Agence unique et courtiers en transaction en Floride

Comparez la représentation d'une agence unique et d'un courtier en transactions et découvrez pourquoi la représentation en double agence est généralement interdite.

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Qu'est-ce que l'agence?

La double agence est interdite dans de nombreux États, y compris la Floride, où ma licence immobilière est détenue. Le problème avec la double agence est ce mot embêtant, «agence». L'agence dans la terminologie immobilière signifie que l'associé aux ventes (agent agréé) entre dans une relation avec un client à qui il a une obligation fiduciaire, également connue sous le nom d'obéissance, de loyauté et de confidentialité. Elle travaille pour le compte de ce client sur toutes les questions relatives à une transaction immobilière spécifique. C'est la définition de l'agence.

En Floride, nous l'appelons une agence unique. Voici un moyen simple et facile de comprendre une agence unique: Pensez à une transaction comme à une représentation théâtrale. L'agent intervient en tant que doublure pour reprendre le rôle du client dans cette performance. Au cours de cette performance / transaction, la doublure / l'agent agit toujours dans le meilleur intérêt du client - comme s'il était le client lui-même.

Pourquoi la double agence est-elle interdite?

La double agence est exactement ce qu'elle dit: une tentative d'agir dans le meilleur intérêt de l'acheteur et du vendeur en même temps. Une doublure peut-elle jouer les deux rôles principaux en même temps - celui de l'acheteur et du vendeur - et agir dans le meilleur intérêt de chacun en même temps? Bien sûr que non. Ce serait impossible. C'est pourquoi la double agence est interdite dans la plupart des États.

Entrez le courtier en transactions

Cela ne veut pas dire qu'un agent ne peut pas gérer la transaction à la fois pour l'acheteur et pour le vendeur. En Floride, nous avons une classification d'agence limitée connue sous le nom de courtier en transactions. Bien que cela ressemble à une double agence, ce n'est pas le cas.

À ce titre, l'agent travaille pour la transaction, mais il n'a conclu aucune relation fiduciaire avec l'une ou l'autre des parties. Cela signifie qu'il est une partie neutre entre les deux. Cependant, il doit aux deux parties une confidentialité limitée. Cela signifie qu'il n'est pas autorisé à dire au vendeur que l'acheteur offrira plus ou à dire à l'acheteur que le vendeur prendra moins sans l'autorisation de la partie en question.

Les avantages des courtiers en transactions

Il existe de nombreux agents immobiliers et sociétés de courtage en Floride qui travaillent strictement en tant que courtiers en transactions. Les entreprises qui évitent la création d'une agence unique affirment que travailler comme courtiers en transactions permet d'éviter certaines difficultés et confusion. L'agent n'oubliera probablement pas son rôle s'il est toujours le même. Cela évite également d'éventuelles poursuites, ce qui est peut-être la meilleure raison pour laquelle certaines sociétés de courtage l'évitent même dans des circonstances où la loi le permet.

Le tableau ci-dessous présente les différences entre les deux types d'agences. La relation de courtage à transaction limitée n'offre qu'une confidentialité limitée et aucune obéissance ou divulgation complète. (Voir la section sur la divulgation complète ci-dessous pour plus d'informations.) Ne soyez pas trop préoccupé par l'absence de divulgation complète. Le courtier en transaction doit quand même divulguer à un acheteur «tous les faits connus du courtier qui ne sont pas facilement observables par l'acheteur et qui sont susceptibles d'affecter sensiblement la valeur de la propriété.

Différences dans les relations d'agence: Floride



Agence unique	Courtier en transactions
Traiter honnêtement et équitablement	Traiter honnêtement et équitablement
Fidélité
Confidentialité	Confidentialité limitée
Obéissance
Divulgation complète
Comptabilisation de tous les fonds	Comptabilisation de tous les fonds
Compétence, soin et diligence	Compétence, soin et diligence
Présenter toutes les offres en temps opportun, sauf indication contraire par écrit	Présenter toutes les offres en temps opportun, sauf indication contraire par écrit
Divulgation de tous les faits connus qui affectent matériellement la valeur	Divulgation de tous les faits connus qui affectent matériellement la valeur

Pourquoi choisir la représentation d'un courtier en transactions plutôt qu'une agence unique?

