Ce que les propriétaires devraient faire après une inondation

introduction

Après une catastrophe, vous êtes souvent en mesure de commencer à réparer la propriété et à reconstruire des vies dès que l'assurance est réglée. Les inondations diffèrent en raison de la lenteur de la catastrophe elle-même et du nettoyage qui s'ensuit. Que devez-vous faire après une inondation? Et que devez-vous faire, en tant que propriétaire, après l'inondation de votre immeuble locatif? Les procédures sont similaires mais pas tout à fait les mêmes.

Une propriété inondée.

John Chroston, CC BY-SA 2.0, via Wikimedia Commons

Évaluer les dommages - une fois qu'ils sont en sécurité

La première chose à faire à votre arrivée est de couper l'alimentation au disjoncteur. Cela empêche quiconque d'être électrocuté par une ligne électrique ou un cordon électrique en contact avec l'eau. Gardez l'appareil hors tension jusqu'à ce qu'un électricien vous dise qu'il est sécuritaire de le faire. Éteignez aussi le gaz.

Ensuite, il évalue la situation. La quantité de travail à effectuer dépend de la profondeur de l'eau de crue ou de sa hauteur. Prenez beaucoup de photos de l'état de l'extérieur et de l'intérieur de la propriété. Vous voulez des preuves photographiques qui montrent à quelle profondeur l'eau est ou était. Tracez une ligne sur le mur et vérifiez sa profondeur avec un ruban à mesurer.

L'eau d'un pouce environ signifie que vous devez remplacer le tapis au minimum. Une fois que l'eau atteint plus d'un pouce de profondeur, vous devrez au minimum remplacer les tapis et les plinthes.

À six pouces de profondeur, les appareils sont certainement affectés. Les colonnes montantes de vos armoires sont probablement mouillées, mais toutes les armoires elles-mêmes ne seront pas mouillées. Si vous voulez retirer les contremarches, assurez-vous simplement de ne pas poser les armoires sur le sol humide.

À 18 pouces de profondeur, les prises électriques sont affectées. Les systèmes CVC peuvent également être endommagés à ce stade. La boue et les débris qui ont flotté à l'intérieur devront être enlevés.

L'eau qui est de deux à quatre pieds de profondeur du sol nécessitera de remplacer au moins le niveau inférieur de la plaque de plâtre. Les coûts de main-d'œuvre sont inférieurs si vous remplacez simplement la feuille inférieure de la plaque de plâtre au lieu d'essayer de découper et de remplacer la feuille au niveau où elle a été inondée.

Lorsque de l'eau de plus de quatre pieds de profondeur inonde une maison, cela nécessite un travail considérable. Attendez-vous à remplacer presque tout, des plaques de plâtre au câblage électrique.

Commencez à traiter avec la compagnie d'assurance

Bien que l'inondation soit aux nouvelles, votre assureur ne sait pas que votre propriété a été inondée - vous devrez l'appeler. Déposer une réclamation d'assurance contre les inondations dès que possible; n'attendez pas car cette assurance est le premier arrivé, premier servi. Et le traitement des réclamations prendra un certain temps. Le nombre de personnes impliquées dans une inondation a tendance à être beaucoup plus important que si votre propriété locative brûle, ce qui ralentit le processus de sortie des inspecteurs et de règlement des réclamations d'assurance. Et c'est mis à part la vitesse glaciale du programme national d'assurance contre les inondations lorsqu'il est impliqué. Cela peut prendre des mois pour qu'ils débloquent des fonds.

Notez que si la police d'assurance habitation standard ne couvre pas les inondations pour une propriété locative, il peut tout de même y avoir des dommages qu'elle couvre comme les dommages causés par le vent et l'impact littéral de la chute d'arbres.

Si vous avez des difficultés avec la compagnie d'assurance, envisagez de faire appel à un expert public. Ils sont particulièrement utiles pour évaluer les dommages qui ne sont pas immédiatement évidents après une inondation, comme les équipements CVC dont la durée de vie est raccourcie en raison de l'exposition aux dommages causés par les inondations.

Allez-y et déposez la réclamation d'assurance maintenant même s'il y a une chance que vous ne soyez pas autorisé à reconstruire. Ils pourraient vous obtenir une avance pour commencer à payer les frais d'assèchement de la propriété.

