Investissement immobilier résidentiel et commercial 101

Investissement immobilier

L'investissement immobilier peut sembler intimidant aux non-initiés. La première et la seule incursion dans la possession d'une propriété que la plupart des Américains feront jamais est l'achat d'une maison - et c'est déjà assez difficile sans ajouter de complications au mélange! Après tout, qui, sain d'esprit, souscrirait à plus de paiements hypothécaires, de frais d'assurance et de frais d'entretien?

En guise de réponse, il suffit de regarder le taux d'appréciation historique observé sur les placements immobiliers (environ 9% par an au cours des trente-cinq dernières années). ¹ Cela est logique parce que les emplois sont créés que l'économie se développe. Considérez que la population américaine était assise à raison d'environ cinq millions d'âmes il y a deux cents ans. Il y a un siècle, il y avait (environ) soixante-quinze millions de personnes vivant dans notre pays. Aujourd'hui, ce nombre a plus que quadruplé, et plus de trois cent millions de personnes appellent désormais les États-Unis d'un chez-soi - et vous pouvez supposer que la plupart de ces personnes auront besoin de deux choses à un moment donné: un lieu de travail et un lieu vivre! ^2,3 Incidemment, ces deux choses nécessitent des biens immobiliers.

De manière générale, la création continue de nouveaux logements et d'emplois dans notre pays nous obligera à puiser dans l'offre limitée de terres auxquelles nous avons accès. À mesure que la quantité (l'offre) de ces terres diminue, alors même que le besoin augmente (la demande), les prix augmentent de plus en plus. Vous vous souvenez quand vous étiez de retour à l'école primaire, en train d'apprendre l'expansion de la Great Westward dans les années 1800? À cette époque, le gouvernement fédéral cédait littéralement des terres aux citoyens qui acceptaient de vivre et de travailler ces terres en échange. Ils pouvaient se permettre d'être si généreux parce que l'offre de terres à l'époque dépassait largement la demande.

Ce n'est plus le cas - et comme pour toute ressource limitée - les prix continueront d'augmenter à mesure que la population humaine croîtra, alimentant la consommation de notre offre fixe de terres constructibles. En tant que tel, l'individu avisé verra l'immobilier comme un bon investissement. Cependant, cela ne veut pas dire que le marché immobilier est à l'abri des hauts et des bas auxquels les marchés financiers sont soumis. Loin de là! En fait, la plupart des gens qui ne réussissent pas dans l'investissement immobilier sont ceux qui réagissent de manière excessive aux fluctuations à court terme et tentent de jongler avec leurs avoirs en conséquence.

Afin de réaliser pleinement le potentiel d'appréciation de l'investissement immobilier, il est généralement nécessaire d'acheter et de conserver une propriété pendant de nombreuses années, même jusqu'à la retraite et au-delà, afin de surmonter les pertes à court terme et de profiter d'une appréciation à long terme. En outre, s'il est théoriquement vrai que tous les prix des terrains continueront d'augmenter avec l'expansion de la population, cela pourrait prendre un certain temps dans certains cas.

Par conséquent, il ne suffit pas d'acheter simplement un ancien bien immobilier, puis de vous asseoir et de regarder votre propriété prendre de la valeur. Vous devez appliquer des méthodes éprouvées pour évaluer la valeur d'une propriété avant d'acheter, afin de maximiser vos chances de voir la valeur augmenter à un rythme plus rapide que d'autres propriétés (relativement parlant). Ceux-ci incluent: l'analyse des marchés et des économies immobiliers locaux, des inspections et des évaluations approfondies pour chaque propriété que vous envisagez sérieusement, et des calculs réalistes pour les flux de revenus attendus par rapport aux dépenses sortantes.

Toutes ces considérations et bien d'autres seront couvertes dans ce didacticiel en plusieurs parties: Investir dans l'immobilier résidentiel et commercial 101! Dans cet épisode, je vais exposer les avantages et les inconvénients de l'achat d'une propriété pour faire croître votre patrimoine. Ensuite, nous parlerons de certaines des méthodes les plus indirectes d'investissement immobilier, pour les personnes qui souhaitent simplement profiter des rendements dont bénéficie le marché au fil du temps, mais qui n'ont aucune envie de faire face aux tracas qui vont de pair. -en tant que propriétaire.

