Les droits des locataires 101: la garantie d'habitabilité à New York

Les droits des locataires de New York peuvent être délicats. Continuez à lire pour en savoir plus.

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Avertissement:

Les informations suivantes s'appliquent à l'État de New York et ne doivent pas être interprétées comme des conseils juridiques, mais comme un moyen par lequel les locataires peuvent accroître leur connaissance des droits qu'ils ont en droit en ce qui concerne leur intérêt locatif dans un bien particulier. Si vous avez un problème avec votre propriétaire, je vous suggère de rechercher un avocat compétent pour vous assurer que vos droits sont convenablement réglés. L'éditeur de cet article et ses contributeurs déclinent toute responsabilité

Garantie d'habitabilité

Chaque bail de propriété résidentielle contient implicitement ce qu'on appelle la «garantie d'habitabilité».

Ce qu'implique la garantie d'habitabilité

1. Que les locaux conviennent à l'habitation humaine;
2. Que l'état des lieux est conforme aux usages raisonnablement prévus par les parties; et
3. Que les locataires ne soient soumis à aucune condition mettant en danger ou préjudiciable à leur vie, leur santé ou leur sécurité.

Qu'arrive-t-il si un propriétaire enfreint la garantie d'habitabilité?

Si un locateur enfreint la garantie d'habitabilité, un locataire n'a pas à payer de loyer à un locateur. «L'obligation de payer le loyer dépend de l'entretien satisfaisant par le propriétaire des locaux dans un état habitable» (Park West Management Corp. c. Mitchell, 47 NY2d 316).

De plus, si votre propriétaire vous poursuit en justice parce que vous devez un loyer, les juges accordent régulièrement aux locataires une réduction des arriérés si le juge constate qu'il y a eu violation de la garantie d'habitabilité.

De plus, bien que les propriétaires ajoutent souvent des clauses inapplicables aux baux afin d'empêcher les locataires de chercher à faire valoir leurs droits, la loi ne vous oblige pas toujours à obéir à ces clauses inapplicables, même si vous avez signé le bail.

Enfin, la loi ne permet pas de renoncer à cette garantie dans le bail. Si votre propriétaire tente de le faire, une telle renonciation est inapplicable car contraire à l'ordre public.

Déterminer si la garantie d'habitabilité a été violée

Pour déterminer si votre propriétaire a enfreint la garantie d'habitabilité, vous devez vous poser la question suivante:

(Langage opératoire: «privation de fonctions essentielles». En d'autres termes, l'état actuel de l'espace vous empêche-t-il de l'utiliser aux fins prévues?)

Les éléments suivants ont été considérés comme des violations de la garantie d'habitabilité dans l'État de New York.

Violation de la garantie d'habitabilité dans l'État de New York

• De l'amiante qui pourrait devenir aéroporté dans l'appartement des locataires.
• Diminution ou absence de service d'ascenseur.
• Carreaux de sol cassés qui créent une condition dangereuse.
• Accumulations substantielles de déchets qui conduisent à des infestations d'insectes ou de vermine.
• Ne pas fournir de chaleur et d'eau chaude pendant de longues périodes.
• Infestation sévère d'insectes et de vermine.
• Peinture à base de plomb, en particulier là où résident de jeunes enfants.
• Privations d'air, de lumière et / ou de ventilation.
• Bruit excessif provenant de la construction, des équipements mécaniques ou même des locataires voisins lorsque le propriétaire ne prend pas les mesures efficaces pour atténuer les nuisances.
• fumées et odeurs désagréables.
• Plomberie défectueuse.
• Sécurité inadéquate (p. Ex. Serrures d'entrée endommagées, sonnettes de porte, etc.).
• Fuites et déversements d'eaux usées.
• Omission de fournir des détecteurs de fumée.
• Perturbations du service d'eau.
• Manque de protecteurs de fenêtre lorsque requis par les ordonnances locales pour protéger les enfants.

Remarque!

Les conditions causées par la faute d'un locataire ou par des personnes sous la direction ou le contrôle du locataire ne déclenchent pas de rupture de garantie.

Invoquer la violation de la garantie d'habitabilité

La chose la plus importante à retenir lorsque vous invoquez la violation de la garantie d'habitabilité comme moyen de défense dans une procédure entre propriétaire / locataire est de donner un avis écrit à votre propriétaire concernant l'état défectueux de votre espace. S'il n'est pas averti et n'a pas la possibilité raisonnable de remédier à la situation, vous pourriez perdre votre droit d'invoquer la garantie d'habitabilité.