Ne demandez pas à vos locataires de déposer une réclamation d'assurance locataire - cela ne couvre pas les dommages dus aux inondations. La seule exception est s'ils ont une assurance contre les inondations, mais c'est rare. La plupart des locataires supposent que le propriétaire a une assurance contre les inondations et qu'elle les couvre également.

Si vous avez quitté une ancienne résidence principale et que vous la transformez en propriété locative et qu'il était légalement tenu de souscrire une assurance contre les inondations parce que vous aviez déjà demandé l'aide de la FEMA, vous êtes obligé de maintenir une assurance contre les inondations. Cependant, la politique doit être mise à jour lorsque vous déménagez et que les locataires emménagent. Et cela peut changer les conditions. Parlez à l'agent d'assurance pour comprendre les conditions actuelles afin de ne pas supposer que vous avez une valeur de remplacement lorsque vous avez effectivement une police d'assurance contre la valeur de rachat, car elle n'est plus votre résidence principale. Des informations comme celles-ci sont une raison suffisante pour consulter un agent d'assurance, car cela peut signifier que vous n'avez pas autant d'argent pour les réparations / reconstructions que vous le pensiez.

Commencez à sécher les choses

À ce stade, l'objectif est de sécher l'appareil le plus rapidement possible. Sortez autant de meubles et d'objets que possible de l'unité afin de pouvoir commencer à sécher les choses. La moisissure commence à se développer dans les deux jours, le temps presse donc. Commencez le processus de séchage même si vous ne pouvez pas joindre votre compagnie d'assurance pour le moment.

Ce processus peut être lancé par vos locataires ou ils attendent peut-être votre accord. Évitez de jeter les biens d'un locataire, mais il serait sage de leur fournir une benne à ordures ou des sacs poubelles pour le faire eux-mêmes.

Votre compagnie d'assurance peut vous demander de prendre des mesures le plus rapidement possible pour atténuer les dommages. Cela mis à part le fait que vous voudrez arrêter les dégâts d'eau dès que possible simplement pour protéger la propriété. Le programme national d'assurance contre les inondations vous suggère de commencer à sécher la propriété dès que possible, car ils ne couvrent pas les dommages causés par la moisissure. Mais que devez-vous faire pour commencer à assécher la propriété?

Il commence par enlever le tapis mouillé et le coussin sous-jacent dès que possible. Aspirez la dalle de béton avec un aspirateur humide pour aspirer autant d'eau que possible. Coupez la feuille de roche à la ligne de 4 pi si l'eau passait au-dessus des plinthes. Déplacez les appareils pour permettre aux plinthes derrière les appareils de sécher. Si vous avez retiré la base de l'armoire, placez les armoires sur des briques afin qu'elles ne soient pas laissées sur le sol encore humide. Amenez des fans et allumez-les. Allumez tous les ventilateurs de plafond.

Générez de la documentation pendant que vous travaillez

Prenez des notes détaillées de ce que vous avez fait, comme couper l'alimentation et déplacer les ventilateurs dans la pièce. Demandez au locataire ce qu'il a fait jusqu'à présent et notez-le pour créer un dossier légal.

Prenez des photos de ce qui se trouvait dans le bâtiment pour prouver qu'il était là avant l'arrivée de l'ajusteur. N'oubliez pas de prendre des photos du toit, car une tempête qui a provoqué des inondations massives a probablement endommagé le toit.

Sauvegardez vos reçus. Vous voulez des reçus, que vous ayez une assurance ou non, car ces frais sont une dépense d'entreprise. Vous pouvez commencer par le coût de la location de ventilateurs pour assécher le bâtiment et de la location d'une benne à ordures pour contenir les débris.

Prélevez des échantillons des tapis, du tapis de sol, de la plaque de plâtre et des armoires pour démontrer le niveau de dommage. Vous aurez besoin de cette preuve lorsqu'un expert en assurance atteindra enfin la propriété pour l'examiner.