Dans le deuxième volet, Comment investir directement dans l'immobilier , je donnerai un aperçu détaillé de ce qu'implique l'investissement dans les trois principaux types de propriété: l'immobilier résidentiel, l'immobilier commercial et les terrains non bâtis. Dans la partie 3, Évaluation immobilière et analyse des flux de trésorerie , nous aborderons les principes que vous devez comprendre afin de repérer les domaines souhaitables pour vos

activités d' investissement immobilier, comment effectuer une évaluation appropriée et une étape par étape. méthode de détermination des flux de trésorerie (c.-à-d. revenus locatifs moins dépenses).

La partie 4 de cette série, Négocier des offres et éviter les escroqueries dans l'investissement immobilier , vous donnera un aperçu des subtilités de la conclusion d'une transaction immobilière (coût) de manière efficace, ainsi qu'un aperçu de certains investissements immobiliers terribles à éviter. frais. Après avoir lu cet article, vous serez prêt à identifier certains des «pièges à citron» courants du monde immobilier, ainsi que les tactiques populaires employées par les acheteurs et les vendeurs contraires à l'éthique.

Alors, sans plus tarder, je vous donne l' investissement immobilier résidentiel et commercial 101!

Investissement immobilier résidentiel et commercial 101

Qu'ont en commun les grandes villes comme New York, Los Angeles et San Francisco? Pour commencer, les prix de l'immobilier dans toutes ces métropoles florissantes sont parmi les plus élevés! En effet, l'offre de terres aménageables est rare si on la mesure par rapport à la forte demande. Par conséquent, les propriétés résidentielles et commerciales sont plus susceptibles de se vendre avec une prime.

À l'inverse, les prix de l'immobilier dans une grande partie du Midwest ou du Sud américain sont beaucoup plus bas parce qu'il y a une plus grande offre de terrains constructibles (c'est-à-dire, pensez aux «grands espaces»). Cela ne veut pas dire que vous ne pouviez pas voir un bon taux d'appréciation sur les investissements immobiliers réalisés dans ces zones rurales, mais simplement que vous devriez adapter vos attentes en conséquence. Par exemple, si vous déterminez que l'état du

L'économie locale de la ville de taille moyenne A - un petit hameau confortable blotti quelque part dans le cœur des États-Unis - est saine et prête à se développer, alors vous avez tout à fait le droit de vous attendre à ce qu'une propriété d'investissement (bien documentée et financièrement solide) dans la région apprécie bien au fil du temps. Il peut ne pas commander le type de primes que vous attendez d'une maison de ville de Manhattan de votre vivant, mais cela est moins important que l'appréciation totale de votre investissement initial.

Le progrès, l'industrie et la productivité ont tous une influence positive sur les prix de l'immobilier, et les opportunités abondent (dans de nombreux domaines) pour les investisseurs intelligents qui souhaitent voir leur argent croître. Tant que vous comprenez comment analyser et sélectionner les immeubles de placement, il y a de fortes chances que vous puissiez trouver des biens immobiliers intéressants dans votre région en général. Et même si ce n'est pas le cas - par exemple, si vous vivez dans une région économiquement déprimée - vous pouvez toujours investir indirectement dans l'immobilier au moyen de FPI et de fonds communs de placement REIT (voir plus loin).

Avantages d'investir dans l'immobilier:

1. Appréciation de la propriété et revenus de location

Les investisseurs immobiliers gagnent de l'argent de deux manières: l'appréciation au fil du temps et / ou les revenus locatifs des locataires. De plus, contrairement à d'autres titres financiers (non destinés à la retraite) tels que les actions et les obligations, l'appréciation de la propriété est assortie d'un report d'impôt jusqu'à ce que les investisseurs choisissent de vendre. Le paiement des impôts peut encore être évité même dans ce cas, si les bénéfices de la vente de biens locatifs sont utilisés pour acheter d'autres biens locatifs. Ceux-ci sont connus sous le nom d'échanges Starker ou d'échanges IRS Section 1031 .

Heureusement, même si les investisseurs décident de ne pas reconduire les bénéfices des ventes de propriétés locatives, l'imposition de ces bénéfices est limitée à 15% au maximum - si les propriétés en question ont été détenues pendant au moins un an. Ces bénéfices sont classés comme des gains en capital à long terme et sont imposés à un taux considérablement plus bas que les gains en capital à court terme, qui peuvent être imposés à un taux aussi élevé que quarante pour cent. (Yikes!)

