Dois-je refinancer mon hypothèque?

Quand devriez-vous refinancer votre prêt hypothécaire

En termes simples, vous devriez refinancer votre prêt hypothécaire lorsqu'il vous fera économiser de l'argent. Ne compliquez pas trop les prêts hypothécaires en imaginant qu'ils sont gros et effrayants.

Si vous pouvez rassembler certains documents (généralement: W2, relevés bancaires, talons de paie, déclarations de revenus, preuves d'assurance), vous pourriez être en mesure d'économiser des milliers de dollars sur la durée de votre prêt hypothécaire avec un refinancement.

Stratégie de refinancement

Quiconque vous dit savoir où seront les taux d'intérêt dans quelques années vous ment. La stratégie que je recommande à mes clients est qu'ils saisissent toute opportunité de refinancement qui réduira leur taux d'intérêt sur un «prêt sans frais».

Mais qu'est-ce qu'un «prêt sans frais»? N'y a-t-il pas un piège?

Eh bien, vous avez raison si vous supposez que votre prêteur et votre courtier gagnent toujours de l'argent grâce à un prêt sans frais. Cependant, cela ne veut pas dire que c'est une mauvaise affaire pour vous!

Une idée fausse générale des prêts sans frais est qu'il n'y aura pas d'argent dû à la clôture d'un prêt sans frais. Bien que cela ait un sens intuitif, c'est une mauvaise façon d'évaluer l'hypothèque du point de vue de l'emprunteur, car c'est une transaction plus compliquée que cela.

Où va l'argent dans un prêt sans frais?

Je vais utiliser quelques chiffres typiques pour illustrer où l'argent circule dans une hypothèque sans frais qui devraient vous aider à comprendre une transaction de refinancement.

Disons que votre maison est évaluée à 250 000 $ et que vous devez toujours 200 000 $ sur elle. Votre taux hypothécaire actuel est de 5%. On vous a offert un refinancement sans frais à 4% (vous devriez TOUJOURS le prendre, et je vous expliquerai pourquoi dans la section suivante).

Les coûts associés au prêt peuvent ressembler à quelque chose comme suit (cela varie selon l'état et le fournisseur):

• Assurance titre: 700 $
• Évaluation: 500 $
• Frais de souscription: 900 $
• Frais de clôture: 300 $
• Frais de rapport de crédit: 50 $

Ces frais doivent encore être payés sous forme de prêt sans frais, même si vous ne les payez pas. Voici comment cela se produit.

Le prêteur offre ce qu'on appelle un «crédit prêteur» pour couvrir les frais de prêt. Lorsqu'un agent de crédit hypothécaire examine ce qu'il appelle une «grille tarifaire», sur un prêt sans frais, il cherchera un crédit prêteur qui couvre les coûts. Dans l'exemple ci-dessus, ce serait 2450 $. Sur un prêt de 200 000 $, cela équivaut à 1,225% du montant total du prêt.

Donc, sur la feuille de taux, le taux d'intérêt de 4% peut avoir un crédit prêteur de 1,3% à côté. Pour mieux comprendre cela, rappelez-vous qu'à un taux d'intérêt de 3,75%, le crédit du prêteur peut être quelque chose comme 0,2%. Il y aurait aussi une option pour «payer des points» si vous vouliez payer de l'argent supplémentaire pour descendre à un taux plus proche de 3% dans cet exemple.

Vous vous demandez peut-être pourquoi vous devez quand même apporter de l'argent à la table de clôture s'il s'agit d'un prêt sans frais. La réponse est que vous avez toujours des intérêts à payer sur l'ancienne hypothèque et que vous devrez probablement ouvrir un nouveau compte séquestre (où iront vos impôts et votre argent d'assurance pour l'année prochaine). Je dis à mes clients qu'il s'agit généralement d'un lavage, car vous obtiendrez un remboursement par chèque séquestre de votre ancien prêteur quelques semaines après la clôture et vous pourrez sauter un paiement hypothécaire (les prêts hypothécaires sont payés une fois les intérêts courus, ou " en souffrance », donc si vous fermez le 23 octobre, vous payez du 23 octobre au 31 octobre à la clôture, et votre premier versement sur la nouvelle hypothèque n'est pas avant le 1er décembre).

Pourquoi devrais-je refinancer mon prêt hypothécaire sans frais?

S'il n'y a aucun coût et que le taux est inférieur à votre taux actuel, vous devez toujours refinancer votre prêt hypothécaire.

La raison simple est claire si vous y réfléchissez comme ceci: peu importe combien votre prêteur vous demande de payer chaque mois. Ce qui compte, c'est votre solde et votre tarif. Si vous réduisez votre taux et continuez à payer le montant que vous avez payé sur votre prêt hypothécaire précédent, vous le rembourserez plus tôt. Période.

Il n'y a pas de magie à cela, et je pense que beaucoup de gens sont confus par la durée d'une hypothèque. La vérité est qu'une hypothèque n'est rien de plus qu'un solde dû à un certain taux d'intérêt. Le terme est la plus longue durée que vous avez pour payer, mais à moins qu'il y ait une pénalité de remboursement anticipé (très rare de nos jours), vous pouvez payer à votre prêteur ce que vous voulez payer.

Devriez-vous refinancer avec un prêt à coût nul?

Toujours refinancer votre prêt hypothécaire s'il n'y a pas de frais et que votre taux est abaissé. Si vous continuez à payer le montant que vous payiez sur votre ancienne hypothèque, vous le rembourserez plus tôt et pour moins cher. Période.

Êtes-vous d'accord avec ma recommandation concernant le moment où vous devriez refinancer votre prêt hypothécaire? Avez-vous des questions? N'hésitez pas à demander dans les commentaires ci-dessous.

© 2017 Dominic Joseph