Avantages fiscaux d'une résidence secondaire ou de vacances comme résidence principale par rapport à la location

Profitez des déductions fiscales pour résidence secondaire

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Une résidence secondaire présente de précieux avantages

Posséder une résidence secondaire offre de nombreux avantages. Bien sûr, l'un des principaux avantages est que vous possédez un endroit où vous, votre famille et vos amis pouvez passer autant de temps que vous le souhaitez sans avoir à réserver un hôtel ou une location. Un autre avantage peut être que vous avez un endroit paisible pour prendre votre retraite. Il peut également s'agir d'une opportunité d'investissement sous forme de loyer. Et enfin, last but not least, vous pourriez avoir droit à certains avantages fiscaux en étant propriétaire d'une résidence secondaire.

Les résidences secondaires peuvent être un excellent investissement

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Comment l'IRS définit une maison

De nombreux types de structures peuvent être considérés comme une maison. L'Internal Revenue Service (IRS) identifie une maison comme une maison, une péniche, une maison mobile, un appartement coopératif ou un condominium. Tant qu'il y a des installations de couchage, de cuisine et de salle de bain, il peut être classé comme une maison. Si vous êtes propriétaire, vous connaissez déjà les avantages fiscaux liés à la propriété de votre résidence principale. Les résidences secondaires peuvent également bénéficier d'allégements fiscaux de l'IRS.

Cependant, toutes les résidences secondaires ne sont pas traitées de la même manière.Par conséquent, si vous possédez ou prévoyez d'acheter une résidence secondaire, vous devez absolument vous assurer que vous connaissez les règles fiscales de base qui touchent les propriétaires d'une résidence secondaire.

Si votre résidence secondaire est votre maison de vacances (vous ne la louez pas)

Si vous utilisez votre résidence secondaire à des fins personnelles, en général, vos intérêts hypothécaires et vos taxes foncières peuvent être déduits de la même façon que vous le feriez sur votre résidence principale.

Intérêts hypothécaires

En tant que propriétaire, vous savez déjà que les intérêts sur votre première hypothèque résidentielle sont déductibles. Si vous utilisez votre résidence secondaire comme résidence secondaire où vous habitez une partie du temps et que vous ne la louez pas, les intérêts sur l'hypothèque de votre résidence secondaire sont également déductibles. Vous pouvez radier 100% des intérêts que vous payez sur jusqu'à 1,1 million de dollars de dettes garanties par vos première et deuxième maisons et utilisées pour acquérir ou améliorer vos propriétés. Gardez à l'esprit que cette déduction correspond à un total de 1,1 million de dollars de dettes et non de 1,1 million de dollars sur chaque maison.

Impôts fonciers

Vous pouvez déduire les taxes foncières sur votre résidence secondaire. En fait, vous pouvez déduire les impôts fonciers payés sur n'importe quel nombre de maisons que vous possédez.

Si vous louez votre résidence secondaire

Le nombre de jours où vous louez votre résidence secondaire est important pour déterminer le nombre d'avantages fiscaux auxquels vous avez droit. Fondamentalement, si vous louez votre résidence secondaire moins de 14 jours par an, vous pouvez traiter votre résidence secondaire de la même manière que vous traitez votre résidence principale. Si vous louez votre résidence secondaire pendant plus de 14 jours par an, l'IRS détermine que votre résidence secondaire est un bien locatif, qui est imposé différemment des résidences principales. Veuillez noter que si vous ne visitez jamais votre résidence secondaire, elle sera classée comme immeuble de placement. Afin d'être considéré comme un usage personnel de votre propriété, vous devez utiliser votre maison. Les visites que vous effectuez pour vérifier votre maison ou effectuer des réparations ou des travaux d'entretien ne comptent pas comme un usage personnel et feront de votre deuxième maison une maison d'investissement.

