Introduction aux fiducies de placement immobilier (REIT) et aux sociétés en commandite Master (MLP)

Cet article facilite la compréhension de REIT et MLP.

Trent Szmolnik

Qu'est-ce qu'une FPI?

Une fiducie de placement immobilier, ou REIT, est une société qui aide à financer des biens immobiliers dans le but de générer des revenus. Certaines FPI sont également propriétaires des biens immobiliers. Les FPI sont très similaires aux fonds communs de placement dans la façon dont ils sont modélisés, car ils fournissent à leurs investisseurs un flux de revenus avec beaucoup de diversification. Les FPI versent la quasi-totalité des revenus qu'elles reçoivent sous forme de dividendes aux actionnaires. Les actionnaires répondent en payant l'impôt sur le revenu attaché à ces dividendes.

Les FPI sont un moyen fantastique pour les gens d'ajouter des biens immobiliers à grande échelle à leur portefeuille, de la même manière qu'ils placeraient leur argent dans d'autres industries par le biais d'achats d'actions. Lorsqu'une action se comporte bien au cours d'un trimestre donné, l'actionnaire profite d'une augmentation du cours de l'action et / ou des dividendes. La même chose se produit avec les REIT. SI leurs investissements fonctionnent bien au cours d'une année donnée, leurs actionnaires en bénéficient.

Les REIT sont négociées sur les principales bourses de la même manière que les actions ordinaires, mais il existe également des REIT qui sont complètement privées et ne sont pas cotées. Lorsqu'on parle de FPI, on parle généralement de FPI d'actions ou de FPI hypothécaires. Les FPI par actions sont conçues pour générer des revenus en percevant des loyers sur des propriétés ou en vendant ces propriétés. Les FPI hypothécaires gagnent de l'argent en investissant dans des hypothèques ou des titres hypothécaires. Les hypothèques sont liées à des propriétés commerciales ou résidentielles.

Dans l'économie d'aujourd'hui, les FPI jouent un rôle majeur dans l'économie. Ils sont liés à de nombreux établissements, tels que des appartements, des hôpitaux, des industries, des maisons de soins infirmiers, des centres commerciaux, des lieux de stockage à long terme, des logements pour étudiants et bien plus encore. Des études menées par des sociétés de conseil montrent que les FPI possèdent des propriétés dans chaque État des États-Unis, ainsi que dans plus de 30 pays différents à travers le monde.

Mais comment une entreprise peut-elle être classée comme une FPI? Ils doivent investir au moins 75% des actifs qu'ils possèdent dans l'immobilier. En outre, 75 pour cent ou plus de leurs revenus doivent provenir soit des loyers gagnés sur leurs propriétés, des intérêts dans les hypothèques dans lesquelles ils investissent ou des propriétés qu'ils vendent.

Les FPI doivent également verser 90% ou plus de leur revenu imposable à leurs actionnaires sous forme de dividendes. Ce sont des entités imposables qui sont gérées soit par un conseil d'administration, soit par un conseil d'administration. Ils doivent avoir au moins 100 actionnaires, et cinq actionnaires ou moins ne peuvent pas détenir plus de 49% des actions sur le marché.

Qu'est-ce qu'un MLP?

Une société en commandite Masters, ou MLP, est une forme de société en commandite qui se négocie sur le marché boursier. La société en commandite Masters a des types de partenaires: commanditaires et commandités. Les commanditaires sont responsables de fournir des capitaux à la MLP, alors qu'ils reçoivent également une partie des flux de trésorerie de la MLP sous forme de distributions de revenu. Pendant ce temps, le commandité est responsable de la gestion des affaires du MLP, tandis que son salaire est lié à la performance de l'entité pendant son mandat.

En termes juridiques, les partenariats sont définis comme un MLP lorsque le partenariat tire au moins 90% de ses flux de trésorerie provenant de matières premières, de ressources naturelles ou d'entreprises immobilières. Les MLP constituent une opportunité d'investissement intéressante pour les particuliers, car elles offrent les avantages fiscaux d'une société en commandite, tout en donnant aux investisseurs la liquidité d'acheter dans une société cotée en bourse. Les avantages fiscaux font référence au fait que la société n'est pas tenue de payer des impôts sur l'argent qu'elle rapporte, mais que les dividendes reçus par les porteurs de parts sont imposés.

Aux États-Unis, les MLP jouent un rôle énorme dans l'infrastructure énergétique de la nation. Les MLP sont responsables du transport, du stockage et du traitement de divers hydrocarbures, tels que le pétrole, le gaz naturel, les liquides gazeux et d'autres produits raffinés. Considérez ces MLP comme un réseau routier national, où les voitures paient des «péages» chaque fois qu'elles voyagent d'un état à un autre. Les MLP engagées dans les infrastructures énergétiques génèrent un revenu régulier grâce aux péages payés par les entreprises qui doivent transporter des hydrocarbures de la source au client.

