Les coûts réels de l'entretien différé

introduction

Lorsqu'il s'agit de propriété immobilière, et même personnelle, les budgets et les finances éclipsent toujours tout ce que nous faisons. Je n'ai jamais eu de projet avec un budget illimité et je ne m'attends jamais à en avoir un. Après avoir passé la majeure partie de ma carrière à voir les choses du point de vue d'un architecte, mes presque sept dernières années ont été passées à voir ces mêmes problèmes du point de vue d'un propriétaire. Lorsque vous devez superviser plus de 143 millions de pieds carrés, même des dizaines de millions de dollars (ce qui semble beaucoup d'argent) sont vraiment insignifiants par rapport aux besoins et aux demandes. Les décisions doivent être prises avec les fonds limités disponibles sur la manière de distribuer ces fonds le plus efficacement possible. Comment obtenez-vous le meilleur rendement des fonds dépensés?

Dans cet environnement, la vraie question est de savoir comment maximiser la valeur de ces fonds limités? Pour arriver à cette conclusion, de nombreux facteurs doivent être pesés. Cet article tentera de mettre en avant certains de ces facteurs complexes interdépendants et d'inspecter ces questions dans le but de développer une méthodologie qui pourrait permettre aux décideurs de créer des outils permettant une hiérarchisation plus efficace des dépenses d'entretien des immobilisations. Ce sont en fait des dépenses, mais si elles sont exploitées de manière stratégique, elles ressemblent davantage à un investissement, avec un retour sur investissement (ROI) et d'autres avantages.

Fondation - TNSTAFL

Dans l'un de mes premiers cours d'économie 101, mon instructeur a commencé le cours en écrivant au tableau TNSTAFL. Il nous a demandé si quelqu'un savait ce que représentaient ces lettres. Après que personne ne l'ait compris correctement, il a ensuite dit: «Il n'y a rien de tel qu'un déjeuner gratuit.» Il a demandé combien pensaient que cette affirmation était vraie. Beaucoup ont dit que c'était incorrect, car il existe un déjeuner gratuit. Si quelqu'un d'autre paie pour cela, alors c'est un déjeuner gratuit était la raison invoquée. Beaucoup en classe étaient d'accord avec cette affirmation. Notre instructeur a continué à être en désaccord avec nous, disant qu'il y a un coût même si vous ne payez pas pour le déjeuner; c'est votre temps qui est le coût extrait. Vous avez choisi de passer du temps à ce déjeuner pour lequel quelqu'un d'autre payait, donc le déjeuner avait toujours un coût de votre temps. La discussion suivante est devenue très éclairante.Parler d'une vision purement économique des coûts, c'était certainement, et c'était certainement correct, mais pas un processus de réflexion que la plupart d'entre nous avaient avant cette discussion.

Ce concept a eu un impact énorme le reste du semestre, en particulier lorsque nous avons discuté des coûts d'opportunité. Cette discussion a jeté les bases de mes études en économie qui m'ont fait réaliser que tout a un coût; la question est toujours: suis-je prêt à payer ce coût pour l'avantage reçu? Lorsque nous commençons à examiner les biens immobiliers et personnels du point de vue du propriétaire, cela devient un concept primordial. Peu importe que vous preniez ces décisions en tant qu'individu ou en tant que membre d'un groupe. Rien ne change; le fondement est le même pour ces décisions.

Responsabilités de propriété

Une fois qu'une décision est prise d'acquérir des biens immobiliers ou personnels, la responsabilité est un sous-produit inévitable de cette acquisition. Par exemple, lorsque vous achetez une voiture, votre responsabilité d'acheter du carburant est implicite. Si vous n'achetez pas ce carburant, la voiture ne continue pas de bouger. Les forces extérieures peuvent exiger des responsabilités supplémentaires. Comme dans l'exemple de voiture précédent, l'État peut vous obliger à souscrire et à maintenir une assurance sur cette voiture afin de conduire la voiture. Cela est également implicite, car on s'attend à ce que vous vous conformiez aux lois de l'État pour conduire cette voiture.