Période de location par an = 14 jours ou moins

Si vous louez votre résidence secondaire pendant 14 jours ou moins dans l'année, vous pouvez recevoir les fonds en franchise d'impôt. Peu importe le montant que vous facturez pour le loyer, vous n'avez pas à réclamer ce montant à l'IRS. Si vous louez votre résidence secondaire pour moins de 14 jours, la maison est traitée de la même manière que votre résidence personnelle et vous déduiriez les intérêts hypothécaires et les taxes foncières de la même manière que pour votre résidence principale.

Période de location par an = plus de 14 jours

Si vous louez votre résidence secondaire pendant plus de 14 jours, vous devez déclarer tous les revenus de location que vous percevez. En même temps, vous pouvez déduire les frais de location, y compris les taxes, les assurances, les intérêts hypothécaires, les services publics, l'entretien ménager et les réparations. Vous pouvez même déduire des fournitures telles que des serviettes et des draps. De plus, vous pouvez amortir la dépréciation, la valeur perdue en raison de l'usure de la maison au fil du temps. Le défi consiste à déterminer où répartir les coûts entre le moment où vous avez utilisé la propriété à des fins personnelles et le moment où vous avez loué la propriété. Vous souhaitez conserver d'excellents registres des dates, des revenus et des dépenses. Et, embauchez un fiscaliste pour attribuer correctement les revenus imposables et non imposables.

La clé pour maximiser les déductions est de maintenir l'utilisation personnelle annuelle de votre maison de vacances à moins de 15 jours ou 10% du total des jours de location, selon la plus élevée des deux. Dans ce cas, la maison de vacances peut être traitée comme une location, bénéficiant de déductions pour loyer. Pour garder votre résidence secondaire considérée comme un bien locatif, vous devez éviter de dépasser la limite de 10%. Pour vous aider à évaluer la durée maximale pendant laquelle vous pouvez utiliser votre maison à des fins personnelles, en gros, vous ne devez pas utiliser votre résidence secondaire plus d'une journée tous les 10 jours de location.

Afin de maximiser les déductions pour les biens locatifs, vous devez être activement impliqué dans le processus de location. Cela signifie organiser des réunions avec les locataires et définir les conditions du contrat de location pour les locataires. Et ceci est très important: vous devez posséder au moins 10% de la propriété.

Conversion de votre résidence secondaire en résidence principale

Une stratégie d'avantage fiscal que les propriétaires d'une résidence secondaire utilisent pour éviter de payer des impôts sur les gains en capital lors de la vente d'une résidence secondaire consiste à convertir leur résidence secondaire en résidence principale. La façon de faire est de vivre dans la résidence secondaire pendant deux ans sur les cinq années précédentes avant de vendre la maison. Cela qualifie la vente pour une exclusion de taxes pour un bénéfice pouvant atteindre 250 000 $ pour les déclarants uniques et 500 000 $ pour les déclarants conjoints.

Pour 2009 et les années suivantes, vous payez un impôt régulier de 10% sur les gains en capital sur la partie du gain qui équivaut à la période pendant laquelle vous avez utilisé la maison comme résidence secondaire après 2008.

Le calcul des taxes est compliqué

Votre fiscaliste aura besoin de tous les détails sur la façon dont vous utilisez votre résidence secondaire. Ces informations doivent être collectées et conservées de manière cohérente tout au long de l'année afin que votre fiscaliste puisse calculer avec précision votre revenu brut ajusté et votre revenu brut ajusté modifié. Déroutant? C'est vrai .

La taxe turbo explique les déductions fiscales foncières locatives

Ressources

L'IRS a de nombreuses publications pour vous aider à comprendre les bases de la possession d'une résidence secondaire et comment les taxes sont appliquées à la propriété. Pour plus d'informations sur la possession, l'utilisation et la vente de votre résidence secondaire et les avantages et inconvénients fiscaux, visitez le site www.IRS.gov et recherchez les publications suivantes.

Publication no 527 Propriété résidentielle locative (y compris la location de maisons de vacances)
Publication # 523 Vendre votre maison