Ce qui est intéressant, c'est le fait que les revenus générés par les MLP ne dépendent pas nécessairement des prix du pétrole ou du gaz naturel au cours d'un trimestre ou d'une année donnée. Même lorsque le prix du gaz devient vraiment bas, le péage sur le produit ne change pas, car le péage est lié au volume expédié. Un autre avantage des MLP liés à l'énergie est les couvertures contre l'inflation intégrées dans la plupart des contrats de péage. Le péage facturé pour le transport des hydrocarbures augmente après quelques années, afin de suivre l'inflation dans l'économie du pays.

Investir dans les REIT

Chenière Energy Partners LP

Cheniere Energy Partners, LP est une société en commandite formée par Cheniere Energy, Inc. La société opère par le biais d'opérations de liquéfaction et de regazéification dans le segment du terminal de GNL de Sabine Pass.

Risques liés à l'investissement dans des FPI et des MLP

Bien que les FPI et les MLP diffèrent dans la façon dont ils sont structurés, le principe des deux est très similaire. Ils versent la grande majorité de leurs gains à leurs actionnaires ou investisseurs. Les FPI sont légalement tenues de fournir au moins 90% de leurs bénéfices aux actionnaires, ce qui signifie qu'elles n'ont que très peu de marge de manœuvre au cours d'un trimestre ou d'une année en particulier. Lorsque les choses vont bien, les investisseurs peuvent voir des dividendes importants. Mais si la FPI traverse une mauvaise période, cela pourrait entraîner une faillite complète. Et les FPI associées aux titres hypothécaires réduisent souvent les dividendes qu'elles versent lorsque les taux d'intérêt augmentent ou que les taux de défaut hypothécaire augmentent.

Les placements en FPI présentent toujours un risque lorsque le marché immobilier est confronté à un ralentissement. Il est important pour les investisseurs qui investissent dans des FPI de comprendre comment se porte le marché immobilier du pays. Lorsqu'ils investissent dans des MLP, il est important pour les investisseurs de regarder au-delà des dividendes élevés. Il est généralement recommandé de rechercher des MLP avec une longue histoire d'avoir suffisamment d'argent en main. Ces MLP sont beaucoup moins susceptibles de faire faillite.

Même avec les FPI, il est judicieux d'examiner l'historique des versements de dividendes, car il est plus important qu'un an ou deux d'un rendement de dividende de 15 ou 16%. Parfois, opter pour une FPI versant sept ou huit pour cent de rendement en dividendes pendant dix années consécutives est la voie à suivre, car elle a toujours su maintenir son succès.

Tableau des prix de Realty Income Corporation (O).

Avantages des FPI

Il y a quelques raisons majeures pour lesquelles les investisseurs peuvent vouloir placer leur argent dans des FPI. La diversification est un énorme bonus, car les REIT montrent souvent peu de corrélation avec la performance du marché boursier. Et les dividendes versés par les REIT sont énormes par rapport à ceux versés par les actions traditionnelles. Ils sont également très faciles à acheter et à vendre, ce qui est attrayant pour les investisseurs qui ne souhaitent posséder une FPI que pendant une courte période.

L'analyse statistique a montré que de nombreuses FPI cotées en bourse surclassent le S&P, le Dow Jones et le NASDAQ. Elles sont également incroyablement transparentes, car elles doivent respecter les mêmes conditions réglementaires que les autres sociétés cotées en bourse. Leur reporting financier est également identique à celui d'une entreprise qui met ses actions sur le marché.

Avantages des MLP

La plupart des MLP offrent un rendement de 6 à 7%, tout en produisant des flux de trésorerie stables et cohérents chaque année. Les distributions en espèces fournies par les MLP sont assez faciles à prévoir, ce qui est idéal pour les investisseurs à la recherche de stabilité. Étant donné que les MLP ne sont pas accablées par le paiement d'impôts, elles ont un coût du capital bien inférieur à celui de la plupart des autres entreprises. Les MLP sont en mesure de poursuivre des entreprises que les entités imposables peuvent ne pas juger réalisables.

Les gains en capital sont l'un des plus grands avantages pour une entreprise de passer à la structure MLP. Au lieu de faire face à la double imposition, ce qui est courant pour les sociétés, les MLPS ne sont imposées que lorsque les distributions sont reçues.

Conséquences fiscales - MLP

Les MLP sont imposées sur le remboursement de capital, tandis que les investisseurs doivent traiter le formulaire fiscal K-1 lorsqu'ils possèdent des MLP. Il s'agit d'un moyen de préparation de déclarations de revenus compliqué, mais il existe de nombreux comptables ou formulaires d'impôt en ligne qui peuvent aider à rendre le processus un peu moins difficile.

Un autre inconvénient des MLP est qu'ils ne correspondent pas aux IRA en raison de l'UBTI, ou du revenu imposable des entreprises non liées. Les MLP génèrent souvent ce type de revenus grâce à leurs opérations. Si les avoirs que vous détenez sont suffisamment importants pour entraîner une facture fiscale UBTI de plus de 1000 $, vous devrez peut-être payer des impôts sur l'UBTI, même si le MLP est placé dans votre compte à impôt différé.

