Ingénierie de la valeur: processus ou focus?

introduction

Dans quelques semaines, je marquerai 40 ans que je suis entré pour la première fois dans un bureau d'architecte, le soleil se levant à l'aube de ma carrière. À 17 ans, je n'avais aucune idée de l'endroit où ce chemin mènerait et en regardant en arrière, c'était tout ce que l'on aurait pu espérer. Alors que je me rapproche du dernier tiers de ma carrière, je n'aurais rien changé de toute ma carrière. À ce stade, je suppose que l'on pourrait dire que je suis un «ancien homme d'État» dans ma profession. Cela ressemble presque à un titre distinctif, car les titres le sont de toute façon. Alors qu'un sujet particulier se présentait à nouveau dans ma pratique, j'ai commencé à repenser à ma carrière, apportant des sentiments et des pensées reflétant les sentiments que je viens d'exprimer. Autant de souvenirs, passons maintenant au sujet dont je voulais parler.

Le mentorat et l'enseignement ont toujours été un attribut moteur de ma carrière. J'apprends quelque chose et j'ai juste un besoin incessant de le partager avec les autres. Cela fait partie de ce que j'ai toujours considéré comme le passage du flambeau à la prochaine génération de professionnels. Je veux discuter d'un concept souvent abusé, l'ingénierie de la valeur (VE), qui peut être un outil très efficace ou un cancer potentiel dans l'industrie de la construction qui peut coûter très cher à toute la société. Comme beaucoup de choses dans la vie, lorsqu'il est utilisé correctement, VE peut être un outil incroyablement puissant. Lorsqu'elle est appliquée de manière inappropriée, elle devient un fardeau pour toute la société en créant des installations qui deviennent des puits d'argent et des nuisances. Souvent, ces citrons sont vendus à un acheteur sans méfiance en tant qu'émetteur de mise en garde. En passant, je me demande souvent dans quelle mesure la non-divulgation devient contraire à l'éthique, pas seulement illégale,et combien d'un aperçu du vrai caractère de certaines personnes. Je suis sûr que nous sommes tous allés là-bas à un moment où nous avons eu l'impression d'avoir vraiment compris le court terme de l'accord.

Responsabilité des propriétaires d'immeubles, des concepteurs et des constructeurs

Rares sont ceux qui peuvent prétendre qu'une partie d'entre eux peut vivre sur ce rocher pendant 100 ans ou plus. L'industrie du bâtiment n'est que l'une de ces très rares industries où les travailleurs peuvent réellement faire de telles revendications de manière légitime. Pensez-y, tant que le bâtiment sur lequel vous avez travaillé existe, une partie de vous existera sur cette planète. Hou la la! Rares sont ceux qui peuvent revendiquer un tel héritage et être précis. Cette perspective devrait conduire les professionnels de l'industrie du bâtiment à un nouveau niveau, une idéologie et une pratique durables à plus long terme. Malheureusement, ce n’est pas toujours le point de vue des acteurs de l’industrie du bâtiment. Dans un article précédent, j'ai évoqué ce phénomène de myopie. Comme je l'ai dit dans cet article,la citation suivante a été fournie lors de la convention nationale de 1984 de l'American Institute of Architects (AIA) et je trouve cela si important que je veux citer à nouveau cet article:

«Trop souvent, vous, l'architecte, contre votre meilleur jugement, allez avec vos clients… permettez-vous d'être intimidés par les promoteurs, les constructeurs et les propriétaires qui veulent faire des profits rapides aux dépens de toute notre société… Malheureusement, je Je suis parvenu à cette conclusion après avoir construit pendant de nombreuses années et commis de nombreuses erreurs et découvert par moi-même que plus l'investissement dans «le chiffre d'affaires» est important, plus les résultats sont importants. Je pense que vous (l'architecte) auriez dû me le dire il y a longtemps.

