Comment les agents immobiliers louches trichent

J'ai reçu de nombreuses plaintes d'agents immobiliers à propos de cet article! Ils affirment que tous les agents immobiliers sont honnêtes Johns et ont à cœur les meilleurs intérêts de leurs clients.

Il y a beaucoup de bons agents immobiliers honnêtes. Mais chaque industrie a sa part de praticiens shonky - malheureusement, ce n'est que la nature humaine. Prenez n'importe quel grand groupe de personnes, et vous trouverez un pourcentage qui est prêt à modifier les règles à leur avantage. Et comme nous le savons tous, les personnes les plus charmantes et les plus fraîches peuvent aussi être les plus tordues, nous ne pouvons donc pas supposer que les gentils sont vraiment les gentils!

Pour la plupart des gens, leur maison est le plus gros investissement qu'ils feront dans leur vie, il vaut donc la peine d'être conscient des astuces que les sans principes peuvent faire.

Les agents immobiliers peuvent gagner plus d'argent en vendant plusieurs maisons à bas prix qu'une seule maison au meilleur prix

Pourquoi les agents immobiliers louches veulent vendre pas cher

À la racine du problème, il y a une énorme idée fausse: que vous et l'agent immobilier avez le même objectif en tête, qui est de vendre votre propriété au prix maximum possible. Ce n'est tout simplement pas vrai. Vous souhaitez vendre au prix le plus élevé possible. L'agent immobilier veut juste vendre.

Vous vous demandez peut-être pourquoi un agent immobilier ne voudrait-il pas le meilleur prix? Après tout, sa commission est basée sur le prix de vente, donc plus le prix est élevé, plus sa commission est élevée.

La réponse est simple: la vitesse. S'il tient pour le prix le plus élevé que le marché peut supporter, cela signifie plus d'inspections et plus. Certes, il percevra moins de commissions si le prix est inférieur, mais il aura également passé beaucoup moins de temps et pourra passer à la maison suivante beaucoup plus rapidement.

Il peut vendre six maisons sous-évaluées dans le même temps qu'il lui faut pour vendre trois maisons à prix plein, et le résultat sera plus de commission pour lui!

Bien sûr, légalement, l'agent immobilier doit convenir d'un chiffre avec vous et s'y tenir: il ne peut pas vendre la propriété si vous n'êtes pas d'accord avec le prix. Mais l'agent immobilier louche a des moyens de travailler sur vous, le vendeur, pour vous persuader d'accepter un prix inférieur à la fin.

Comment un agent immobilier louché réduit votre prix de vente

Lorsque l'agent immobilier vient voir votre maison, il souligne toutes les bonnes caractéristiques de votre propriété et nomme un prix impressionnant.

Une fois que vous vous êtes inscrit, l'agent commence à montrer les acheteurs potentiels à travers votre maison. Après chaque inspection, il vous appelle pour vous dire comment ça s'est passé. À votre grande surprise, il vous dit qu'il est déçu de recevoir des commentaires négatifs (ce qui, étrangement, il n'a jamais mentionné - ou rejeté comme sans importance - lors de sa première visite!).

La première semaine, il peut dire que certains acheteurs n'ont pas aimé la décoration et devraient repeindre toute la maison. La deuxième semaine, il mentionnera les acheteurs qui estimaient que la cuisine aurait besoin d'être remplacée. La troisième semaine, il peut s'agir d'un tapis usé ou d'un morceau de gouttière endommagé. Alternativement, il peut prétendre qu'il reçoit des commentaires constants sur un défaut unique mais majeur, tel que le manque de lumière du soleil dans le salon ou la terrasse à remplacer.

Il peut également dire que les acheteurs ont dit ce qu'ils pourraient payer, par exemple «Je reçois un certain intérêt dans les trois cents faibles» signifie que les gens ont dit qu'ils pourraient payer de 300 000 $ à 350 000 $ pour la maison. Quelle que soit la fourchette, elle est toujours sensiblement inférieure au chiffre qu'il a cité pour la première fois. Si vous exprimez votre inquiétude, il vous dira: "eh bien, vous devez garder à l'esprit qu'ils n'aimaient pas…" (quelle que soit la dernière faille).

