Soyez prudent avant d'acheter une conversion en copropriété

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Qu'est-ce qu'une conversion en copropriété?

Une conversion en copropriété se produit lorsqu'une propriété entière détenue en propriété exclusive est transformée en unités vendues individuellement en copropriété. (Un changement d'usage).

Beaucoup de ces propriétés étaient à l'origine des appartements et parfois des bâtiments tels que des usines ou des écoles.

Notre histoire avant la conversion de notre résidence

J'ai vécu dans un immeuble pendant sept ans et j'ai adoré. C'était dans un quartier résidentiel composé principalement de maisons privées. Le bâtiment était un pentagone à cinq côtés. Au centre, au premier étage, se trouvait une fontaine aux lumières colorées étincelantes. Les deuxième et troisième étages étaient ouverts et on pouvait regarder par-dessus les balustrades dans la fontaine. C'était unique et élégant et pourtant pas plus cher que les autres loyers de la région.

Chacun des cinq côtés avait deux appartements sur lui sortant du centre dans un coin en forme de tarte. C'était un appartement de forme unique. En entrant dans le coin, la partie la plus large s'ouvrait sur un balcon qui donnait sur les jardins.

Nous avions un système de sécurité buzzer et une caméra vidéo dans le hall bien avant que les caméras vidéo ne soient la norme. Il fallait simplement régler la télévision sur la chaîne 9 pour voir qui les bourdonnait. Musique douce diffusée sur le système de haut-parleurs dans toutes les salles.

Nous avions une belle piscine qui était impeccablement propre.

L'immeuble était principalement occupé par de jeunes professionnels et le propriétaire a procédé à une sélection des locataires. Il y a eu quelques incidents de locataires jouant de la musique excessivement forte, mais ils ont été expulsés rapidement.

Pour moi, c'était une résidence idyllique. Ensuite, j'ai reçu l'avis que les appartements étaient en cours de conversion en condominiums. Une fois le logement acheté, le locataire existant devait partir.

Vous aimez votre résidence, mais c'est un condo

J'ai pris ma décision en me basant sur des hypothèses (mauvaise idée)

Je pensais que le prix des unités était tellement raisonnable que ce serait un bon investissement. Ce serait un bon moyen pour moi de constituer une valeur nette et de l'utiliser dans quelques années pour acheter une maison.

Mon hypothèse était que comme c'était un très bon endroit pour vivre, la plupart des autres locataires que j'avais appris à connaître, du moins par hasard, achèteraient également des unités. J'ai supposé que le caractère du bâtiment resterait le même et que la qualité de vie augmenterait probablement car tout le monde aurait un intérêt direct à maintenir la valeur de la propriété.

Il y avait un petit acompte, mes versements hypothécaires étaient bas et les frais d'entretien de la copropriété étaient raisonnables.

En effet, lors de l'achat d'une unité, j'ai reçu les règlements. Un livre de taille légale d'environ un pouce d'épaisseur. Il décrivait toutes les choses à faire et à ne pas faire. Pour moi, il me semblait que tout le monde suivait les règles, et les règles si clairement énoncées, mon bonheur futur d'y vivre était garanti.

La réalité a pris du temps

Seuls quelques-uns des locataires existants ont acheté des unités. Ils avaient leurs raisons. Les jeunes couples ont choisi d'accéder directement à la propriété; certains s'attendaient à être relocalisés par leur entreprise et d'autres n'avaient pas d'acompte. Leurs raisons variaient et j'étais triste de voir certains d'entre eux déménager.

Environ la moitié des unités (30) ont été achetées par des spéculateurs. Investisseurs absents intéressés à avoir un revenu locatif et, peut-être, à céder la propriété à profit. Problème? La plupart d'entre eux n'avaient ni les ressources ni l'envie de présélectionner les locataires. Si leurs locataires diffusaient de la musique à 2 heures du matin, ils s'en moquaient tant que leur loyer était payé. Si leurs locataires vendaient de la drogue, ils fermaient les yeux. Nous avions un propriétaire qui louait à une jeune femme qui travaillait dans une beignerie. Cependant, l'appartement n'était pas pour elle, elle a été envoyée par son petit ami pour le louer. Il le voulait comme club-house pour son gang de rue. Ainsi, nous avons eu des jeunes hommes qui entraient et sortaient du bâtiment avec des battes de baseball en bandoulière. Ils n'étaient jamais sans eux et ils n'étaient pas des joueurs de baseball.