Herman Chanen, président et président du conseil d'administration

Chanen Construction Company

1984 AIA National Convention

Publié dans Architecture Record, juin 1984

Cette citation illustre le potentiel même de cancer que l'EV peut devenir si elle est utilisée avec la mauvaise orientation et le mauvais processus. Je vais discuter de ces deux dans un instant. Avant d'entrer dans cette partie de cette discussion, je veux commencer la discussion en plaçant des lunettes dessus qui nous aideront à comprendre les ramifications de ces décisions d'EV.

La vraie raison de VE

Aucun enrobage de sucre ou illusion n'est nécessaire, il n'y a pas de budget illimité dans quoi que ce soit, mais surtout dans la construction. Pour être clair, permettez-moi de dire cela d'une autre manière; il n'y a pas de budget illimité! J'espère que c'est clair pour tous ceux qui liront ceci. En tant que tel, il n'y aura jamais assez de financement pour faire tout ce que vous voudrez peut-être faire lors de la construction d'une installation. On s'attend à ce que ces installations aient une durée de vie de 40 ou 50 ans, et il est plus que probable qu'elles survivent plus de 70 ans dans de nombreux cas. Cela fait quatre, cinq, peut-être même sept décennies. Cela renforce-t-il une durée de vie vivante dans votre esprit? Vous pouvez maintenant avoir une idée réelle de ce que j'ai dit plus tôt sur l'héritage.

Compte tenu du besoin de longévité et des fonds limités, il devient impératif d'augmenter la valeur de chaque investissement système dans une installation. Pour le dire d'une autre manière, la plupart des systèmes de construction seront remplacés au moins une fois pendant la durée de vie de cette installation. Comment pouvons-nous prendre ces décisions d'investissement au mieux? Le meilleur moyen est le coût du cycle de vie, mais c'est une discussion pour une autre fois. Outre le coût du cycle de vie, le moyen le plus courant de contrôler les coûts est l'ingénierie de la valeur (VE). J'ai vu VE intégré à un projet par deux méthodes de base. Le premier, dans le cadre de l'ensemble du processus de planification / construction, de la diligence raisonnable lors de l'achat du bien immobilier à l'occupation de l'installation achevée. Le second, lorsqu'il a été déterminé que les coûts de construction ont dépassé le budget établi.La première est une approche proactive, la seconde est réactive. Qui voudrait deviner lequel apportera les meilleurs et les meilleurs résultats?

Chacune de ces approches aura le même objectif à court terme, en réduisant les coûts initiaux. L'inconnu est celui qui nuira le plus à l'installation à mesure que le bâtiment vieillit. Puis-je rappeler à chaque lecteur que tout comme le corps humain, les bâtiments vieillissent. C'est une vérité incontournable. Tout comme cela coûte plus cher avec l'âge, c'est-à-dire les rendez-vous chez le médecin, les lunettes, etc., il en va de même pour les bâtiments. L'EV peut potentiellement devenir un cancer lorsqu'elle raccourcit l'espérance de vie de l'établissement ou augmente les coûts liés au vieillissement au-delà de ce qui serait normalement attendu pour un établissement de cet âge et de ce type comparables. Pensez à cette façon, si le toit est censé durer 20 ans, et à l'année 10, le toit doit être recouvert pour que le toit atteigne la barre des 20 ans, qu'avez-vous payé exactement lorsque vous avez payé pour cela " Toit de 20 ans pour commencer.J'en ai discuté dans un autre article sur les garanties.

Dans de nombreuses sources qui décrivent ce que l'EV est censé être, un concept semble être le plus uniforme dans toutes ces descriptions, à savoir la réduction du coût de construction initial exprimé en termes de valeur. J'ai rarement vu les termes de valeur exprimés dans un coût du cycle de vie, mais c'est vraiment ainsi que cette valeur devrait être exprimée. Le plus souvent, j'ai vu ces valeurs exprimées en termes d'économies immédiates directes sur les coûts initiaux, exclusivement. Il apparaît que la principale raison de cette dernière méthode est le résultat direct du moment où l'EV est introduit dans le processus, le plus souvent à la fin après que le dépassement budgétaire a été établi. Ce point de départ pourrait être le présage de l'équilibre de cette discussion au fur et à mesure que nous progressons vers les parties focus versus processus de cet article. L'accent est mis sur la fixation sur la réduction des coûts en raison du dépassement budgétaire.Le processus étant l'établissement d'un équilibre entre les besoins à long et à court terme de l'installation et de l'organisation.

