Diligence raisonnable que vous devez faire avant d'acheter une note d'hôtel

Vous achetez ou envisagez d'investir dans une note d'hôtel? Bien que les hôtels soient des propriétés commerciales, investir dans des billets d'hôtel est différent puisque vous n'achetez pas seulement le billet, mais vous acquérez également le bien immobilier. Pour cette raison, vous devez effectuer une diligence raisonnable approfondie avant d'acheter une note d'hôtel. Bien qu'il ne s'agisse pas d'une liste exhaustive de diligence raisonnable, c'est un bon début pour le processus d'achat des notes d'hôtel.

1. Effectuez une visite physique de l'hôtel

Lorsqu'un investisseur achète un billet d'hôtel, il acquiert à la fois le billet et le bien immobilier. Les investisseurs doivent effectuer une visite guidée avec un entrepreneur et un ingénieur expérimentés. Confirmez que tous les actifs de l'hôtel sont conformes aux lois environnementales et à tout permis d'utilisation conditionnel émis par le gouvernement.

2. Assurez-vous que tous les documents de prêt sont en place

Avant d'acheter un prêt hôtelier, vérifiez combien de fois le prêt a été attribué à un prêteur. Vous souhaitez également obtenir un fichier de la correspondance du vendeur de billets. En plus de ces informations, recherchez les accords de gestion hôtelière et les accords de confort ou de subordination. Travaillez avec votre avocat pour vous assurer que tous les documents d'affectation sont complets et fonctionnent correctement.

3. Embaucher un spécialiste du zonage pour vérifier la conformité de l'hôtel

Au cours du processus de diligence raisonnable, il convient d'embaucher une équipe de spécialistes pour évaluer l'état et la conformité de la propriété. Un spécialiste du zonage, un ingénieur inspecteur et un inspecteur environnemental devraient analyser la propriété et fournir un rapport de leurs conclusions. Par exemple, un spécialiste du zonage devrait examiner les droits de l'hôtel, comme confirmer que le nombre de places de stationnement est conforme aux exigences de zonage. Un ingénieur inspecteur doit fournir un rapport sur les aspects physiques de la propriété, y compris la plomberie, l'électricité, l'ordinateur, le téléphone et les systèmes mécaniques. Le rapport d'ingénieur doit également détailler l'état des éléments structurels.

Un inspecteur de l'environnement doit rechercher tous les dangers environnementaux actuels et potentiels qui peuvent exister sur et à proximité de la propriété. L'inspecteur de l'environnement doit également vérifier si la signalisation de la propriété et de l'hôtel est conforme à toutes les lois environnementales et aux permis d'utilisation conditionnels délivrés par le gouvernement. La signalisation doit également être vérifiée qu'elle est conforme aux lois environnementales et nationales.

4. Analyser les opérations de l'hôtel

Analysez les systèmes de l'hôtel. Examiner le coût de conservation ou de modification des concepts, protocoles et systèmes hôteliers Certains hôteliers notent que les acheteurs corrigent ou complètent les données financières de l'hôtel si l'hôtel est mal géré. Gardez à l'esprit que certains acheteurs d'hôtels mettent également en œuvre de nouveaux systèmes de gestion des revenus, des systèmes de réservation et des systèmes de maîtrise des coûts. Tenez compte de ces coûts potentiels lors de l'analyse de votre achat de note d'hôtel.

5. Examiner tous les dossiers des employés et les problèmes de travail

Confirmez que tous les employés (y compris les femmes de chambre, les concierges et l'équipe de direction) sont des travailleurs légaux et ont la documentation appropriée dans leurs dossiers. Si vous trouvez qu'il y a des travailleurs sans papiers, c'est une bonne idée de rechercher une autre note d'hôtel à acheter. Assurez-vous d'analyser complètement toutes les positions des employés, des concierges aux gestionnaires.

