Conseil des strates: vol, intimidation et décisions non autorisées

Conseil des strates: vol, intimidation et décisions non autorisées

Leong

Conseils de strates: vol, intimidation et décisions non autorisées

Je suis le genre d'adulte qui aime encore les contes de fées. Je crois que la vérité sera révélée! Je crois que le bien prévaudra sur le mal.

Alors, quand j'ai réalisé que le conseil des strates qui dirigeait le bâtiment (abritant mon condo fraîchement acheté) volait de l'argent, intimidait les résidents et faisait des choix structurellement préjudiciables, j'ai rejoint le conseil des strates. Je me voyais comme le héros réticent - la bonne fée qui sauverait le bâtiment et rendrait la liberté du peuple. J'anticipais la gratitude, le bonheur et un esprit communautaire exceptionnel.

Tout ce que j'ai fait, c'est perdre mon innocence.

Êtes-vous généralement convaincu que «votre chemin» est le meilleur moyen, quoi qu'en dise quelqu'un d'autre?

Oui! Eh bien… le conseil des strates est peut-être l'endroit idéal pour vous.

Les conseils de strates sont composés de bénévoles. Beaucoup de ces bénévoles sont des personnes exceptionnelles qui donnent de leur temps et souvent librement leur expertise.

Mais malheureusement, la plupart des gens qui sont attirés à siéger à ce conseil sont généralement ceux qui ont un programme. Parfois, ils utilisent leur position pour gagner de l'argent. Plus souvent, ils utilisent leur position pour alimenter leurs problèmes de contrôle dysfonctionnel.

Les maisons stratifiées n'ont pas de tsars, de dirigeants ou de patrons. Cette relation n'est tout simplement pas nécessaire, et sa recommandation ne peut être trouvée nulle part dans la Strata Property Act.

Leong

Table des matières

1. Le conseil des strates est-il le patron?
2. Quelles sont les responsabilités du conseil des strates?
3. Alors, qui est le patron?
4. Les membres du conseil des strates peuvent-ils intimider les résidents?
5. Les membres du conseil des strates peuvent-ils voler de l'argent?
6. Soumettre des dépenses via la petite caisse
7. De mèche avec l'entrepreneur
8. Emprunter de l'argent auprès du Fonds de réserve pour éventualités (CRF)
9. Le gestionnaire immobilier n'est-il pas responsable?
10. Est-il possible de traduire en justice un conseil de strates?

1. Strata Council est-il le patron?

C'est une idée fausse horrible mais courante. Horrible pour les résidents, car personne n'a besoin d'un patron dans sa propre maison. Et la vérité est également horrible pour le conseil des strates.

Gérer seulement quelques personnes nécessite généralement un diplôme en gestion des ressources humaines. Les exigences de la gestion de nombreuses familles (selon la taille du bâtiment ou du complexe) suffiraient à évoquer des images de vestes droites, de chambres rembourrées et de petites voix.

Non, le conseil des strates n'est pas le patron.

Surpris? C'est vrai. Les maisons stratifiées n'ont pas de tsars, de dirigeants ou de patrons. Cette relation n'est tout simplement pas nécessaire, et sa recommandation ne peut être trouvée nulle part dans la Strata Property Act (SPA).

Les membres du conseil ne sont pas un corps de police. Un gendarme suit une formation approfondie dans de nombreux domaines, notamment le comportement humain, les enquêtes et les questions juridiques.

Les fonctions de leadership impliquées dans le fait de siéger au conseil sont souvent confondues avec les postes d'autorité.

«Servir» est le mot clé.

Quant à l'autorité, le conseil ne peut agir que sur quelque chose qui va à l'encontre des règlements. Même dans ce cas, ils doivent avoir une plainte écrite. Le seul moment où ils sont censés avoir un quelconque pouvoir est lors des réunions du conseil convenablement convoquées.

Si vous êtes témoin de quelque chose ou avez une plainte, ne le dites pas à un membre du conseil. Envoyez plutôt un e-mail au gestionnaire immobilier. Elle n'a aucune connaissance de la politique du bâtiment et peut donc rester impartiale.

De plus, en vertu de la loi, toute la correspondance que le gestionnaire immobilier reçoit doit être présentée et adressée par le conseil de strates. C'est pourquoi vous payez beaucoup d'argent à la société de gestion immobilière.