On pourrait penser que les règlements empêcheraient cela. Mais en réalité, peu de membres du conseil ont eu le courage de faire respecter les règles. La société de gestion immobilière l'a fait pour eux dans des cas extrêmes, mais expulser quelqu'un n'est pas si facile. Il semble que beaucoup de ces locataires savaient «comment jouer au jeu». Beaucoup ont fait état d'une maladie ou d'un handicap qui a prolongé le processus d'expulsion. Au cours des mois que le processus a pris, nous avons dû endurer leurs manigances.

Les conséquences financières des dépenses communes partagées

Les frais d'entretien couvrent toutes les dépenses communes d'entretien du bâtiment. À mesure que les dépenses de construction augmentent, les frais d'entretien augmentent également.

Malheureusement, bien que chaque unité ait payé sa propre facture de téléphone et d'électricité, l'eau et le gaz naturel n'étaient pas mesurés séparément. Chaque unité avait son propre thermostat et unité de chauffage et pouvait contrôler la chaleur au besoin, mais nous partagions tous les frais de gaz.

Théoriquement, tout devrait s'équilibrer. En réalité, considérons deux exemples des études de cas les plus sérieuses:

Barbara D: Elle souffrait du syndrome de fatigue chronique et a déclaré qu'en raison de sa maladie, elle devait garder les fenêtres grandes ouvertes en hiver (dans le Connecticut) car elle avait besoin d'air frais. Cependant, elle avait également besoin d'être au chaud, alors elle a réglé sa chaleur sur 85 degrés.

John T: Un de ses voisins s'est plaint qu'il entendait constamment de l'eau courante; cela le rendait fou. Le responsable de l'entretien a obtenu la permission d'entrer dans l'appartement de John. Alors qu'il s'approchait de la salle de bain depuis le salon, un épais nuage de vapeur sortait de la salle de bain. Dans la salle de bain, l'eau chaude jaillissait du robinet de la baignoire. Apparemment, cela faisait un certain temps que les murs de la salle de bain et le mur adjacent du salon étaient recouverts de moisissure noire épaisse et velue. La résolution d'un problème de plomberie était la responsabilité du propriétaire de l'unité individuelle et John ne voulait pas embaucher un plombier, alors il a simplement laissé l'eau chaude jaillir.

Oh oui, nos belles fontaines. Au fur et à mesure que la qualité de nos résidents diminuait, celle de leurs visiteurs diminuait également. Il semble souvent que les visiteurs du bâtiment aient pensé qu'il serait amusant d'y jeter du savon. Ils ont dû voir des films amusants où le savon bouillonne. En réalité, le savon ne fait pas de bulles. Il reste juste là et obstrue la pompe à eau. Nous devions donc acheter périodiquement de nouvelles pompes et investir dans des heures de travail pour vidanger les fontaines et nettoyer le savon. Donc, chaque fois que quelqu'un avait un visiteur avec un «sens de l'humour», cela nous coûterait 300 $ en frais généraux.

Il y avait tellement d'histoires similaires. Dépenses causées à nous tous par la négligence de quelques personnes. Ainsi, nos frais de maintenance augmentaient.

Et la situation financière s'est aggravée

Au départ, le conseil d'administration l'a fait mettre en place pour que la société de gestion immobilière établisse les chèques et les apporte au conseil d'administration mensuel pour examen par le conseil. Chaque chèque nécessitait la signature de deux membres du conseil.

Notre présidente alors élue a décidé qu'elle était beaucoup trop occupée pour être troublée par l'obligation de signer des chèques, alors elle a donné le pouvoir exclusif de signer les chèques au gestionnaire immobilier.

La prochaine présidente élue a décidé qu'elle ne voulait même pas être dérangée de voir les chèques lors des réunions du conseil. Elle a dit au gestionnaire immobilier de simplement les signer et de les envoyer.

