties. Cela crée des conditions de marché immobilier radicalement différentes dans la région du Grand Toronto.

Alors que l'immobilier résidentiel attire l'attention des investisseurs potentiels comme moyen de devenir riche, l'immobilier commercial est en plein essor à North York, à Toronto.

Tamara Wilhite

L'état de l'immobilier à Toronto

Selon le Financial Post , la disponibilité de la propriété industrielle partout au Canada est tombée à un creux historique de 3,9% en 2018. Plus important encore, cette pénurie de biens immobiliers industriels disponibles ne s'atténuera pas de si tôt. C'est pourquoi les loyers industriels de la ville ont bondi de 15% en 2018. Les loyers pourraient augmenter d'autant en 2019, car l'offre ne peut pas être mise en ligne aussi vite que les entreprises veulent la combler.

L'un des principaux moteurs de l'augmentation des loyers des propriétés industrielles dans la région du Grand Toronto est le manque de terrains sur lesquels bâtir. Il n'y a pas assez de terrain pour construire de nouvelles grandes installations industrielles. La croissance démographique à Toronto demeure forte. Cela laisse les développeurs industriels en compétition et perdants lorsque quelqu'un d'autre achète un terrain pour construire des immeubles en copropriété de grande hauteur. La modernisation des bâtiments existants ou l'investissement dans l'automatisation pour mieux utiliser l'espace dont ils disposent n'est pas toujours une option pour les entreprises industrielles et commerciales, ce qui conduit beaucoup d'entre elles à payer pour de nouvelles installations qui ne seront pas en ligne pendant deux ans ou plus. Pourtant, de nombreuses entreprises choisissent de construire leurs propres installations pour la sécurité qu'elles offrent.

Les locataires industriels se retrouvent expulsés lorsque les grands immeubles dans lesquels ils se trouvent sont réaménagés à des fins résidentielles. Après tout, il est plus facile de démolir un ancien entrepôt pour avoir des terrains pour la construction de maisons en rangée que de démolir une rangée de vieilles maisons unifamiliales. De plus, la conversion d'anciens entrepôts et d'espaces commerciaux en lofts spacieux est une façon ancestrale de commercialiser des unités résidentielles. Démolir les mêmes bâtiments commerciaux pour obtenir un terrain pour construire des unités de condo de hauteur moyenne est également simple, car vous n'expultez pas les résidents existants pour construire un parc de logements meilleur et plus dense.

Parce que l'argent est bon marché en raison des taux d'intérêt bas et que la valorisation des terrains et des bâtiments industriels augmente, il y a eu un pic dans les nouvelles constructions industrielles. Il est considéré comme un investissement judicieux, car le bâtiment s'appréciera à environ 10% par an et il protège l'entreprise contre les augmentations à deux chiffres de leurs taux de location.

Tout cela explique pourquoi l'activité de construction à Toronto a augmenté de 47% en 2018. Le plus gros problème pour les entreprises de Toronto est le manque de sites appropriés là où elles veulent ou doivent être. Les emplacements idéaux sont à proximité des autoroutes de la ville et des centres de population. Environ huit millions de pieds carrés d'espace industriel sont en construction dans la région du Grand Toronto. Les experts de l'industrie disent que tout cela pourrait être absorbé par le marché en raison de la demande. En fait, des quelque 7,3 millions de pieds carrés de nouveaux espaces en cours d'aménagement au centre-ville ont déjà été pré-loués à la fin de 2018.

Immobilier commercial dans l'État de North York

Plus de trois millions de pieds carrés d'espace industriel dans la région du Grand Toronto ont été absorbés au cours du dernier trimestre de 2018. Les trois quarts de cette superficie se produisent dans les marchés du Grand Toronto Ouest comme Milton, Mississauga et Brampton. Pourtant, la demande est élevée dans toute la région métropolitaine de Toronto.

Le marché central de la région du Grand Toronto - y compris North York - a la plus faible zone de disponibilité industrielle de la RGT, à seulement 0,8%. Cela explique pourquoi les loyers nets demandés à North York ont dépassé sept dollars le pied carré. Les tarifs de location industrielle ont augmenté de 23% sur une base annuelle composée entre 2016 et 2018. À titre de comparaison, la croissance des loyers entre 2014 et 2016 n'était que de 0,8%.

L'inventaire industriel de North York était de près de 73 millions de pieds carrés à la fin de 2018. Environ 900 000 pieds carrés de nouveaux locaux industriels étaient en construction à ce moment-là, bien que rien n'ait été achevé au quatrième trimestre de 2018. L'activité de location était de plus de deux millions de pieds carrés d'espace industriel. Le taux de disponibilité global de l'espace industriel à North York était de 1,2% à la fin de 2018.

L'avenir du marché immobilier de North York

Toronto est le marché industriel le plus contraint d'Amérique du Nord. Le marché global n'a que 2,2% de disponibilité. Vancouver est arrivé deuxième avec 2,4%. Pourquoi la demande en immobilier industriel monte-t-elle en flèche? Cela est principalement dû à un besoin accru d'entreposage, de distribution alimentaire et d'espace de commerce électronique. Et l'emplacement idéal pour ces installations est à North York en raison des routes de transport comme l'autoroute 400, l'autoroute 401, l'autoroute 404 et la promenade Don Valley. En fait, le tronçon de l'autoroute 401 qui traverse North York est le tronçon d'autoroute le plus achalandé en Amérique du Nord.

Le taux d'inoccupation des locaux à bureaux à Toronto est tombé à 3% en 2018. La demande de locaux à bureaux au centre-ville se resserre parce que la demande demeure élevée en raison de la vigueur de la location de l'industrie technologique et du marché du travail dans l'ensemble. Les entreprises technologiques représentaient 30% des utilisateurs d'espaces industriels et commerciaux en 2018. Les entreprises de coworking sont un nouveau concurrent sur ce marché, et elles se distinguent par la location de tout grand espace qui arrive sur le marché. Cela augmente la demande d'espaces industriels de toutes tailles. Il y a un nouvel espace immobilier en construction, mais qui ne sera achevé qu'en 2021.

Tout cela suggère que les évaluations et les taux de location de l'immobilier commercial et industriel à North York continueront de croître à des taux bas à deux chiffres jusqu'en 2021. et probablement pour les années à venir.

Les références

«Les loyers industriels de la région du Grand Toronto ont augmenté de 15 pour cent en 2018, et ont augmenté», Real Estate News Exchange, 21 janvier 2019

. The Financial Post, 17 juillet 2018

«Marchés à surveiller en 2019»; PriceWaterhouseCoopers, 12 avril 2019

«Toronto Industrial Snapshot»; Cushman et Wakefield; 11 avril 2019

«Perspectives du marché immobilier canadien 2019»; CBRE, 26 février 2019