Comment acheter un bien immobilier avec moins de 100 $ en utilisant des reits

Chance Cox de Pixabay

Comment commencer à investir dans l'immobilier avec les REIT

Il existe de nombreuses façons d'investir dans l'immobilier physique, mais la plupart d'entre elles impliquent de grosses sommes d'argent et s'engagent dans un investissement majeur à la fois. Pour la plupart des gens, sa maison est leur plus gros investissement immobilier et pour beaucoup, cela peut suffire à s'inquiéter. Si vous cherchez à investir davantage dans l'immobilier ou à diversifier votre portefeuille actuel, peut-être dans le cadre de votre Roth ou de votre IRA traditionnel, il existe d'excellentes options qui peuvent vous permettre de posséder un bien immobilier physique sans avoir à gérer cette propriété.

Une solution consiste à utiliser une fiducie de placement immobilier (FPI). Une FPI est une société qui doit répondre aux critères suivants aux États-Unis:

• La société de FPI investit au moins 75% de son actif total dans des biens immobiliers, des liquidités ou des bons du Trésor américain.
• Elle tire au moins 75% de ses revenus bruts de la perception des loyers, des intérêts sur les hypothèques qui financent des biens immobiliers ou de la vente de biens immobiliers.
• Elle verse pas moins de 90% de son revenu imposable aux actionnaires sous forme de dividendes chaque année.
• Elle est reconnue comme une entité imposable en tant que société.
• Il est géré par un conseil d'administration et / ou des fiduciaires.
• Il compte au moins 100 actionnaires.
• Pas plus de 50% des actions du FPI sont détenues par cinq personnes ou moins.

Pour moi, en tant qu'investisseur, l'un des aspects les plus attrayants des FPI est peut-être les dividendes qu'ils versent, ainsi que l'appréciation du capital, qui est la valeur des actions qui augmente avec le temps.

Selon Zach's Research, sur une période de quarante ans de 1972 à 2012, le rendement annuel moyen des REIT était de 8,09%. Pour moi, ce n'est pas du tout un mauvais bilan. Bien sûr, tout investissement comporte des risques, et pendant la crise financière de 2009, les actions de certaines FPI ont chuté de plus de 50% du jour au lendemain. Si vous étiez comme moi et que vous étiez l'un de ces investisseurs en FPI à l'époque, c'était une pilule difficile à avaler. Pourtant, si vous aviez conservé vos actions, vous auriez vu le prix revenir aux niveaux d'avant le crash, puis continuer à croître et à gagner des dividendes au cours des dernières années.

Quels types de REIT existe-t-il?

Si j'ai piqué votre intérêt et que vous souhaitez investir dans votre propre petit empire immobilier, vous avez l'embarras du choix. Dans de nombreux cas, les sociétés de FPI individuelles se concentrent sur un ou deux secteurs, les cabinets médicaux et les hôpitaux, par exemple. D'autres peuvent acheter uniquement des propriétés abritant des tours de téléphonie cellulaire, ou des entrepôts utilisés pour la distribution de produits ou pour héberger des fermes de serveurs informatiques. Il existe des sociétés de placement immobilier qui possèdent des complexes d'appartements et des maisons de location, ainsi que d'autres qui possèdent des centres commerciaux et même des panneaux publicitaires extérieurs. Il peut être presque écrasant d'essayer de choisir le secteur avec lequel vous vous sentez le plus à l'aise, car chacun comporte ses propres risques.

Pour faciliter la diversification, il existe des ETF ou Exchange Traded Funds, qui sont vendus sur les principales places boursières et qui contiennent eux-mêmes des actions d'un certain nombre de sociétés de placement immobilier. L'un de mes FNB préférés est celui de Vanguard, le Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Il a un ratio de dépenses très raisonnable de 0,12% et, au 12/20/2020, un rendement moyen sur dix ans de plus de 8%. À la date à laquelle j'ai écrit cet article, une part de VNQ pouvait être achetée pour 86,76 $.

La barrière à l'entrée dans ce type d'investissement immobilier est très faible, surtout maintenant que les sociétés de courtage en ligne comme Charles Schwab ont éliminé tous les frais d'achat et de vente d'actions. Dans certains cas, le montant pour ouvrir un compte de courtage est aussi peu que 100 $. Si vous avez un revenu gagné, ou si vous avez un conjoint qui le fait, vous pourrez peut-être investir entre 5 000 $ et 7 000 $ dans un Roth IRA, et ne plus jamais payer d'impôts sur le revenu et l'appréciation du cours de l'action sur votre investissement. Dans mon cas, j'investis dans des ETF via mon Roth IRA. C'est comme si vous ne payiez que l'impôt sur la graine, et que vous pouviez ensuite récolter les fruits de l'arbre qui a poussé à partir de cette graine en franchise d'impôt, pour le reste de votre vie.