Quelque part sur la route, on a découvert que tout notre fonds de réserve de 30 000 $ avait disparu. L'électricité pour les lumières dans les halls, le parking et la buanderie avait trois mois de retard. La facture de gaz naturel était également en souffrance depuis trois mois. Nous devons donc maintenant 60 000 $ aux entreprises de services publics. Cela s'est produit alors que le bâtiment tombait en mauvais état car rien n'était entretenu.

Le résultat est que nos frais de maintenance ont augmenté considérablement. Nous avons également reçu une cotisation de 2 000 $ chacun en janvier et de nouveau en mars.

Il semble que le conseil ait choisi de ne pas intenter de poursuites, comme les règlements ont été rédigés. S'il manquait de l'argent, les membres du conseil devraient le rattraper personnellement. Ainsi, s'ils poursuivaient le gestionnaire immobilier et perdaient, ce serait un aveu d'argent manquant. Ils ont choisi de se déclarer «non responsables».

(En passant: mon cousin vit dans un condominium qui a été construit à l'origine comme tel, pas une conversion et la même chose s'est produite. Ils ont maintenant une propriété délabrée et aucun fonds pour le réparer.)

Mes suggestions - Si vous envisagez d'acheter une conversion de condo

Vérifiez comment les utilitaires courants sont mesurés. Recherchez des compteurs individuels - chaque propriétaire paie son propre gaz, eau et électricité. Je ne saurais trop insister sur celui-ci.
Découvrez qui est leur société de gestion immobilière. Faites une recherche en ligne sur le nom de l'entreprise et voyez si quelqu'un a écrit des commentaires négatifs à son sujet. Consultez leur note avec le Better Business Bureau.
Contactez la société de gestion immobilière et voyez si elle a l'intention de continuer à gérer la propriété. Plusieurs entreprises nous ont abandonnés car nous étions trop petits pour être rentables. C'est ainsi que nous nous sommes retrouvés avec le gestionnaire qui s'est enfui avec les fonds.
Posez des questions sur le nombre d'unités occupées par le propriétaire et sur le nombre d'unités appartenant à des propriétaires-investisseurs absents.
Demandez si des dépenses majeures sont prévues dans un proche avenir, comme le pavage du parking, le revêtement de la piscine. Pensez à tout ce qui pourrait devoir être fait et demandez quand cela a été fait pour la dernière fois. Conduisez et voyez s'il semble qu'il y a quelque chose d'important à réparer, comme les toits ou le revêtement.
Demandez quand leur dernière évaluation a eu lieu et si elle est prévue. Découvrez quand les frais de maintenance ont augmenté pour la dernière fois et de quel pourcentage ils sont traditionnellement augmentés.
Faites le tour des unités à différentes heures du jour et de la nuit pour voir quel type d'activité vous voyez. Par exemple, si vous voyez des unités où les colis sortent par la fenêtre et où de l'argent entre, il y a probablement une activité liée à la drogue.
Voyez si vous pouvez repérer certains des propriétaires actuels et demandez-leur s'ils sont heureux d'y vivre.

questions et réponses

Question: Un PDI est-il nécessaire pour une conversion?

Réponse: J'habitais dans l'immeuble en tant que locataire avant d'acheter un logement. Je ne sais pas ce que le propriétaire de l'immeuble devait faire pour convertir l'immeuble d'un immeuble d'appartements en condos. Je me souviens que nous avons reçu une lettre indiquant que le propriétaire demandait le droit de convertir, puis un avis de conversion avec nos options. En tant qu'acheteur, je n'étais pas obligé d'avoir un PDI et je ne l'ai pas fait. Le propriétaire a fourni les hypothèques comme moyen de vente et, par conséquent, il n'y avait aucune exigence de la part d'une société de prêts hypothécaires.

Quelles sont vos expériences avec les conversions en copropriété?

Ashlee Thomas le 20 mai 2020:

C'est un excellent contenu. le site est cependant à la traîne avec autant de pop-ups. merci pour cela - j'étais fatigué de condo et maintenant vous avez confirmé mes appréhensions. Merci.