Une bonne pratique consiste à envoyer un avis écrit conformément aux termes de votre bail, ou si votre bail ne le précise pas, envoyer un avis écrit par courrier électronique de première classe, accusé de réception demandé ainsi qu'une copie de courtoisie par e-mail ou télécopieur.

Loi sur les biens immobiliers de l'État de New York, art. 235-b

La garantie d'habitabilité

1. Dans tout bail ou contrat de location écrit ou verbal pour des locaux d'habitation, le propriétaire ou le locateur est réputé s'engager et garantir que les locaux ainsi loués ou loués et toutes les zones utilisées à cet égard en commun avec d'autres locataires ou résidents sont propres à l'habitation humaine et pour les usages raisonnablement prévus par les parties et que les occupants de ces locaux ne seront soumis à aucune condition qui serait dangereuse, dangereuse ou préjudiciable à leur vie, leur santé ou leur sécurité. Lorsqu'une telle condition a été causée par la faute du locataire ou du locataire ou des personnes sous sa direction ou son contrôle, cela ne constitue pas une violation de ces engagements et garanties.
2. Tout accord par un locataire ou un locataire d'un logement renonçant ou modifiant ses droits tels qu'énoncés dans la présente section sera nul car contraire à l'ordre public.
3. Pour déterminer le montant des dommages subis par un locataire à la suite d'une violation de la garantie énoncée dans l'article, le tribunal; a) ne nécessite aucun témoignage d'expert; et (b) doit, dans la mesure où la garantie est violée ou ne peut être guérie en raison d'une grève ou d'un autre conflit de travail qui n'est pas causé principalement par le propriétaire ou le bailleur individuel et que de tels dommages sont attribuables à une telle grève, exclure le recouvrement de dans la mesure, sauf dans la mesure des économies nettes, le cas échéant, pour le propriétaire ou le bailleur en raison d'une telle grève ou d'un conflit de travail attribuable aux locaux du locataire, à condition, toutefois, que le propriétaire ou un locataire ait fait une tentative de bonne foi, lorsque praticable, pour remédier à la brèche. c) lorsque les locaux sont soumis à une réglementation conformément à la loi locale sur le contrôle des loyers des logements d'urgence,la loi de protection d'urgence des locataires de dix-neuf soixante-quatorze, la loi de stabilisation des loyers de dix-neuf cent soixante-neuf ou la loi sur les loyers et la réhabilitation de la ville, réduire le montant accordé en vertu des présentes du montant total de toute réduction de loyer ordonnée par la division du logement de l'État et le renouvellement de la communauté conformément à ces lois ou acte, accordé au locataire, à compter de la date d'entrée en vigueur de ladite ordonnance de réduction de loyer, qui se rapporte à une ou plusieurs questions pour lesquelles une réparation est accordée en vertu des présentes.qui se rapporte à une ou plusieurs questions pour lesquelles une réparation est accordée en vertu des présentes.qui se rapporte à une ou plusieurs questions pour lesquelles une réparation est accordée en vertu des présentes.

Cas des propriétaires / locataires à Brooklyn, Manhattan, Queens, Staten Island et le Bronx

Le tribunal du logement de Brooklyn est situé au 141 Livingston Street. Si vous recevez un avis par la poste exigeant votre comparution, il est impératif que vous répondiez et preniez immédiatement les mesures appropriées. Cela comprend la documentation de toutes les conditions dans le bâtiment qui peuvent constituer une violation de la garantie d'habitabilité.

Si vous avez des questions sur votre cas, n'hésitez pas à m'appeler au 718-701-5772.

Si vous avez besoin d'une représentation sur une question de propriétaire / locataire, je gère les apparitions dans les cinq arrondissements de la ville de New York (Manhattan, Brooklyn, Queens, Staten Island et Bronx). Je suis généralement à Brooklyn (Kings County).

Je suis en mesure de prendre des rendez-vous à Brooklyn et à Manhattan sur demande.

Mises à jour de cas

Propriétaire c. Locataire , 2011 NY Slip Op 52490 (U) (Weschester County, 13 juin 2011) (où le tribunal de Westchester a conclu que les perturbations dues à la construction du propriétaire sur le terrain voisin constituaient une violation de la garantie d'habitabilité).