Le seul moment où le conseil de strate est censé avoir un quelconque pouvoir, c'est lors des réunions du conseil correctement convoquées.

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2. Quelles sont les responsabilités du conseil des strates?

Ce sont des intermédiaires, représentant le bâtiment et les habitants (par élection et vote). Ils dirigent le gestionnaire immobilier dans toutes les affaires de la corporation de strates. Ensemble, ils prennent des décisions sur:

• L'entretien du bâtiment (également connu sous le nom de strata corporation).
• Correspondance des propriétaires (telle que livrée par le gestionnaire immobilier).

Qui est le boss? Les statuts!

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3. Alors, qui est le patron?

Les statuts. Vous savez, cette littérature sèche et faisant autorité qui provoque des tensions dans votre poitrine suivies de notions incontrôlées de rébellion… ou du moins de bâillements suivis de paupières lourdes.

Honnêtement, ce n'est pas si mal! Il ne s'agit généralement que d'une petite pile de papiers, d'environ deux millimètres d'épaisseur, facile à lire et vous pouvez les finir, couverture pour couverture, en environ 15 minutes. Faites-vous plaisir et récoltez la liberté qui vient de la connaissance.

Dès leur date d'adoption, les statuts sont les lignes directrices que les propriétaires (par souci d'harmonie et pour le bien-être de l'immeuble) ont choisi de suivre.

Ce sont les statuts et le SPA sur lesquels vous devez vous tourner pour obtenir des conseils, et non les membres individuels du conseil de strates (qui peuvent avoir leurs propres préjugés).

En supposant que vous possédez un condo (et que votre compte est en règle), vous disposez d'une voix et vous êtes propriétaire d'une partie de votre immeuble.

Vous avez parfaitement le droit de:

• Utilisez les équipements du bâtiment
• Sachez comment votre argent est dépensé
• Comprenez les décisions qui sont prises en votre nom

4. Les membres du conseil des strates peuvent-ils intimider les résidents?

Oui! Malheureusement, cela arrive assez souvent. Être membre du conseil est un travail ingrat. Cela prend du temps personnel et peu importe les décisions prises, beaucoup se plaindront.

De plus, les membres du conseil ont un siège au premier rang face à la laideur de l'humanité. Ils sont témoins à chaque fois que les résidents ont des différends, enfreignent les règlements administratifs et manquent de respect les uns aux autres et aux biens communs. Au fil du temps, ils peuvent trouver cela si frustrant qu'ils perdent totalement confiance en l'humanité. Le fait d'imposer une amende aux résidents peut devenir un moyen de se ventiler. Encore plus si les membres du conseil de strates ont des problèmes de contrôle en premier lieu.

Bien que le conseil de strate soit censé être une organisation bénévole, certains ou tous les membres du conseil PEUVENT voler de l'argent afin de subventionner leurs efforts.

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5. Les membres du conseil des strates peuvent-ils voler de l'argent?

Bien qu'ils soient tous censés être des bénévoles, certains ou tous les membres du conseil de strate peuvent voler de l'argent afin de subventionner leurs efforts.

Si le montant est réduit au minimum, cela ne pose généralement pas de problème.

Cependant, lorsque les gens passent des années à siéger au conseil d'administration, ils acquièrent des connaissances puissantes. Cela, associé au fait de devenir blasé et arrogant, pourrait éventuellement les inciter à gagner de plus en plus d'argent.

6. Soumission des dépenses par la petite caisse

Toutes les entreprises n'offrent pas de crédit, même à une société en couches. Alors parfois, un membre du conseil doit acheter un article «de sa poche» pour être utilisé par le bâtiment. Cela signifie que pour le remboursement, elle doit remplir et soumettre un formulaire de petite caisse. Cependant, à moins que des arrêts et des contrôles ne soient en place, cela peut être facilement abusé.

Prévention: Une fois que vous avez rejoint le conseil, configurez votre système de petite caisse de sorte que:

• Les reçus doivent être soumis avec le formulaire de remboursement de la petite caisse
• Il doit y avoir la signature de deux membres du conseil autres que le membre du conseil qui soumet le formulaire

Exemple réel

Racine était un jour ravie de montrer à Pam son nouveau nettoyeur vapeur portable avec la buse fourmilier. Apparemment, il pourrait nettoyer n'importe quoi, n'importe où, en particulier les endroits difficiles d'accès. Et elle n'a payé que 60 $!