La vidange d'huile fait également partie de ces responsabilités. Si vous ne changez pas l'huile, vous réduirez la durée de vie de cette voiture. Pas pour sortir avec moi-même, mais ceux qui sont un peu âgés pourraient se souvenir de la publicité Fram Oil Filter, «Vous pouvez me payer maintenant, ou vous pouvez me payer plus tard.» Le principe existe toujours et est toujours le même. Quand j'étais beaucoup plus jeune, quelqu'un que je connais louait une voiture pendant cinq ans. À l'approche de la cinquième année, sa voiture est tombée en panne et je l'ai emmené chez le mécanicien après y avoir remorqué la voiture. Le mécanicien a demandé à quand remonte la dernière fois qu'il avait changé l'huile, et il a répondu que jamais. À l'époque, il n'y avait aucune des huiles synthétiques sur le marché, donc un changement d'huile coûtait environ 20 $ tous les trois mois. Le coût de changement d'huile de sa voiture pendant ces cinq années a totalisé environ 400 $, tandis que le nouveau moteur lui a coûté environ 5 000 $ à installer.Il s'agit d'une augmentation substantielle des coûts d'entretien différé (ou non).

Un propriétaire avisé de biens immobiliers ou personnels sera en mesure de le reconnaître et de trouver un moyen d'équilibrer la pression accrue pour réduire les budgets tout en équilibrant la prolongation de la durée de vie des immobilisations. Cet article tentera de donner des conseils sur la façon d'équilibrer bon nombre de ces facteurs interdépendants et de maximiser la durée de vie des immobilisations intensément investies.

Ramifications de maintenance différentes

Commençons cette discussion par la définition de ce qu'est exactement l'entretien différé. La plus grande erreur commise lorsque des personnes ou des groupes utilisent cette idée d'entretien différé est la mauvaise application complète de ce principe. Afin d'éviter de propager cette mauvaise application, nous devons d'abord saisir certains concepts de base de ce qu'est exactement la maintenance différée. Pour en revenir à ce qui a été dit précédemment, il y a un coût associé à tout, la maintenance différée ne fait pas exception. Afin de savoir quel est le coût réel de la maintenance différée, il faut d'abord commencer par établir à quoi ressemble le coût de la maintenance. J'utiliserai des chiffres pour illustrer ce principe, mais ces chiffres ne doivent pas être interprétés comme étant liés à quoi que ce soit en particulier.

Pour tout investissement en capital, disons que le coût annuel pour maintenir cet investissement en bon état de fonctionnement est de 1 000 $ par an. Ce nombre devrait en fait augmenter à mesure que l'immobilisation vieillit, mais nous n'utiliserons pas ce facteur dans cet exemple car cela compliquerait l'illustration au-delà de la compréhension de nombreux lecteurs. Donc, les revenus de l'année en cours sont en baisse, il n'y a pas 1 000 $ à dépenser pour cet entretien requis pour cette immobilisation; une décision est nécessaire sur ce qu'il faut faire de la baisse du budget. De nombreuses options sont disponibles, chacune avec ses propres coûts associés à chaque décision spécifique, faisant de chacune une solution unique à la situation de déficit budgétaire.

La solution la plus courante aujourd'hui est de simplement l'ignorer, de ne pas payer les 1 000 $ et de s'en occuper plus tard lorsque les revenus seront meilleurs. C'est absolument la mauvaise approche. Je n'utilise généralement pas des mots d'une valeur aussi illimitée pour parler de solutions, mais c'est l'une des rares fois où un mot aussi puissant est applicable dans le domaine des solutions, ce qui sera démontré au fur et à mesure que nous poursuivrons cette discussion. Chaque personne ou groupe décisionnaire impliqué dans ces types de décisions est fiduciaire sous une forme ou une autre. Cela signifie qu'ils sont tenus d'utiliser au mieux les fonds disponibles. Donc, nous allons procéder sous ce paramètre particulier pour le reste de cette discussion; tous les décideurs sont des fiduciaires. Cette idéologie devrait impliquer que la position la plus durable est l'objectif de toute décision de gestion des immobilisations.

Le point suivant qui doit être reconnu est le fait qu'à tout moment dans le futur (immédiat ou éloigné), le coût le plus bas disponible pour toute amélioration des immobilisations / renouvellement de bâtiment est le moment présent. À tout moment dans le futur, même en aussi peu que quelques semaines, les coûts seront potentiellement augmentés, et plus loin dans le futur, plus les augmentations de coûts deviendront. Cette augmentation sera causée par une myriade de raisons potentielles, les coûts des matières premières, l'inflation, l'offre et la demande, les pénuries, etc. Ainsi, les éventuels impacts d'entretien différé doivent être exprimés en termes de ces augmentations. Ces coûts projetés ne sont toujours que cela, projetés, ils varieront donc. L'espoir est que la variance ne sera que faible. S'ils varient plus que cela; alors la projection a été interrompue pour une raison qui doit être identifiée pour aider les projections futures à être plus précises.