Cependant, il y a un hic, et cela réside dans la façon dont l'IRS classe le profit réalisé à partir d'une vente de propriété locative (sans roulement). Autrement dit, le gouvernement ne calcule pas les bénéfices de la vente d'un bien locatif comme simplement le prix de vente moins le prix d'achat. Au lieu de cela, la dépréciation (c'est-à-dire la réduction de la valeur de la propriété avec le passage du temps, due notamment à l'usure) que les investisseurs

réclament dans leur déclaration de revenus - pour chaque année de propriété d'un bien - est déduite de la prix d'achat initial, et ce nombre est ensuite utilisé pour déterminer le total des bénéfices d'une vente.

Par exemple, disons que vous prévoyez de vendre un immeuble locatif que vous avez acheté il y a cinq ans pour 100 000 $. Pour chaque année de propriété, vous avez demandé 3 000 $ d'amortissement dans votre déclaration de revenus, pour un total de 15 000 $. Maintenant, imaginez que votre propriété s'est appréciée à un taux de dix pour cent par an au cours de ces mêmes cinq années, de sorte que la valeur totale de votre investissement est passée à 110 000 $.

À première vue, il semblerait que votre bénéfice imposable soit simplement de 10 000 $ (110 000 $ - 100 000 $ = 10 000 $) - mais l'IRS ne le voit pas de cette façon! À leurs yeux, votre profit total comprendrait la dépréciation de 15 000 $ que vous avez réclamée dans vos déclarations de revenus. Par conséquent, vous leur devez leur part d'un bénéfice de 25 000 $, même si vous n'avez en réalité fait que 10 000 $ sur la vente (100 000 $ - 15 000 $ = 85

000 $ et 110 000 $ - 85 000 $ = 25 000 $). Juste pour faire ressortir le point: quinze pour cent de 10 000 $ valent 1 500 $; alors que quinze pour cent de 25 000 $ équivaut à 3 750 $, soit plus du double du montant initial!

Bien entendu, cette illustration ne prend pas en compte le profit tiré des revenus de location moins les dépenses sur cette période de cinq ans. Ceci est connu sous le nom de «flux de trésorerie» et est un déterminant majeur pour savoir si un bien locatif sera un investissement rentable. En règle générale, les flux de trésorerie sont faibles dans les premières années de la propriété - à moins qu'un acompte important ne soit versé (sur l'hypothèque) au début - car les bénéfices d'exploitation mensuels sont engloutis par les coûts hypothécaires, les impôts fonciers, les assurances et les frais d'entretien.

(Remarque: les flux de trésorerie - les revenus de location dépassant les dépenses (par exemple, hypothèque, impôts fonciers, assurance, entretien) pour une propriété - sont traités plus en détail dans la partie 3 de ce didacticiel.)

Dans le meilleur des cas, les investisseurs augmenteront les tarifs de location de leurs propriétés plus rapidement que leurs dépenses n'augmenteront, réalisant ainsi un bénéfice régulier. Cependant, cela peut ne pas être possible en période de croissance économique lente - ou pire, de récession. Dans de tels cas, les tarifs de location peuvent même baisser!

Échanges Starker

Les échanges Starker ne sont pas adaptés au bricolage. Un tiers est généralement tenu de superviser le processus, et les bénéfices de la vente de votre propriété locative sont versés sur un compte séquestre. De plus, vous devez identifier une propriété de remplacement dans les quarante-cinq jours et finaliser le nouvel achat dans les six mois. La plupart des gens choisissent d'embaucher un conseiller fiscal / avocat pour les aider avec ces achats de roulement, pour s'assurer que tous leurs «i» sont pointés et que les «t» sont barrés!

2. Effet de levier

Avec l'immobilier, vous pouvez généralement emprunter quatre-vingts pour cent ou plus de (la valeur de) votre investissement, contrôlant ainsi un actif beaucoup plus important à une fraction du coût. Par exemple, rappelez-vous cette propriété hypothétique de 100 000 $ que vous avez «achetée» dans la section précédente? Il y a de fortes chances que vous ne vous imaginiez pas entrer

dans la banque avec une mallette pleine d'argent pour acheter l'endroit. (Je parie que vous l'êtes maintenant , n'est-ce pas?) Au contraire, si vous êtes comme la plupart des gens, vous devrez obtenir une hypothèque pour payer votre investissement.