De plus, vous devriez vous pencher sur les problèmes syndicaux. Ceci est absolument nécessaire si vous achetez la note d'une grande marque hôtelière. Par exemple, si l'hôtel fait l'objet d'une campagne syndicale, les coûts de fonctionnement de l'hôtel pourraient augmenter jusqu'à 40%. Cela peut réduire la valeur de votre note d'hôtel.

6. Examiner les nouvelles exigences en matière de propriété avec le franchiseur de l'hôtel

Si vous envisagez d'acheter un hôtel franchisé, vérifiez les conditions et les exigences de la marque pour un nouveau propriétaire. Certains franchiseurs peuvent exiger que les franchisés remboursent les frais de franchise impayés en tant que condition d'utilisation de la marque. Certains franchiseurs d'hôtels exigent également des frais d'annulation pour les nouveaux propriétaires qui souhaitent résilier et embaucher un nouvel opérateur.

De plus, un franchiseur peut exiger un plan d'amélioration de la propriété, ce qui peut avoir une incidence sur la valeur du billet. Un plan d'amélioration de la propriété est un plan de mise à niveau des hôtels. Il est parfois utilisé par les hôtels pour se conformer aux lois environnementales et gouvernementales. Certains franchiseurs l'exigent également pour que le franchisé se conforme aux normes de la marque hôtelière. Voici quelques-unes des améliorations typiques:

Rénovations des façades extérieures - y compris la signalisation, la toiture et les couleurs
Mises à jour de la salle et du hall, telles que l'éclairage et les luminaires
De nouveaux équipements tels que des piscines intérieure / extérieure et des espaces de fitness
Élargir ou améliorer le stationnement

7. Recherche de privilèges cachés sur la propriété

Lorsque vous achetez une note d'hôtel, vous achetez non seulement le prêt, mais également le bien immobilier. Pour cette raison, il est important qu'une recherche de privilège soit effectuée sur la propriété. Il est également impératif d'exécuter une recherche UCC pour les privilèges cachés. Les privilèges en suspens sur une propriété peuvent réduire la valeur d'une note d'hôtel. Un avocat compétent devrait être en mesure d'effectuer la recherche de privilèges pour vous.

8. Passez en revue les finances de l'hôtel

Puisque vous achèterez la propriété physique avec votre note d'hôtel, vous voudrez certainement demander à votre avocat et / ou comptable d'effectuer une diligence raisonnable sur les finances de l'hôtel. Les informations à examiner sont:

Déclarations mensuelles des profits et des pertes, avec annexes
Occupation et taux journalier moyen (pour les 3 dernières années)
Compte de résultat cumulatif de l'année en cours, avec comparaison avec l'année précédente
Bilan audité (pour les 5 dernières années)
Factures de taxes foncières et personnelles des 3 dernières années
Comptes annuels de profits et pertes audités, avec des annexes complètes (pour les 3 dernières années)
Inventaire FF&E, fournitures, consommables
Dépenses en capital (pour les 5 dernières années) avec projections actuelles des dépenses
Copies de tous les contrats pertinents, tels que les accords de gestion hôtelière, les contrats de service, les licences, les permis, les baux, les conventions collectives et tous les documents détaillant les obligations que le nouvel hôtelier assumera
Documents de couverture d'assurance, y compris les coûts des primes, la langue de la police et la date d'expiration

Conclusion

Lorsqu'ils sont achetés correctement, les billets d'hôtel peuvent être un investissement lucratif. Comme pour la plupart des investissements, il est important de garder à l'esprit les buts et objectifs que vous souhaitez atteindre. L'achat de notes d'hôtel est le mieux adapté pour ceux qui ont de l'expérience et des connaissances en matière de propriété hôtelière. Si cela vous manque, il est recommandé d'acheter un autre type de note commerciale. Si vous avez de l'expérience dans le secteur de l'hôtellerie ou de l'hôtellerie et que vous êtes à l'aise pour acheter des billets d'hôtel, assurez-vous d'engager un avocat expérimenté qui pourra vous aider tout au long du processus d'acquisition.