En raison de cette relation, l'augmentation des coûts des dépenses futures peut être compensée par la mise de côté réelle de certains fonds à partir d'aujourd'hui dans un compte pour le moment où les travaux différés seront terminés. Ce compte en fidéicommis / séquestre devrait être utilisé pour aider à compenser les coûts accrus des coûts d'entretien reportés supplémentaires, sinon l'impact total de ces coûts supplémentaires devra être absorbé à l'avenir, créant ainsi une pression supplémentaire sur ces revenus futurs. L'astuce de cette méthode est que la projection doit être très précise, sinon les dépenses prévues peuvent monter en flèche de manière inattendue. Ensuite, il y a un système hybride qui est un croisement entre ces deux approches, qui met de côté plus que rien, mais moins que le coût total de la maintenance différée. Si le coût total de la maintenance est mis de côté,alors la question est de savoir pourquoi reporter l'entretien? C'est pourquoi ce serait normalement moins que le coût total de la maintenance.

Réaliser ce que coûte réellement la maintenance différée

Donc, pour faciliter les illustrations, revenons à ce coût de 1 000 $ qui doit être reporté. Si la décision était de reporter l'entretien pendant un an, alors l'augmentation des coûts, à tout le moins, serait inflationniste. Si ce coût inflationniste n'était que de 2%, alors l'augmentation de ces 1 000 $ serait de 20 $. Si les coûts des matières premières augmentaient, par exemple, d'un pour cent cette même année, il y aura un coût supplémentaire de 10 $ qui devra être inclus dans les coûts d'entretien différé, pour un total de 30 $, ce qui porte le coût de l'entretien différé à 1030 $. Cela ne semble pas beaucoup, mais que serait-ce si les coûts initiaux de cette maintenance étaient 10 000 fois ou 100 000 fois ou plus? Vous pouvez certainement voir comment ce nombre augmente très rapidement.

Maintenant, disons que les décideurs ont mis de côté la seule augmentation projetée, disons 30 $. Maintenant, dans le cycle budgétaire de l'année prochaine, tout ce qui serait nécessaire pour effectuer l'entretien requis serait le coût initial de 1 000 $. Cela aurait un impact net nul sur la pression budgétaire de l'année prochaine, car les 1 000 $ d'origine sont toujours la seule obligation requise pour répondre au besoin, mais exigerait que 30 $ soient détenus dans une sorte de compte séquestre ou en fiducie du budget de cette année. Cependant, si ce montant mis de côté dans le budget de cette année était, par exemple, de 515 $, le coût de l'entretien dans le budget de l'année prochaine ne serait que de 515 $, ce qui réduirait la pression sur le budget de l'année prochaine. Désormais, cela aurait un impact très positif sur les budgets des deux années, en réduisant les coûts à chaque cycle budgétaire et en effectuant toujours l'entretien différé requis. Maintenant, même si les coûts ont augmenté,il y avait moins d'impact sur le budget de chaque année. Cette augmentation des coûts a beaucoup moins d'impact chaque année. Encore une fois, imaginez si ces magnitudes ont été multipliées par 10 000 ou 100 000 fois. C'est une planification à venir, ou comme cela a été dit dans mon programme de MBA, une réflexion stratégique. Ce sont vraiment des choses très simples.

Examinons maintenant la maintenance différée dans cinq ans. L'inflation serait aggravée, de sorte que la même inflation de 2% par an élève les coûts inflationnistes à environ 104 $. Si les coûts des matières premières augmentent au même pourcentage composé par an, comme indiqué précédemment, les coûts des matières augmentent à environ 51 $, ce qui rend le coût total de l'entretien différé de 1 155 $. Encore une fois, vous pouvez imaginer l'impact de ces coûts s'ils étaient multipliés par 10 000 ou 100 000 fois. N'oubliez pas que ces calculs ne prévoient pas d'augmentation des coûts résultant de l'offre et de la demande, telles que les pénuries, ou l'augmentation des coûts due au vieillissement naturel du ou des systèmes, qui continueront d'augmenter ces coûts de maintenance différés.