Racine est connue pour son histoire d'achats impulsifs en raison de son attirance fanatique pour les gadgets qui, après seulement quelques jours, se transforme en ennui.

Des mois plus tard, lorsqu'elle est devenue trésorière, Pam a reçu, par la poste, son premier lot de factures photocopiées (payées) à trier. Imaginez sa surprise de trouver un formulaire de petite caisse, soumis par Racine, y compris ce nettoyeur vapeur portable très portatif. Racine avait dû s'ennuyer avec ça, alors elle avait décidé de vendre à la Strata Corporation - pour un coût de 270 $.

Dans le grand schéma des choses, c'est un montant dérisoire. Cependant, si quelqu'un est prêt à voler une petite somme d'argent, il est certainement prêt à voler une grosse somme.

7. De mèche avec l'entrepreneur

Avez-vous déjà remarqué un membre du conseil qui semble avoir une excellente relation avec un ou deux ouvriers de métier qui fréquentent votre immeuble? Vous a-t-elle déjà dit qu'en étant si attentive, elle économisait l'argent du bâtiment?

Comment fonctionne le programme:

• Une «urgence» mécanique se produit dans le bâtiment et le membre du conseil contourne le gestionnaire immobilier et traite directement avec un ouvrier de son choix.
• L'ouvrier de métier traitant traite une facture pour beaucoup plus de travail qu'il ne le fait en réalité. Les heures supplémentaires peuvent être particulièrement rentables.
• Le membre du conseil est sur place pour approuver les travaux et donc la facture.
• Le gestionnaire immobilier, au nom de la corporation des strates, fait un chèque au travailleur de métier.
• L'ouvrier encaisse son chèque et garde sa part plus les taxes.
• Le travailleur de métier rencontre le membre du conseil dans une ruelle sombre et lui remet un sac en papier brun avec la part du membre du conseil, en espèces.

Prévention: Difficile. Sauf si vous êtes prêt à rejoindre le conseil d'administration et à prendre la relève.

Exemple réel

Le bâtiment dispose de deux réservoirs d'eau chaude identiques. Un jour, alors que les autres membres du conseil étaient au travail, Racine a remplacé l'un des réservoirs d'eau chaude. Plus tard, elle a expliqué qu'il avait «éclaté» et qu'elle l'avait considéré comme une urgence et l'avait remplacé immédiatement.

Elle a utilisé un ouvrier de métier avec qui elle était très amicale. Bien qu'il soit plombier, il avait fait de nombreux petits boulots autour du bâtiment. Elle l'avait même amené dans son appartement pour le déjeuner. Pam a découvert plus tard que sa facture était de 27 000 $, pièces et main-d'œuvre comprises.

Pour tout mettre en perspective, l'année suivante, le nouveau conseil a remplacé l'autre réservoir d'eau chaude au coût de 3150 $, pièces et main-d'œuvre comprises.

8. Emprunter de l'argent sur le Fonds de réserve pour éventualités (CRF)

Le CRF est une cible énorme car de nombreuses sociétés de strates ont plus que ce dont elles ont besoin dans ce compte et l'argent n'est pas destiné à quoi que ce soit. La SPA de la Colombie-Britannique a une loi en place à cet effet:

Dépenses du fonds de réserve pour imprévus

96 La corporation de strates ne doit pas dépenser de l'argent du fonds de réserve pour éventualités à moins que la dépense ne soit d'abord approuvée par une résolution adoptée par un vote passed lors d'une assemblée générale annuelle ou extraordinaire, ou autorisée en vertu de l'article 98.

Sauf que cette loi autorise les abus:

Dépenses non approuvées

98 (3) La dépense peut être prélevée sur le fonds de fonctionnement ou le fonds de réserve pour éventualités s'il existe des motifs raisonnables de croire qu'une dépense immédiate est nécessaire pour assurer la sécurité ou prévenir des pertes ou des dommages importants, physiques ou autres.