Déterminez si vous pouvez effectuer le travail avec les locataires de la propriété

Déterminez si vos locataires peuvent rester dans l'unité. Il y a des avantages à ne pas les avoir là-bas. Si la propriété est vacante, vous pouvez faire tout ce qui est nécessaire pour remettre la propriété en état de location le plus rapidement possible. Cela est probablement nécessaire si l'eau avait plus de deux pieds de profondeur.

Si vous résiliez le bail, vous n'avez pas à contourner le locataire ou ses biens pour effectuer les réparations. Ils n'ont pas non plus à payer le loyer lorsqu'ils sont forcés de quitter l'unité pendant que vous effectuez des réparations.

Si un locataire doit déménager, résiliez le bail conformément au contrat de location. Vous devez leur donner le préavis nécessaire; dans l'état du Texas, le préavis nécessaire est de cinq jours. Vous devez restituer leur caution et restituer leur loyer à la date à laquelle la propriété a été rendue inhabitable. Les propriétaires ne sont pas légalement tenus de payer le séjour des locataires dans un hôtel s'ils ont été évacués en raison d'une inondation. Les règles concernant le paiement pour qu'ils restent quelque part pendant que vous réparez / réhabilitez la propriété dépendent de votre bail. L'assurance des biens ne paiera probablement pas pour un propriétaire qui paie les frais d'hôtel des locataires pendant leur séjour ailleurs, et elle peut couvrir ou non la perte de revenus locatifs en raison de la catastrophe naturelle.

Si quelqu'un aime vraiment la propriété, vous pouvez lui offrir le premier droit de refus une fois que la propriété est habitable. Cependant, vous devez être honnête dans la mesure où vous ne savez peut-être pas quand ce sera le cas. Et dans les cas graves, cela peut ne pas être possible du tout.

Rassemblez toutes les informations avant de commencer les réparations majeures

Avant de commencer à reconstruire, vérifiez si la propriété a déjà été inondée (si vous ne le savez pas déjà). S'il a été inondé à plusieurs reprises, vous ne pourrez peut-être pas l'assurer après la reconstruction, mais vous pourriez être admissible à un rachat. Ou vous pouvez être légalement obligé de souscrire une assurance contre les inondations comme condition de reconstruction.

Une autre information à apprendre avant de commencer la reconstruction est de savoir si vous devez prendre des mesures pour protéger la propriété contre les inondations une autre fois. Cela peut aller de la modification du nivellement autour d'une maison à l'installation de barrières en passant par la modification de la plomberie et des connexions électriques. Ou cela pourrait signifier un ordre d'élever la maison.

Vous devrez obtenir un permis pour remplacer les systèmes électriques, qu'ils soient endommagés lors de l'inondation ou en cours de modification pour éviter d'avoir à être remplacés dans le prochain. Heureusement, de nombreuses juridictions accélèrent l'approbation des réparations comme celle-ci. Cependant, vous voudrez savoir quelles autres autorisations et révisions sont nécessaires avant de commencer à investir de l'argent dans la réparation de la propriété.

Obtenez des estimations initiales de ce qui doit être réparé ou remplacé. Si les réparations valent plus de la moitié de la valeur estimative fiscale de la propriété, vous devrez peut-être mettre le bâtiment au code. Ce seul fait modifie radicalement la façon dont vous aborderiez le projet de rénovation. Si la rénovation coûte trop cher, vous voudrez peut-être vendre la propriété telle quelle à un autre investisseur. Ou vous pourriez reconstruire avec toutes les commodités haut de gamme qu'il ne valait pas la peine de mettre dans la première fois.

Lorsque les eaux de crue sont profondes, attendez-vous à les éviscérer dans les 2x4.

Tamara Wilhite

Commencer les réparations

Vous avez documenté la gravité des dommages. Vous avez pris les premières mesures pour assécher la propriété. Vous avez déterminé s'il vaut la peine de commencer à faire des réparations, par exemple si vous êtes autorisé ou non à réparer la propriété ou si la rénovation coûte trop cher. Vous devez maintenant apporter de l'aide pour faire le travail proprement dit. N'embauchez que des entrepreneurs qui ont l'expérience (et l'expertise) pour faire face aux dommages causés par les inondations. Vérifiez que cette même expertise s'étend aux sous-traitants qui ont été amenés à vous aider.