Ce qu'il faut toujours garder à l'esprit, c'est qu'il y a un coût associé chaque fois que l'on joue sur la maintenance différée. Personne ne peut vraiment voir dans le futur, donc prédire les conditions et les coûts futurs du marché comporte toujours le risque d'une projection incorrecte. Faire ces projections est autant une forme d'art qu'une science, et les inexactitudes peuvent s'additionner extrêmement rapidement à de très grands nombres.

Ce n'est pas la seule école de pensée concernant l'entretien différé. Une autre approche que j'ai rencontrée a été encore plus intrigante, et avec les données limitées dont je dispose dans notre agence, je trouve que le concept est au moins dans le stade approximatif. Ce concept a été appelé la «règle de l'inverse-carré pour les aliments différés» élaborée par David Geaslin, du groupe Geaslin. Quand j'ai été présenté pour la première fois à ce concept, je serai honnête que ma pensée était «non», il n'y a aucun moyen que cela puisse même être proche du stade de baseball. Les chiffres ont augmenté beaucoup trop vite pour être précis. Maintenant, j'admets que, en tant que société qui s'occupe de l'entretien des installations, j'ai vraiment aimé le fait que ces chiffres aient augmenté rapidement, car cela m'aiderait à construire une base solide pour nos besoins de rénovation des bâtimentsmais en tant qu'analyste, je ne pouvais pas placer de données là-bas pour la consommation générale qui ne pourraient pas être prises en charge ou pourraient être considérablement contestées. Même le directeur adjoint des finances de mon agence partageait les mêmes sentiments et préoccupations. Ensuite, j'ai pris quelques projets que notre agence avait récemment achevés pour «désosser» les coûts pour tester si c'était même proche, et à mon grand étonnement, cela s'est avéré essentiellement. Maintenant, je serai le premier à admettre que ce n’est pas une équivalence mathématique, car elle n’a pas été exactement avec le coût, mais la proximité était plus que surprenante. C'était presque surprenant par son ombre. Donc, je soumettrais ce concept non pas comme un axiome mathématique, ou comme une loi, mais plutôt comme un concept ou principe général.Ensuite, j'ai pris quelques projets que notre agence avait récemment achevés pour «désosser» les coûts pour tester si c'était même proche, et à mon étonnement, cela s'est avéré fondamentalement. Maintenant, je serai le premier à admettre que ce n’est pas une équivalence mathématique, car elle n’a pas été exactement avec le coût, mais la proximité était plus que surprenante. C'était presque surprenant par son ombre. Donc, je soumettrais ce concept non pas comme un axiome mathématique, ou comme une loi, mais plutôt comme un concept ou principe général.Ensuite, j'ai pris quelques projets que notre agence avait récemment achevés pour «désosser» les coûts pour tester si c'était même proche, et à mon étonnement, cela s'est avéré fondamentalement. Maintenant, je serai le premier à admettre que ce n’est pas une équivalence mathématique, car elle n’a pas été exactement avec le coût, mais la proximité était plus que surprenante. C'était presque surprenant par son ombre. Donc, je soumettrais ce concept non pas comme un axiome mathématique, ou comme une loi, mais plutôt comme un concept ou principe général.C'était presque surprenant par son ombre. Donc, je soumettrais ce concept non pas comme un axiome mathématique, ou comme une loi, mais plutôt comme un concept ou principe général.C'était presque surprenant par son ombre. Donc, je soumettrais ce concept non pas comme un axiome mathématique, ou comme une loi, mais plutôt comme un concept ou principe général.