Comment fonctionne le programme:

• La même chose que le programme «De mèche avec les ouvriers», sauf que le montant est si important qu'il n'y a pas assez d'argent dans le fonds de fonctionnement (ou dans un fonds de prélèvement spécial) pour payer la facture.
• Le gestionnaire immobilier envoie un formulaire «Directive d'utilisation des fonds de réserve pour éventualités» . Pour «emprunter» de l'argent à la CRF sans obtenir l'approbation du propriétaire lors d'une assemblée générale, ce formulaire doit porter la signature de quatre membres du conseil. Il transfère effectivement la responsabilité du gestionnaire immobilier aux membres du conseil.
• L'ouvrier reçoit et encaisse son chèque. Il garde sa part plus les impôts.
• Le travailleur de métier rencontre le (s) membre (s) du conseil dans une allée sombre et lui remet un sac en papier brun avec leur part, en espèces.

L'argent n'est jamais remboursé au CRF

• Le gestionnaire immobilier ne prendra pas la peine de «faire» payer cet argent au conseil (rappelez-vous, ils sont «décrochés»).
• Parce que les propriétaires ne reçoivent pas de soldes mensuels du CRF, ils ne savent jamais que l'argent manque avant la fin de l'année (s'ils prennent même la peine de consulter le relevé).
• Si le conseil se fait prendre, il fait simplement ce qu'il a fait à plusieurs reprises dans le passé - il dit qu'une «urgence» doit être traitée immédiatement. Ensuite, ils peuvent utiliser les futurs frais d'entretien des résidents pour rembourser le CRF.

Prévention: Encore une fois, très difficile. Sauf si vous êtes prêt à rejoindre le conseil d'administration et à prendre la relève.

Exemple réel

La société de strates était assise sur un prélèvement spécial de centaines de milliers de dollars pour un projet spécifique et une entreprise de construction a été embauchée.

Un jour, Pam voit un courriel du gestionnaire immobilier avec une pièce jointe: un formulaire «Directive sur l'utilisation des fonds de réserve pour éventualités» pour 24 000,00 $. Étant nouvelle dans Strata Living et le conseil, Pam n'a pas compris et s'est donc renseignée.

Racine a informé Pam que le fonds de prélèvement spécial et le compte d'entretien du fonds de fonctionnement avaient été épuisés en raison de complications liées au projet. Racine avait jugé la situation d'urgence car si l'entreprise de construction n'était pas payée en temps opportun, elle pouvait placer un privilège sur le bâtiment. Pam ne pouvait pas discuter.

Des mois plus tard, lorsqu'elle est devenue trésorière, bien que Pam ait cherché, elle n'a jamais pu trouver l'entrée indiquant que cet argent avait été remboursé au CRF. Elle a également découvert:

• L'entreprise de construction a été embauchée sans devis compétitifs.
• Il n'y a jamais eu de contrat écrit avec l'entreprise de construction, donc aucune garantie.
• Un permis de construire n'a jamais été délivré par la mairie.
• Bien que Pam sache que Racine était amicale avec les travailleurs de l'entreprise de construction, elle ne se rendit compte que bien plus tard que l'un des superviseurs était en fait le petit ami de Racine.

Le conseil des strates a le pouvoir d'embaucher et de licencier la société de gestion immobilière. Afin de garder leur travail et de gagner le plus d'argent possible, il est dans le meilleur intérêt du gestionnaire immobilier de garder le conseil des strates heureux.

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9. Le gestionnaire immobilier n'est-il pas responsable?

Non. Le conseil a le pouvoir d'engager et de licencier la société de gestion immobilière (avec un vote de 3/4 qui est facile à adopter). Afin de garder leur travail et de gagner le plus d'argent possible, il est dans le meilleur intérêt du gestionnaire immobilier de garder le conseil des strates heureux.

Les gestionnaires immobiliers sont surchargés de travail, ne reçoivent pas beaucoup de gratitude, mais peuvent gagner beaucoup d'argent. Ils sont payés «par porte». Jetons un coup d'œil à trois gestionnaires immobiliers différents, chacun responsable de 1000 portes et chacun gagne le même chèque de paie.