Archimède: «Donnez-moi assez de levier… et je ferai bouger le monde !!»

Traditionnellement, cela signifie approcher un prêteur hypothécaire avec (au moins) un acompte de vingt pour cent - ou 20 000 $ dans cet exemple - et demander au prêteur de financer votre solde impayé. De cette façon, vous êtes en mesure de prendre le contrôle d'un actif réel de 100 000 $ à seulement un cinquième du prix d'achat. Si la valeur de votre propriété s'apprécie avec le temps, comme vous l'espérez, vous avez la possibilité de gagner de l'argent sur votre investissement initial en plus de l'argent que vous avez emprunté.

Pour illustrer, disons qu'après avoir détenu le bien immobilier mentionné ci-dessus pendant plusieurs années, la valeur de la propriété augmente à 120 000 $. Si vous choisissez de vendre à ce stade, vous aurez réalisé un rendement de cent pour cent sur votre investissement initial de 20000 $ (l'acompte que vous avez effectué pour votre prêt hypothécaire), après avoir payé à votre prêteur le solde impayé (120000 $ - 80000 $ = 40000 $). Bien sûr, cet exemple simplifié suppose que votre propriété a existé dans des limbes bizarres pendant vos années de propriété, et que vous n'avez pas payé plus dans votre prêt hypothécaire, ni enregistré de flux de trésorerie positif (ou négatif) provenant des revenus de location. En outre, cela suppose que dans le monde bizarro, l'IRS donne aux gens un laissez-passer gratuit sur les impôts, et les coûts de transaction associés à l'achat et à la vente de biens immobiliers n'existent pas!

3. Investissement à long terme

L'un des avantages d'investir sur le long terme est la réduction de la charge fiscale due à la détention de titres et d'actifs au fil des ans. Comme indiqué dans les sections précédentes, les taxes sur les ventes immobilières peuvent réduire une grande partie de vos revenus. En outre, les coûts de transaction et les frais divers associés à l'achat et à la vente de biens immobiliers sont lourds et peuvent vous coûter jusqu'à quinze

pour cent (ou plus) de la valeur totale d'un bien immobilier.

Dans le secteur financier, il y a de grandes entreprises à rendre compte de chaque mouvement du marché, et les pseudo-analystes parrainés par le réseau avec des expressions harcelées «conseillent» aux investisseurs de jongler avec leurs avoirs dans des tentatives frénétiques d'acheter bas et de vendre haut. Mais tout comme dans l'investissement immobilier, les achats et les ventes fréquents rongent les rendements des investisseurs sous la forme d'une imposition à court terme des plus-values, sans parler des commissions de courtage et de divers frais de négociation. De nombreuses personnes qui investissent leur argent dans des titres financiers et immobiliers ne prennent pas ces considérations en considération et finissent par passer à côté de l'appréciation à long terme dont les marchés ont bénéficié au fil du temps (en moyenne de 7% à 10% par an, historiquement), tout en alimentant simultanément la machine à commission composée de mauvais conseils en investissement qui imprègne notre société.

Cependant, même si les prix du marché immobilier sont en constante évolution autant que les cours boursiers, il n'y a pas de canaux réseau, de publications, de courriels et d'alertes textuelles dédiés à la communication de ces changements. «Hors de vue, hors de l'esprit», comme le dit le proverbe, et les investisseurs immobiliers bénéficient de la tranquillité d'esprit relative qui accompagne le fait d'ignorer les machinations subtiles - et, franchement, insignifiantes - à court terme des prix du marché, en en faveur d’une croissance à long terme. De plus, contrairement aux actions ou aux obligations qui peuvent être négociées à tout moment, les tracas liés à la préparation d'une propriété à vendre sont difficiles (sans parler du temps) et constituent un obstacle supplémentaire à la vente impulsive.

Par exemple, imaginez un scénario comme celui ci-dessus, ce n'est que maintenant que bizarro world comprend une chaîne de télévision en réseau qui rend compte des dernières fluctuations du marché immobilier: Real Estate Watch! De plus, un récent ralentissement a fait chuter la valeur de votre propriété à 80 000 $, et vous voyez que vous avez techniquement déduit une perte de cent pour cent sur votre investissement initial (votre

acompte de 20 000 $). Dans la panique, vous choisissez de vendre avant que les choses ne «s'aggravent», et vous finissez par sacrifier votre véritable atout. Cela vous oblige à payer la vente pour couvrir les frais de transaction et les frais de clôture!