Ce concept est très basique. Si vous prenez le coût de la maintenance initiale à effectuer et laissez cette maintenance requise passer au niveau de défaillance suivant avant d'agir, vous constatez que les coûts de cette réparation, au niveau de défaillance accru, coûteront très près de le carré du coût initial de l'entretien non satisfait. Par exemple, une fuite dans le toit a un coût de 500 $ à réparer, et il est déterminé que la réparation sera retardée parce qu'il n'y a pas de place dans le budget de cette année. L'année prochaine, comme ce problème n'a pas été signalé, il a retardé une autre année, et ainsi de suite. Enfin, des seaux doivent être placés sous les fuites lors des tempêtes de pluie. L'isolation doit maintenant être remplacée, la garantie de la toiture est annulée car les fuites n'ont pas été réparées ou signalées. Maintenant, une partie du toit-terrasse peut avoir besoin d'être remplacée,une partie du plafond doit être remplacée, de l'eau s'est infiltrée dans les luminaires qui doivent être remplacés, peut-être que les murs ont été endommagés et nécessitent le remplacement et la peinture du panneau de gypse, peut-être qu'une partie du revêtement de sol doit être enlevée et remplacée, une matière organique peut se former (moisissure); vous pouvez voir comment les dommages secondaires causés par l'absence d'action initiale ont maintenant atteint des proportions énormes. Désormais, toute la réparation coûtera 10 000 $. N'oubliez pas d'ajouter le coût de déplacement des utilisateurs de cet espace pendant que les réparations sont en cours. De combien les coûts totaux augmentent-ils encore? Ça commence à avoir l'air vraiment grand, très vite.la matière organique peut se former (moisissure); vous pouvez voir comment les dommages secondaires causés par l'absence d'action initiale ont maintenant atteint des proportions énormes. Désormais, toute la réparation coûtera 10 000 $. N'oubliez pas d'ajouter le coût de déplacement des utilisateurs de cet espace pendant que les réparations sont en cours. De combien les coûts totaux augmentent-ils encore? Cela commence à paraître vraiment grand, très vite.la matière organique peut se former (moisissure); vous pouvez voir comment les dégâts secondaires dus à l'absence d'action initiale ont maintenant atteint des proportions énormes. Désormais, toute la réparation coûtera 10 000 $. N'oubliez pas d'ajouter le coût de déplacement des utilisateurs de cet espace pendant que les réparations sont en cours. De combien les coûts totaux augmentent-ils encore? Cela commence à paraître vraiment grand, très vite.

Maintenant, je veux revenir en arrière avant même que la réparation de 500 $ ne soit déterminée. Ce type de réparation n'est presque jamais trouvé tant qu'un rapport n'a pas été fait et qu'un bon de travail d'entretien a été émis, ce qui signifie qu'un occupant a signalé un problème visible. D'ici là, c'est encore trop tard; des dommages secondaires se produisent déjà. Si la MP sur le toit était effectuée au moins deux fois par an comme il se doit, ce problème aurait probablement été découvert bien avant que des fuites d'eau ne se fassent dans l'espace occupé. Même si vous payez une personne 25 $ l'heure pour marcher sur ce toit deux fois par an et qu'il vous a fallu une heure pour inspecter ce toit, ce qui ne devrait même pas prendre aussi longtemps pour un inspecteur de toiture expérimenté, vous avez peut-être trouvé cette fuite potentielle lorsque il n'aurait coûté presque rien à réparer. Au fait, qu'est-ce que 25 $ au carré? La réponse 625 $,pas si loin de la réparation de 500 $ n'est-ce pas? Peut-être y a-t-il un fondement à cette règle du carré inverse? Vous êtes le juge.

Renouvellement des bâtiments - la meilleure couverture contre les coûts de remplacement

Alors que nous poursuivons cette discussion, je tiens à rappeler à chacun l'exemple de changement d'huile évoqué plus tôt. Lorsque les décideurs ne parviennent pas à maintenir les immobilisations en bon état, ils s'useront prématurément, ce qui aura un impact négatif sur les budgets futurs, et connaissant la loi de Murphey, ce ne sera jamais au bon moment. Lorsque vous investissez dans un investissement en capital, comme un immeuble, des millions de dollars sont exposés à un risque potentiel. Si le bâtiment s'use prématurément, les ressources sont gaspillées; à l'inverse, lorsqu'ils dépassent leur espérance de vie, l'équité se construit. Cela devrait être une équation très simple.