VE comme outil de processus

Lorsque l'EV est introduit dans l'ensemble du processus de planification, il a le plus grand potentiel pour devenir un outil très puissant. C'est à ce moment que le processus VE se concentre sur les résultats de valeur. Je trouve cet objectif inaccessible en dehors d'une considération du cycle de vie, et cela transforme cette analyse en un excellent indicateur si le propriétaire a commencé avec un budget initial approprié. Le secteur public échoue souvent à cet égard car les décideurs politiques se concentrent sur les dollars et échappent souvent aux forces politiquement incontrôlables agissant sur le marché. Souvent, ce qui est décidé sur les coûts par le pouvoir législatif ne correspond pas à ce que le marché considère comme des coûts réels et, par conséquent, une construction inférieure aux normes est nécessaire et autorisée à mener à bien des projets politiquement importants. Par exemple, alors que la science a déterminé que les tomates étaient des fruits,Le Congrès a essayé de changer ce point de vue avec la loi tarifaire de 1833 qui déclare que les tomates sont des légumes. Malheureusement, la Cour suprême s'est livrée aux actions du Congrès dans sa décision en faveur de la Loi tarifaire de 1893. Je laisserai ces faits à eux-mêmes sans commentaire, pour le moment.

Lorsqu'elle est introduite pendant toute la durée de vie du projet, l'EV peut identifier les économies potentielles de coûts initiaux et de cycle de vie qui peuvent réduire les charges financières d'une installation tout au long de sa durée de vie. C'est ce qu'est le vrai VE. C'est à ce moment que l'EV devient une partie du processus et pas seulement après coup. Dans ce cas, l'EV peut devenir une force d'équilibrage entre les coûts du cycle de vie à long terme et les coûts de construction initiaux. Maintenant, la puissance du VE commence à briller.

L'EV en tant que cancer ciblé

Le moment le plus courant que j'ai vu VE utilisé est entre la conception et la construction, quand il a été découvert que le budget n'est pas assez important pour le projet tel que conçu. VE est devenu une réflexion après coup sur le projet. Ce n'est pas seulement représentatif d'une mauvaise planification, mais pisse une mauvaise planification. Puis-je dire ça? Eh bien, trop tard, je l'ai déjà fait. Ne pas être offensant pour personne, mais cela est représentatif du pire type de planification, ou de son absence. Quelqu'un n'a pas anticipé quelque chose, alors il faut maintenant trouver une solution pour cet oubli et si on lui donne un nom attrayant, cela peut ne pas sembler aussi stupide qu'autrement. Ce type de VE ne tient souvent pas compte de tous les problèmes lors de son utilisation. Par exemple,pour réduire les coûts du projet, il est déterminé que les conduites de drainage du toit (conçues pour transporter l'eau de pluie du toit du bâtiment vers la zone de rétention) sont remplacées par des dalots et des descentes pluviales (qui drainaient l'eau de pluie immédiatement à côté du bâtiment). Maintenant, ce n'est peut-être pas un problème pour un autre projet, mais ce projet a un sol expansif, donc lorsque le sol est mouillé, il se dilate et oblige les murs à se soulever. Cette décision, sur ce projet, entraînera des coûts d'énormes dollars à dépenser une décennie plus tard pour corriger les défaillances structurelles parce que le sol expansif s'est mouillé. Quelle a été l'efficacité de cette décision d'EV? La plupart ne suivent même pas la décision de VE d'enregistrer ces événements en raison du délai après la construction.Maintenant, ce n'est peut-être pas un problème sur un autre projet, mais ce projet a un sol expansif, donc lorsque le sol est mouillé, il se dilate et oblige les murs à se soulever. Cette décision, sur ce projet, entraînera des coûts d'énormes dollars à dépenser une décennie plus tard pour corriger les défaillances structurelles parce que le sol expansif s'est mouillé. Quelle a été l'efficacité de cette décision d'EV? La plupart ne suivent même pas la décision de VE d'enregistrer ces événements en raison du délai après la construction.Maintenant, ce n'est peut-être pas un problème pour un autre projet, mais ce projet a un sol expansif, donc lorsque le sol est mouillé, il se dilate et oblige les murs à se soulever. Cette décision, sur ce projet, entraînera des coûts d'énormes dollars à dépenser une décennie plus tard pour corriger les défaillances structurelles parce que le sol expansif s'est mouillé. Quelle a été l'efficacité de cette décision d'EV? La plupart ne suivent même pas la décision de VE d'enregistrer ces événements en raison du délai après la construction.Quelle a été l'efficacité de cette décision d'EV? La plupart ne suivent même pas la décision de VE d'enregistrer ces événements en raison du délai après la construction.Quelle a été l'efficacité de cette décision d'EV? La plupart ne suivent même pas la décision de VE d'enregistrer ces événements en raison du délai après la construction.