Plusieurs mois plus tard, après avoir passé sur Real Estate Watch! en surfant sur la chaîne, vous constatez que le marché a rebondi. La valeur de votre ancienne propriété est revenue là où elle était avant la crise! Dans une rage aveugle, vous lancez la télécommande du téléviseur sur votre écran plat, le brisant. Ensuite, comme une insulte supplémentaire, vous vous souvenez que vous n'avez pas d'argent pour acheter un téléviseur de remplacement - après avoir déjà pris un bain sur votre entreprise immobilière.

Marchés opposés

Un avantage de l'investissement immobilier est que la valeur des propriétés ne se déplace pas en phase avec le marché boursier et / ou d'autres types d'actifs que vous pourriez détenir. Cela est avantageux, car un portefeuille de placements diversifié peut vous aider à couvrir vos pertes si un ou plusieurs secteurs du marché se portent mal en période de ralentissement économique.

4. Ajouter de la valeur à votre propriété

Lorsque vous investissez dans des entreprises en achetant des actions et des obligations, soit directement, soit indirectement par le biais de fonds communs de placement, il n'y a plus grand-chose à faire par la suite, à part asseoir et regarder vos titres (espérons-le) s'apprécier. Une exception serait si vous déteniez une grande quantité d'actions dans une société en particulier, ce qui vous donnerait plus de voix dans les opérations de cette société. Mais vous n'avez pas nécessairement besoin d'être en mesure d'acheter une participation majoritaire chez Microsoft pour jouer un rôle plus actif dans vos investissements.

Les investisseurs immobiliers avisés sont souvent en mesure d'identifier les propriétés présentant des défauts superficiels, puis de les acheter à rabais en utilisant des compétences de négociation astucieuses. Ceci est particulièrement intéressant pour les personnes qui aiment l'idée de retrousser leurs manches et de mettre un peu de travail dans leurs investissements, afin d'augmenter la valeur marchande. Les propriétés qui nécessitent une nouvelle couche de peinture, une attention à l'aménagement paysager, ou simplement un bon

nettoyage abondent sur le marché immobilier, n'attendant qu'un investisseur avec le bon état d'esprit pour appliquer un peu de TLC!

Certains investisseurs ayant un talent pour la rénovation résidentielle vont encore plus loin que cela et recherchent délibérément des propriétés usées ou en difficulté à acheter, dans le seul but de les réparer pour les remettre sur le marché. Cette pratique,

connue sous le nom de «retournement», peut être lucrative si elle est abordée correctement. Cependant, ne faites pas l'erreur de sauter dans ce créneau sans une bonne compréhension des indicateurs économiques qui influencent les prix sur le marché du logement (discutés plus en détail

plus loin), des impôts sur les plus-values ​​à court terme (discutés précédemment) et des coûts de transaction associés à les ventes immobilières, ainsi qu'une estimation réaliste du montant

les réparations vont vous coûter cher. Sinon, vous pourriez finir par verser votre sang, votre sueur et vos larmes dans un gouffre d'argent qui n'a aucune chance de gagner un rendement décent!

Palmes

Les investisseurs immobiliers qui achètent des propriétés en difficulté nécessitant des rénovations majeures, dans le seul but d'effectuer ces rénovations afin de revendre la propriété dans un but lucratif, sont connus sous le nom de «flippers».

5. Offre limitée de terres

Vous connaissez probablement la citation emblématique de Mark Twain concernant l'immobilier:

Il y a de fortes chances que vous n'y ayez jamais beaucoup réfléchi, mais considérez que M. Twain a vécu pendant la seconde moitié du XIXe siècle, alors que la population mondiale était d'environ 1,6 milliard d'habitants. Pour mettre cela en perspective, en 2014, la population humaine totale du monde est de plus de 7 milliards. Donc, il a fallu plus de deux cent mille ans pour que la population atteigne un milliard, et en un peu plus d'un siècle, nous avons dépassé ce chiffre six fois!

La terre n'est qu'une chose dont les gens auront toujours besoin, et à moins de coloniser Mars ou la Lune, nous sommes à peu près coincés avec le montant que nous avons toujours eu. Associez cette offre fixe à une demande en augmentation rapide, et il n'est pas difficile de voir l'immobilier comme un investissement attractif. De plus, les gens ont tendance à s'installer relativement près les uns des autres et à proximité directe d'une infrastructure de transport robuste comprenant des routes, des voies ferrées et des aéroports.