Cette prolongation de la durée de vie d'une immobilisation est obtenue grâce à deux processus distincts, le renouvellement du bâtiment et l'entretien préventif. Les deux sont essentiellement les mêmes, le remplacement des systèmes conçus pour s'user comme moyen d'ajouter de la vie aux immobilisations. La plupart des systèmes sont conçus pour s'user à un moment donné; si nous parlons des freins, des courroies, des bougies d'allumage, etc. dans une voiture; ou la toiture, CVC, système d'alarme incendie, etc. dans un bâtiment, ils ont tous des cycles de vie. L'objectif principal est de prolonger la durée de vie du bâtiment. La principale différence entre la maintenance préventive (PM) et le renouvellement du bâtiment est le cycle dans lequel ces systèmes ont. L'approche générale de la littérature académique / d'étude à laquelle j'ai été exposé est que si le cycle de remplacement dure moins d'un an, c'est PM,plus d'un an, c'est le renouvellement du bâtiment. À part les cycles PM et rénovation des bâtiments sont sensiblement les mêmes. Lorsqu'un entretien, soit en MP ou en rénovation du bâtiment, est effectué, la durée de vie est ajoutée ou prolongée à l'immobilisation. Cela soulève maintenant la question suivante, quel est le montant approprié de ressources à allouer pour ce PM / renouvellement du bâtiment?

Pour commencer, cette quantité est toujours exprimée en termes de coût de construction neuve. Ceci est également parfois appelé coûts de remplacement. La raison pour laquelle ces coûts de PM / renouvellement du bâtiment sont exprimés en termes de nouveaux coûts de construction est que le coût ultime du renouvellement du système se trouve à la fin du cycle de vie, lorsque le système doit être complètement remplacé. Dans ce cas, le remplacement ultime est le remplacement de l'ensemble du système de construction comme coût de fin de vie ultime. C'est pourquoi cela s'exprime en termes de nouveaux coûts de construction. Ce coût est exprimé comme un à deux pour cent des nouveaux coûts de construction par an, sur la base de la littérature universitaire / d'étude que j'ai lue.

Donc, pour faire avancer ce concept, si le coût de remplacement d'un type de bâtiment et d'occupation spécifiques est de 225 $ par pied carré, le montant dépensé pour ce bâtiment pour le PM / renouvellement du bâtiment devrait être compris entre 2,25 et 4,50 $ par pied carré par an. Si le bâtiment faisait 100 000 pieds carrés, cela se situerait entre 225 000 $ et 450 000 $ par année pour cet immeuble. Vous pouvez voir comment cela s'additionne très rapidement. Cependant, cet entretien pourrait prolonger la durée de vie du bâtiment pendant des années. Si vous ajoutez à la durée de vie du bâtiment, l'équité est créée. C'est là que les dépenses d'entretien peuvent commencer à agir davantage comme des investissements.

Désormais, si le portefeuille de pieds carrés est de plusieurs millions de pieds carrés, vous pouvez voir à quelle vitesse le coût du PM / renouvellement du bâtiment peut augmenter, créant ainsi peut-être le besoin d'un programme d'entretien différé efficace.

Réflexions de clôture

Le plus gros investissement que nous faisons en tant qu'individus et organisations est dans nos immobilisations. Fournir ces actifs avec la plus longue espérance de vie est primordial pour un modèle de survie durable à tout individu ou organisation. Lorsque nous transformons les dépenses en investissements, nous constituons des capitaux propres, apportant ainsi une valeur ajoutée en tant que propriétaires. C'est la responsabilité principale (et unique) d'un fiduciaire. La maintenance différée, comme tout ce qui est dicté par le budget, doit se produire de temps en temps lorsque les revenus ne sont pas ce qui était prévu, mais si elle est appliquée de manière appropriée, elle ne coûtera pas à l'individu ou à l'organisation d'énormes quantités de ressources prématurément ou dans les cycles budgétaires futurs.

Même dans notre société du «jetable», la plupart des bâtiments devraient avoir une durée de vie d'au moins 50 ans, mais si nous réaffectons (et n'augmentons pas nécessairement) nos coûts de construction initiaux, nous pouvons prolonger cette durée de vie à 70 ans. Lorsque nous utilisons la PM et la rénovation des bâtiments de manière appropriée, nous pourrons peut-être prolonger la durée de vie de ce bâtiment encore plus longtemps. Une fois que le bâtiment survit au-delà de sa durée de vie initiale, il crée désormais des capitaux propres qui peuvent être utilisés pour reconstruire une fois que la durée de vie du bâtiment est dépassée. C'est là que la perspicacité de la maintenance donne vraiment un retour sur investissement, mais c'est le jeu d'attente à long terme, et non ce que chaque décideur possède.