Souvent, lorsque quelque chose est fait à la dernière minute et précipité, les meilleures décisions ne sont jamais prises, car les facteurs cruciaux sont souvent négligés. Très souvent, le propriétaire, qui n'est pas bien informé ou expérimenté avec de telles décisions, est celui qui prend ces types de décisions, ce qui augmente encore les ramifications. Souvent, il y a des contraintes de temps pour faire ces déterminations rapidement parce que le retard dans le temps pourrait être plus coûteux, et les résultats à long terme sont presque inévitablement compromis. Vous devriez commencer à voir l'effet domino potentiel.

Considérations pour VE

L'une des premières questions à se poser est quel est le but de l'EV. Avant d'en arriver à la question du budget, il faut d'abord se demander quelle est la valeur renvoyée pour l'EV. Si le VE ne renvoie pas de valeur, alors ce n'est peut-être pas la bonne marche à suivre. Si la valeur déterminée retournée sert uniquement à réduire les coûts de construction, la prochaine réponse recherchée doit être le budget initial du projet approprié pour commencer. Souvent, un propriétaire ne veut rien entendre de tout cela, car cela pourrait indiquer que le propriétaire n'a pas fait quelque chose de correct au départ. Si l'EV est introduit à chaque étape du processus, l'EV devrait avoir une autre raison au-dessus du budget initial.

Arrêtez de penser, tout comme le corps humain, les bâtiments vieillissent. Quels autres parallèles pourraient exister? Considérez ceci, si vous demandez à un nutritionniste, à un spécialiste de la bariatrique, à un entraîneur sportif ou à quelqu'un de cette nature, ils vous diront tous que réduire les calories pour réduire le poids est très efficace jusqu'à un certain point, auquel le muscle commence à disparaître. Je peux vous dire d'après mon expérience, je vois cela tout le temps. Si un client tente de construire un projet avec un budget de 20% du coût par pied carré pour un type de bâtiment, le bâtiment ne fonctionnera pas correctement ou durera aussi longtemps. Cela peut même devenir un gouffre financier. Considérez cela.

Réflexions de clôture

Comme Herman Chanen l'a découvert et en a parlé en 1984, il existe une base pour considérer l'EV comme un cancer possible, mais s'il est bien utilisé, il peut être un outil très puissant. Il est de la responsabilité du propriétaire de s'assurer que l'équipe utilise efficacement VE, et le meilleur moyen est de ne pas prendre de décisions sur des questions pour lesquelles le propriétaire a peu d'expertise et d'expérience, de déléguer ces décisions aux experts embauchés par le propriétaire. Si VE doit être utilisé sur un projet, intégrez le VE tout au long du projet, pas seulement lorsque le budget est dépassé.