Les propriétés situées dans des zones métropolitaines prospères - et dans les banlieues environnantes - qui disposent d'un petit nombre de terrains aménageables ont tendance à recevoir les primes les plus élevées (et apprécient généralement le plus). Comme mentionné au début de ce didacticiel, les prix de l'immobilier dans des endroits comme New York et San Francisco sont très élevés pour ces raisons. Cela vaut également pour les îles et les chaînes d'îles comme Hawaï, le Japon et Taiwan.

Skyline de East Midtown, NYC

Inconvénients d'investir dans l'immobilier:

1. Engagement de temps énorme

Investir dans l'immobilier n'est pas une promenade dans le parc. Déterminer l'état de l'économie locale, rechercher les tendances des prix des logements et repérer les propriétés potentielles prennent du temps. Si vous ne faites pas votre diligence avant d'acheter, vous pourriez très bien vous retrouver avec un citron.

De plus, si vous choisissez de louer votre propriété, vous devez être prêt à assumer toutes les responsabilités liées au statut de propriétaire. Votre travail ne consiste pas simplement à trouver des locataires fiables et à encaisser un chèque chaque mois. Vous devez également faire face à tous les problèmes qu'ils pourraient rencontrer lors de la location chez vous, y compris tous les problèmes de maintenance.

Êtes-vous prêt à répondre au téléphone à 2 heures du matin lorsque le réservoir d'eau chaude de votre location tombe en panne? Avez-vous le temps d'embaucher un sous-traitant et de superviser les réparations? Sinon, être propriétaire n'est pas pour vous.

S'il est vrai que vous pouvez engager un gestionnaire immobilier pour gérer bon nombre de ces problèmes, cela coûte de l'argent. De plus, déléguer la responsabilité de cette manière ne vous évite pas complètement. La responsabilité s'arrête toujours avec vous, c'est-à-dire que vous devrez signer et superviser toutes les réparations majeures.

2. PAS une avenue aux richesses faciles

Avez-vous déjà vu l'un de ces infopublicités de fin de soirée, où un porte-parole onctueux se vante de la façon dont il ou elle a gagné des millions de dollars en investissant dans l'immobilier, en utilisant une méthode secrète qui ne peut être apprise qu'en achetant tel ou tel livre, comment faire vidéo ou autre produit exclusif? … Bien sûr que vous avez! Ce pays ne serait tout simplement pas le même sans un assortiment standard de colporteurs qui se nourrissent de ce désir très américain de devenir riche rapidement - avec peu ou pas d'effort - en utilisant une sorte de gadget. Comme PT Barnum l'a dit une fois (réputé):

Mais en vérité, il n'y a pas de méthode secrète pour atteindre des tas de richesses grâce à l'investissement immobilier, sauf la bonne vieille graisse de coude. Si vous consacrez du temps à la recherche de propriétés, à l'identification des bonnes affaires potentielles et à l'analyse des chiffres pour déterminer le flux de trésorerie estimé, vous serez alors mieux placé pour profiter des avantages de l'investissement immobilier que chaque diplômé d'école de gourou sur la face de la terre! (Nous entrerons dans les détails de l'évaluation d'une propriété plus tard.)

3. Risque

Les investissements immobiliers sont soumis aux mêmes risques associés à d'autres types d'investissements, tels que les actions, les obligations et les fonds communs de placement. Comme mentionné précédemment, le marché immobilier subira de temps à autre des fluctuations à court terme, et certaines d'entre elles auront une incidence défavorable sur la valeur de vos propriétés. Bien que les investisseurs immobiliers aient historiquement bénéficié de rendements globaux comparables à ceux dont bénéficient les investisseurs boursiers, les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs.

De plus, si votre intention est de louer votre immeuble de placement, il est important de comprendre que même les locataires les plus consciencieux ne se soucient pas d'une location de la même manière qu'un propriétaire. Les accidents se produisent, et comme le sait quiconque a des enfants ou des animaux domestiques, l'usure est une conséquence inévitable de l'habitation.