Vous avez peut-être deviné maintenant que les acheteurs n'ont probablement rien dit de la sorte, ou s'ils l'ont fait, c'était un commentaire informel. Il invente pour créer le doute dans votre esprit, pour miner votre confiance dans ce prix impressionnant qu'il a initialement cité. Semaine après semaine, il vous nourrit au goutte à goutte des commentaires négatifs sur la propriété, dans le but de faire baisser vos attentes. Pendant ce temps, il travaille également sur les acheteurs…

Gardez un œil sur les agents qui ont une boussole morale loin d'être idéale.

"Accrocher" l'acheteur

Il est illégal de citer un prix que le vendeur n'a pas accepté - mais si l'agent a une conversation privée avec un acheteur potentiel et qu'il n'y a pas de témoins, c'est sa parole contre la leur - vous ne pouvez donc rien prouver, et vous le ferez probablement jamais savoir de toute façon.

Si votre propriété est à vendre à un prix fixe, lors des inspections, l'agent immobilier dira aux acheteurs que vous êtes «très négociable» (que vous l'êtes ou non). Si votre propriété est mise aux enchères, l'agent nommera en privé une fourchette de prix bien inférieure à ce que vous espérez obtenir.

J'ai attrapé plus d'un agent en train de faire cela, parce que j'adore voir une propriété, alors quand une connaissance met une maison en vente, je dois juste aller chercher. Autrefois, c'était un appartement qui se vendait 380 000 $. J'ai parlé à l'agent et il m'a dit: «Si vous êtes intéressé, je suis sûr qu'ils accepteraient une offre de 340 000 $».

La prochaine fois que j'ai rencontré mon ami, je leur ai demandé comment ça se passait. "Pas bien," dit-elle d'un air sombre. "L'agent me dit qu'ils ne s'intéressent qu'aux faibles 300 $. Il nous a dit au départ que nous gagnerions facilement plus de 375 000 $, donc nous sommes vraiment déçus."

Bien sûr, il ne s'intéresse qu'aux faibles 300 $, si c'est ce qu'il dit aux acheteurs que ça vaut!

Si vous surprenez votre agent en train de faire cela, il vous dira: "Nous proposons un prix bas pour accrocher l'intérêt des acheteurs, alors nous pouvons les négocier à partir de là". Je ne sais pas pourquoi quiconque croit cela!

Cette maison s'est-elle vendue au prix promis?

Conclusion de l'affaire

Finalement, vous recevrez une offre pour la maison, ou le jour de la vente aux enchères arrivera, et quelqu'un enchérira.

Grâce à l'agent, il est fort probable que l'offre ou l'enchère soit inférieure à ce que vous attendez. Quand il vous le présente, vous êtes très susceptible de le dire, ce à quoi l'agent répondra: "oh oui, mais gardez à l'esprit que les acheteurs ont tous été découragés par le manque de lumière du soleil (ou quel que soit le problème) ". Il vous dira comment vous ne pouvez jamais être sûr de la valeur initiale d'une propriété, mais maintenant, elle a été «testée sur le marché».

Tout cela est un tosh total. La propriété n'a pas été «testée sur le marché» à sa vraie valeur, car l'agent a dit à tout le monde qu'elle valait moins qu'elle ne l'est vraiment!

J'ai expérimenté exactement ces techniques lorsque j'ai vendu ma maison après mon divorce. Des années plus tard, j'ai lu un exposé de formations immobilières et de sales trucs écrit par Neil Jenman, qui a fondé un groupe d'agents immobiliers engagés dans des pratiques de vente éthiques. Je recommande vivement ses livres à quiconque achète ou vend une propriété. Le livre qui m'a le plus aidé était Real Estate Mistakes (les versions Kindle et broché sont disponibles). Le livre a été écrit sur le marché immobilier australien, mais il est également applicable aux États-Unis. Je recommanderais à quiconque achète ou vend une propriété de l'acheter.

J'ai eu plusieurs commentaires d'agents immobiliers disant «Je suis désolé que vous ayez eu une mauvaise expérience» et m'assurant à quel point la plupart des agents immobiliers sont merveilleux. Je dois donc préciser que cet article n'est pas basé sur une seule mauvaise expérience. Depuis la lecture des livres de Jenman, j'ai acheté et vendu plusieurs propriétés et j'ai rencontré ces mêmes techniques encore et encore. Heureusement, grâce à ma conscience, j'ai pu les exploiter à mon avantage, notamment lors de l'achat. D'autres n'ont pas cette chance.

Je ne nie pas qu'il existe de bons agents immobiliers. Mais si vous vous lancez dans la vente de votre maison en imaginant que tous les agents sont des anges, vous êtes un idiot!

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© 2008 Kate Swanson