Il semble évident qu'un client souhaite avoir une représentation unique plutôt qu'un courtier en transactions. Cependant, il existe de bonnes raisons pour lesquelles un seul agent peut avoir besoin de passer d'une agence unique à un courtier en transactions:

Le client (un acheteur) souhaite acheter une propriété déjà inscrite auprès de son agent ou d'un autre agent de la même société de courtage.
Le client (un vendeur) décide de vendre sa propriété à un acheteur qui a été présenté à sa propriété par son agent inscripteur ou un autre agent de la même société de courtage.

La loi reconnaît que chaque agent du cabinet peut avoir des connaissances particulières et que le cabinet n'est donc pas en mesure d'offrir la confidentialité au client.

Dans les relations fiduciaires, le client a une agence avec la société de courtage pour laquelle l'agent travaille, de sorte que deux agents de la même entreprise ne peuvent pas offrir une seule agence, seulement un arrangement de courtier en transaction.

N'oubliez pas: l'agent n'est pas autorisé à dire au vendeur que l'acheteur offrira plus ou à dire à l'acheteur que le vendeur prendra moins sans l'autorisation de la partie en question.

Qu'en est-il du manque de divulgation complète?

L'absence de divulgation complète dans le cadre de la relation de courtage de transaction ne devrait pas déranger le client. Cela ne signifie pas que l'agence de courtage en transactions peut vous cacher des choses. Encore une fois, l'avis dit clairement: "Divulgation de tous les faits qui affectent sensiblement la valeur d'un immeuble résidentiel et qui ne sont pas facilement observables pour l'acheteur."

Cela signifie que l'agent n'est pas obligé de tout vous dire. Dans une relation d'agence unique, si l'agent de l'acheteur (d'une autre entreprise) indique que son acheteur paiera plus, l'agence unique demande à l'agent inscripteur du vendeur d'en informer le vendeur lorsqu'il lui présente l'offre de l'acheteur. En tant que courtier en transactions, l'agent n'est même pas autorisé à s'y rendre sans autorisation, même s'il dispose de ces informations privilégiées.

Choisissez une entreprise réputée et un agent expérimenté pour assurer une transaction fluide.

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Du point de vue d'un agent

Lorsque je suis le courtier en transactions pour l'acheteur et le vendeur, les deux parties sont traitées équitablement. Tous les agents que je connais font de même. Pourtant, en tant qu'agent, ma préférence est de pouvoir donner à mon client ou client 100% de mon attention. Je peux toujours le faire en tant que courtier en transactions en travaillant uniquement pour l'acheteur ou le vendeur dans le cadre d'un accord de coopération avec un autre agent ou agence. La relation d'agence que l'autre agent entretient avec son acheteur ou son vendeur relève strictement de sa décision et n'affecte en rien l'état de ma relation avec mon client s'il travaille pour une autre entreprise. Un seul agent peut travailler avec un courtier en transactions.

La meilleure façon de vous assurer que votre transaction se déroule bien et que vous finissez comme un client satisfait n'est pas dans la relation d'agence. C'est en choisissant une entreprise réputée et un agent expérimenté avec qui travailler dans un premier temps. L'agent n'a pas besoin d'avoir des années d'expérience, mais il doit être en mesure d'accéder aux ressources nécessaires pour vous guider dans votre transaction.

Le but ultime d'un agent

Mon objectif en tant qu'agent à Tampa Bay - et celui de la plupart des agents que je connais, qu'il s'agisse d'un seul agent ou d'un courtier en transactions - est que vous soyez totalement satisfait de nos services. Nous espérons vous fidéliser en tant que client pendant de nombreuses années. Nous espérons également que vous êtes si heureux, vous parrainez également vos amis et votre famille. C'est la pierre angulaire de l'entreprise d'un agent immobilier.

questions et réponses

Question: Et si un courtier en transaction prend le parti du vendeur?

Réponse: Je ne sais pas très bien ce que vous demandez: que se passe-t-il si le courtier en transaction est l'agent du vendeur alors que l'acheteur a son propre courtier en transaction ou un agent unique ou si le courtier en transaction pour les deux cherche réellement les intérêts du vendeur au lieu de la transaction?

Le premier scénario est parfaitement acceptable. Le second n'est pas. Un courtier en transactions doit traiter les deux parties de la même manière. Il doit le même niveau de service et de diligence aux deux parties sans préférence. S'ils donnent une représentation à une partie plutôt qu'à l'autre, c'est certainement quelque chose à discuter avec cet agent et son courtier. C'est ce que je ferais.