De plus, les locataires ne tombent pas simplement du ciel et occupent immédiatement vos propriétés locatives. Il y a un processus (parfois long) impliqué pour trouver des locataires fiables et dignes de confiance, ainsi que pour traiter les dépôts de garantie, les contrats de location et toutes les autres minuties bureaucratiques associées à notre existence moderne litigieuse. Surtout si vous avez des propriétés à un seul occupant (ce qui peut signifier une famille entière, pas littéralement une seule personne), il peut y avoir des moments où vous êtes coincé sans locataire du tout, et devez donc faire face à la fuite de trésorerie d'un logement vide sans tout revenu de location pour compenser les dépenses. (Aie!)

Investissements immobiliers simples: acheter une maison et des REIT

Lorsque vous avez appris à nager pour la première fois, je suis prêt à parier que vous n'avez pas immédiatement plongé tête première dans les profondeurs et laissé tomber les cartes là où elles le pouvaient. Vous avez probablement

commencé comme la plupart des gens: dans la piscine pour enfants, régalé d'un assortiment de dispositifs de flottaison colorés et surveillé attentivement sous l'œil vigilant d'un parent ou d'un

instructeur. Au fur et à mesure que vous gagniez en confiance et en expérience, les dispositifs de flottaison ont été ignorés et vous avez finalement pu vous aventurer seul dans les eaux profondes

sans craindre pour votre vie.

De même, si vous êtes nouveau dans l'immobilier, il n'est pas strictement nécessaire pour vous de vous épuiser et d'acheter immédiatement un immeuble à logements multiples, afin de récolter les fruits de l'investissement dans ce secteur. Pourquoi ne pas «vous mouiller les pieds» (métaphoriquement parlant) avec une ou deux initiatives immobilières relativement simples - acheter une maison et / ou investir dans des fiducies de placement immobilier (appelées FPI ) - à la place? En fait, de nombreux investisseurs personnels ne poussent jamais leur implication sur le marché immobilier plus loin que cela, et il n'y a absolument rien de mal à cela!

1. Acheter une maison

Qu'ils le sachent ou non, chaque propriétaire en Amérique est un investisseur immobilier. Naviguer dans le processus complexe d'achat d'un domicile (p. Ex., Repérer des propriétés et réduire les chiffres, économiser pour un acompte et approcher un prêteur hypothécaire) est similaire à bien des égards à l'achat d'un immeuble de placement résidentiel ou commercial. En outre, à mesure que les propriétaires remboursent leurs prêts hypothécaires et accumulent la valeur nette de leur maison - tout en bénéficiant, espérons-le, d'un taux d'appréciation constant - ils augmentent leur valeur nette exactement de la même manière qu'un magnat de l'immobilier avec des dizaines de propriétés de placement, bien que sur un à plus petite échelle.

De plus, si à un moment donné vous décidez de déménager, vous avez la possibilité de convertir votre propriété en location. Cependant, n'envisagez même pas de faire cela à

moins que vous ne soyez prêt à assumer toutes les responsabilités qui découlent du fait d'être propriétaire, comme indiqué précédemment. De plus, certains propriétaires pensent à tort d'emprunter cette voie pendant un marché déprimé, afin d'attendre la reprise des prix des logements avant de vendre. C'est aussi généralement une mauvaise idée, car les bénéfices d'une vente immobilière locative sont imposés comme des gains en capital dans la plupart des cas (à moins que ces bénéfices ne soient transférés dans une autre propriété de même nature).

2. FPI

Les fiducies de placement immobilier , ou FPI , sont des organisations qui prennent des pools d'argent des investisseurs, puis achètent des biens immobiliers résidentiels et commerciaux avec cet argent. La gestion des propriétés est ensuite gérée par les FPI moyennant des frais, les bénéfices tirés des loyers et des ventes perçus étant transmis aux investisseurs d'origine. Vous pouvez investir dans des FPI individuelles si vous le souhaitez, mais une approche plus diversifiée consiste à investir dans des fonds communs de placement FPI .

Ne vous sentez pas mal si vous n'avez jamais entendu parler des FPI auparavant - elles ne reçoivent pas beaucoup de presse. Il n'y a pas de télé-réalité qui leur est dédiée, et les courtiers immobiliers (y compris les très nombreux livres écrits par des courtiers immobiliers) ne parlent généralement pas non plus des FPI , car ce n'est pas rentable pour eux de le faire. En effet, investir dans une FPI «élimine les intermédiaires», et de nombreux professionnels de l'immobilier sont

essentiellement des intermédiaires et des intermédiaires glorifiés.