Ces gestionnaires immobiliers rapportent le même chèque de paie

Gestionnaire de l'immeuble	Sociétés Strata	Suites par strates
Betsy a un travail facile!	1000 suites sur trois strates corporations	300, 350, 350
Maria fait plus du double du travail	1000 suites sur sept sociétés de strates	230, 150, 150, 150, 150, 85, 85
Ellen est prête pour la drôle de ferme!	1000 suites réparties sur douze sociétés strates	100, 100, 100, 100, 75, 75, 75, 75, 70, 70, 80, 80

N'oubliez pas que chaque société de strates a:

• Un conseil de strates à traiter
• 6 à 12 réunions du conseil auxquelles assister
• Une assemblée générale annuelle à organiser
• Réunions générales spéciales possibles à organiser.

Plus un gestionnaire immobilier est responsable de sociétés de strates, plus le travail devient difficile et prend du temps. Les sociétés de plus grande strate sont plus lucratives et attirent donc les gestionnaires immobiliers meilleurs et plus expérimentés.

Ainsi, si le gestionnaire immobilier inquiet apprend que l'un de ses panneaux de strates planifie quelque chose qui est une violation des règlements ou du SPA, elle leur enverra simplement un avertissement concernant les légalités. Ainsi, elle et son entreprise sont «décrochées» et peuvent gagner du temps en regardant simplement ailleurs. Cela permet aux conseils de strates de faire ce qu'ils veulent.

Alors, oui, vous pouvez traduire un membre du conseil en justice. Grâce à un effort gargantuesque qui prend votre temps, votre patience, votre santé mentale et éventuellement vos finances sans aucun avantage direct pour vous.

Leong

10. Est-il possible de traduire en justice un conseil de strates?

Curieusement, la loi SPA suivante protège les membres des conseils de strates. C'est la subjectivité de cette loi qui rend difficile la preuve de la négligence et du vol:

Norme de diligence des membres du conseil:

31 Dans l'exercice des pouvoirs et des fonctions de la corporation de strates, chaque membre du conseil doit

De plus, vous ne pouvez pas compter sur le gestionnaire immobilier surchargé pour:

• Prévenir le vol
• Amener un membre du conseil en justice
• Poursuivre la récupération complète de l'argent volé

Ce serait long et coûteux - aucun gestionnaire immobilier ne le fera!

Pour obtenir justice, il doit y avoir des preuves. Donc, si vous êtes aussi sûr que Pam, vous pourriez probablement prouver le vol avec un audit médico-légal. Cependant, les audits médico-légaux sont coûteux et à moins que vous ne souhaitiez utiliser vos fonds personnels, vous aurez besoin d'un vote ¾ lors d'une assemblée générale pour lancer la société Strata dans un procès. Cela pourrait signifier un prélèvement spécial. Alors d'abord, vous devrez convaincre vos voisins.

De plus, les tribunaux ne voient pas d'un bon œil les sociétés de strates qui poursuivent une personne, en particulier une bénévole qui a donné de son temps. Donc, même si elle est reconnue coupable, la peine serait minime.

Alors, oui, vous pouvez traduire un membre du conseil en justice. Grâce à un effort gargantuesque qui prend votre temps, votre patience, votre santé mentale et éventuellement vos finances sans aucun avantage direct pour vous.

Votre meilleur pari est la prévention, en participant. De plus, vous ne vous tromperez jamais avec une diligence raisonnable. La connaissance est le pouvoir! Donnez-vous un avantage et placez-vous dans une position supérieure en lisant attentivement et en comprenant les deux:

• Règlements administratifs de votre société Strata
• La loi sur la propriété des strates (SPA)

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questions et réponses

Question: Combien de temps est un «délai raisonnable» pour qu'un conseil de strates approuve une demande de rénovation?

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Question: Le fait de demander la nomination d'un administrateur réduit-il la valeur des propriétés?

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Question: Nous avons été harcelés verbalement et harcelés par écrit par le Conseil, et des objets très personnels ont été exposés au public par le président du Conseil. Y a-t-il des voies juridiques que nous pouvons et devrions poursuivre pour mettre fin à ce harcèlement? Nous ne nous sentons plus en sécurité chez nous. Merci!

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Question: Les propriétaires sont - ils autorisés à participer à la mise à jour des statuts?

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© 2010 Sylvia Leong