Mais les MLP offrent également de nombreux avantages fiscaux. Supposons que vous ayez acheté pour 100 000 $ d'unités dans une MLP. Au cours de la première année, vous recevez 6 000 $ en distributions trimestrielles. À la fin de l'année, vous apprenez que ces distributions représentaient un total de 6 000 $ de revenu et 5 000 $ d'amortissement. Vous soustrayeriez les 5 000 $ des 6 000 $ pour obtenir le montant sur lequel vous paierez des impôts - 1 000 $. Même si vous êtes dans une tranche d'imposition très élevée qui facture 50% d'impôt, vous ne paieriez que 500 $ d'impôt sur 6000 $ de revenu.

Les conséquences fiscales des MLP sont mieux comprises en examinant le rendement du capital et le coût. Le rendement du capital est le paiement qu'un titre, comme les FPI ou les MLPS, effectue à un investisseur à partir de fonds ne provenant pas de son revenu net. Le prix de base fait référence au prix d'origine d'un actif à des fins fiscales, ajusté pour tenir compte des dividendes ou des distributions. On l'appelle parfois l'assiette fiscale. Lors du paiement des impôts, les investisseurs peuvent déterminer leur plus-value, qui se réfère à la différence entre le coût de base et la valeur marchande actuelle de l'actif.

Avec les MLP, vous n'avez pas à payer d'impôt tout de suite sur vos avoirs - vous pouvez plutôt les déduire du coût de base. Mais si vous vendez des unités MLP, vous devez payer des taxes sur les unités vendues. Donc, conserver les MLP à long terme a du sens pour de nombreux investisseurs, car ils peuvent attendre que leur base de coûts atteigne 0 $, ce qui signifie que leur impôt est définitivement différé.

Conséquences fiscales - FPI

Bien que la perspective que la FPI ne soit pas imposée sur ses bénéfices soit attrayante pour les investisseurs, ils doivent se rappeler que l'impôt sur le revenu est dû sur les dividendes qu'ils reçoivent. De plus, le FPI doit faire face à l'impôt foncier sur ses divers avoirs. Pour certaines FPI, l'impôt foncier peut représenter jusqu'à 25% des dépenses d'exploitation.

Les dividendes versés par les FPI sont imposés comme un revenu ordinaire pour le porteur de parts. Mais il existe des cas où les dividendes sont considérés comme des dividendes qualifiés, ce qui entraîne un impôt sur les gains en capital. La grande majorité des actionnaires de FPI ne paieront que leur taux d'imposition marginal le plus élevé sur leurs dividendes. En fait, certains des dividendes versés par la FPI peuvent être admissibles à titre de remboursement de capital non imposable, ce qui reporte les impôts sur ces parts jusqu'à ce qu'elles soient vendues par le propriétaire. Ces paiements non imposables finissent par réduire le coût de base pour le porteur de parts.

Investir dans les MLP

Il existe de nombreuses façons pour les investisseurs de placer leur argent dans les MLP. L'un de ces moyens consiste à utiliser ETF, ou Exchange-Traded Fund, MLP. Les fonds négociés en bourse sont des titres négociables qui répliquent les indices, tels que les matières premières, les obligations ou les fonds indiciels. Contrairement aux fonds communs de placement, les ETF se négocient en bourse.

Les MLP ETF sont un excellent moyen pour les investisseurs d'éliminer certains des risques commerciaux associés à l'achat d'un seul MLPS, tout en leur offrant les avantages fiscaux liés aux fonds négociés en bourse. Mais les MLP ETF sont souvent assez chers, ce dont les investisseurs doivent se méfier.

Si les investisseurs ne veulent pas sauter le pas sur les MLP ETF, ils peuvent également envisager des fonds communs de placement qui détiennent des MLP. Les fonds communs de placement qui investissent leur argent dans des MLP permettront aux investisseurs de retarder leurs paiements d'impôt sur le revenu distribué jusqu'à ce que les investissements soient vendus. Ces gains sont considérés comme des gains à long terme, ce qui se traduit par un taux d'imposition inférieur à celui des gains en capital à court terme.

Les fonds communs de placement sont également une excellente option en raison de leur nature gérée. Le fait qu'un gestionnaire de fonds communs de placement choisisse les MLP à placer dans le fonds peut faire une énorme différence pour atténuer les risques de ces actifs. Beaucoup trop d'investisseurs pensent que tous les MLP sont créés égaux. Bien que les investisseurs doivent payer les frais de maintenance pour ces avantages, cela vaut la peine de considérer les avantages.

Avertissement

Cet article est pour information et éducation seulement. Ce n'est pas une approbation d'une action particulière pour le fonds. Consultez votre courtier en valeurs mobilières ou votre conseiller financier avant d'acheter et de vendre des actions.