Les agents immobiliers, les courtiers et les services agissent tous comme un intermédiaire pour les acheteurs et les vendeurs de propriétés, et ils gagnent leur vie par commission chaque fois que deux parties (qu'ils ont réunies) font des affaires. Mais les FPI sont négociées sur les principales bourses de valeurs comme d'autres titres financiers, et les investisseurs n'ont donc pas besoin des services de professionnels de l'immobilier pour les acheter. Si quoi que ce soit, votre courtier a plus d'un intérêt direct à essayer de vous convaincre d'acheter des actions de FPI, mais la tactique employée par les courtiers en valeurs mobilières et les sociétés de courtage est une toute autre discussion!

Trois fonds communs de placement FPI hautement respectés pour votre considération (par ordre alphabétique) sont les suivants:

• Cohen & Steers Realty Shares Fund (symbole boursier: CSRSX )
• Portefeuille Fidelity Real Estate Investment (symbole boursier: FRESX )
• Fonds indiciel Vanguard Real Estate Investment Trust (REIT) (symbole boursier: VGSIX )

Chacun de ces fonds détient des participations dans une variété de FPI individuelles, de sorte que les investisseurs ne sont pas entièrement dépendants du succès d'une seule organisation pour voir un retour sur leur argent. De plus, tout le travail de recherche et d'achat d'actions dans des FPI individuelles est géré par les gestionnaires de fonds, tout comme tout le travail de recherche et d'achat d'immeubles de placement (sans parler de la gestion de ces propriétés) est géré par les FPI . littéralement pas besoin de faire autre chose que d'investir et de continuer votre vie! Mieux encore, si vous investissez dans des fonds communs de placement REIT par le biais d'un compte de retraite comme un IRA traditionnel , vous n'avez pas à payer d'impôt sur vos revenus tant que vous n'avez pas commencé à recevoir des distributions!

Travaux connexes par Earl:

• Acheter votre première maison: un investissement pour l'avenir
• Investir dans les fonds communs de placement pour les débutants

Ressources

1. Francis, JC et Ibbotson, RG Contraste immobilier avec investissements comparables, 1978 - 2004; pages 6-8. New York, NY et New Haven, CT (travail collaboratif): Disponible via Morningstar Inc.; vers 2007 fév.

2. Hobbs, F. et Stoops, N. Tendances démographiques au XXe siècle; pg. 75. Washington, DC: US ​​Census Bureau, rapports spéciaux du recensement 2000, série CENSR-4; vers 2002.

3. Horloge de la population américaine et mondiale. Washington, DC: Département du commerce des États-Unis / Bureau du recensement des États-Unis; mise à jour constamment. Disponible sur:

Crédits photo

1. «Panorama immobilier». Source: philippaopao, CC-BY 3.0, via Deviantart. 16 sept. 2010. Disponible sur:

2. «Enseigne immobilière au néon». Source: Chris Griffith, CC-BY 2.0, via Flickr. 10 janv.2009. Disponible sur:

3. «Levier d'Archimède.» Source: Mechanics Magazine, Public Domain (c'est-à-dire, cette image a été dessinée aux États-Unis avant 1923, et donc le droit d'auteur a expiré: en savoir plus), via Wikimedia Commons. Vers 1824. Disponible sur:

commons.wikimedia.org/wiki/File:Archimedes_lever_(Small).jpg

4. "Prix de vente médians et moyens des maisons neuves vendues aux États-Unis de 1963 à 2010 (mensuel)." Source: Graphique créé par «Smallman12q», basé sur la médiane du recensement américain et le prix de vente moyen des nouvelles maisons vendues, domaine public (l'auteur a publié ce graphique dans le domaine public), via Wikimedia Commons. 22 janv.2010. Disponible sur:

5. «East Midtown Skyline, NYC.» Source: Dimitry B., CC-BY 2.0, via Flickr. 12 mai 2011. Disponible sur: http: //www.flickr.com/photos/ru_boff/9636312625/

6. «Signes de biens immobiliers à vendre». Source: M. TinDC, CC-BY-ND 2.0, via Flickr. 7 févr.2009. Disponible sur:

7. «Plaque de rue du marché du logement». Source: 401 (k) 2013, CC-BY-SA 2.0, via Flickr. 4 févr.2012. Disponible sur:

© 2020 Earl Noah Bernsby