Tout cela peut sembler bon, mais est-ce la meilleure façon d'investir tout votre argent? La plupart des experts financiers déconseilleraient de mettre tous vos œufs dans le même panier et vous recommanderaient plutôt de diversifier votre épargne ou votre retraite sur un certain nombre d'investissements, tels que des obligations, des actions, des CD bancaires et même de l'or physique. À l'approche de l'âge de la retraite, votre stratégie de placement devrait devenir encore plus prudente, car vous avez moins de temps pour compenser les pertes du marché.

Chaque scénario d'investissement est différent et certains conseillers suggèrent qu'au moins 10% d'un portefeuille soit investi dans l'immobilier. Ce pourcentage est similaire à mes propres avoirs dans des FPI et des FNB de FPI.

Comment les FPI se comparent-elles à l'immobilier réel en tant qu'investissement?

Il est extrêmement difficile de comparer l'investissement dans un REIT ou un REIT ETF à l'achat d'un bien immobilier physique. Pour de nombreux investisseurs avertis, posséder sa propre propriété peut être une proposition beaucoup plus lucrative. Si vous ne pouvez utiliser qu'une petite somme de votre propre argent pour financer une propriété, puis la louer pour un montant qui paie cette hypothèque chaque mois avec les frais d'entretien, alors vous aurez un résultat complètement différent que si vous avez investi le même montant dans une FPI. À la fin de votre prêt hypothécaire, vos locataires auraient payé la part du lion du coût de votre investissement, moins les dépenses que vous aviez, y compris votre temps.

Cette comparaison, FPI par rapport à l'immobilier physique, est une comparaison de pommes à oranges. Néanmoins, il est beaucoup répété sur des sites financiers tels que "The Motley Fool" dans des articles avec des titres tels que "REIT's vs. Owning Your Own Real Estate". Alors que dans de nombreux cas, vous pouvez sortir beaucoup plus loin en achetant vous-même une propriété, les risques ne sont pas les mêmes pour les deux actifs et ils ne sont tout simplement pas directement comparables. Par exemple, votre propre marché immobilier local peut être dû à une correction majeure, comme celle causée par un employeur local qui quitte la ville, ou peut-être que vous êtes malchanceux et que des locataires causent à plusieurs reprises des dommages matériels coûteux à vos locations. (J'y suis allé et j'ai dû m'en occuper moi-même.) Vos récompenses, ainsi que vos risques, sont concentrés lorsque vous possédez vos propres propriétés.

Le fonds Vanguard que nous avons mentionné, VNQ, possède plus de 180 FPI différentes, qui à leur tour peuvent posséder des centaines de propriétés différentes réparties dans des centaines de villes et d'États. Si un ralentissement se produisait dans un domaine ou si un locataire cessait de payer quelque part, les conséquences sur votre investissement ne seraient pas aussi graves que si vous possédiez une propriété réelle.

Je ne suis pas contre la propriété d'un bien locatif; J'y suis très favorable et j'ai eu mes propres immeubles à revenus. À ce stade de ma vie, je ne possède plus de location et je n'ai plus envie de percevoir le loyer des locataires en retard, ni de m'inquiéter de l'état d'un toit, d'un système CVC ou d'un chauffe-eau. De plus, en raison de la crise du COVID-19, la ville où je vis, Austin, Texas, a décrété un moratoire sur les expulsions pendant plusieurs mois. Bien que je compatis profondément avec les personnes vivant dans ces maisons et incapables de payer le loyer, je compatis également pour les propriétaires, dont beaucoup sont de petits investisseurs qui peuvent eux-mêmes avoir du mal à effectuer des paiements hypothécaires sur des propriétés où ils n'en ont pas collecté. louer en quelques mois.

Pour ma tranquillité d'esprit, je choisis de garder mon fonds de retraite diversifié parmi plusieurs catégories d'actifs, y compris les FNB FPI, plutôt que d'avoir à traiter avec des locataires à mesure que je vieillis. Si vous comprenez les risques et souhaitez une autre façon de diversifier vos placements, vous pourriez envisager d'ajouter des FPI et des FNB de FPI à votre propre portefeuille. Cependant, comme pour tout investissement, consultez d'abord votre professionnel de l'investissement avant de prendre une décision.

Sources

Les sources de cet article incluent:

Investopedia, Recherche Zacks,

© 2020 Nolen Hart