Comment protéger votre bien locatif contre l'usure par les locataires

Posséder des propriétés locatives peut être lucratif, mais l'entretien peut être compliqué. Obtenez quelques conseils pour protéger vos propriétés par les locataires.

Photo de Jack Harner sur Unsplash

Exploitez une source infinie de richesse

Une propriété locative peut être l'un des investissements les plus lucratifs que vous puissiez faire. Non seulement cela rapporte de l'argent chaque mois, mais vous possédez toujours une propriété qui peut être vendue (généralement à but lucratif) si vous souhaitez quitter le jeu immobilier. Actuellement, les Américains louent plus que jamais depuis 1965 (36%). Bon nombre de ces locataires ont besoin de logements abordables, ce qui fait de la propriété de locations à bas prix un bon endroit pour entrer sur le marché immobilier.

La pénurie de locations que les Américains peuvent se permettre peut être une vache à lait pour vous. Bien que posséder des locations coûteuses puisse être gratifiant, posséder plusieurs propriétés locatives à moindre coût peut en rapporter autant et souvent plus. Non seulement les personnes autosuffisantes recherchent un logement abordable, mais il y a aussi une longue liste de personnes qui attendent pour accéder à un logement subventionné par le gouvernement, souvent appelé section 8.

Location à faible revenu: rentable et problématique

Il y a une stigmatisation attachée aux locations en vertu de l'article 8, une qui conduit les propriétaires à croire qu'ils vont détruire ou détruire leur propriété locative. La vérité est que chaque propriétaire a des histoires d'horreur sur la façon dont ses locataires ont maltraité leur bien immobilier. Ils ont également des histoires sur des locataires qui ont payé le loyer à temps chaque mois et ont laissé la location en parfait état.

Le comportement du locataire est la chance du tirage au sort

Même avec des vérifications des antécédents / de crédit rigoureuses, le comportement de vos locataires est principalement la chance du tirage au sort. Si vous louez votre propriété assez longtemps ou si vous possédez plusieurs propriétés, il y a 100% de chances que vous possédiez éventuellement l'une de ces histoires d'horreur.

Bien qu'il n'y ait pas de données concrètes, le consensus général des propriétaires auxquels j'ai parlé est que plus le prix du loyer est bas, plus les chances d'obtenir un locataire qui abusera de votre propriété sont grandes. Cela effraie de nombreux investisseurs des locations à bas prix, et si vous choisissez de posséder de nombreuses locations à bas prix, les chances sont beaucoup plus élevées que vous rencontriez des locataires abusifs. Lorsqu'ils déménagent ou sont expulsés, vous devrez faire face à une cure de désintoxication pour préparer un autre locataire.

Une petite propriété locative.

Photo de Paz Arando sur Unsplash

Être propriétaire ne doit pas forcément être épuisant

Les réhabilitations peuvent être coûteuses et plus il faut de temps pour préparer une propriété, moins cela vous rapporte d'argent. Bien que vous ne puissiez pas faire grand-chose pour éviter les dommages et la réhabilitation consécutive des mauvais locataires, vous pouvez rendre le processus plus fluide et plus facile pour votre portefeuille.

10 conseils pour minimiser les dommages causés par les locataires à votre location

Lors de la préparation d'une nouvelle location ou de la réadaptation entre locataires, tenez compte de ces 10 conseils pour réduire au minimum votre temps et vos coûts entre locataires.

1. Abandonnez le tapis
2. Retirer les ventilateurs de plafond
3. Retirer les moustiquaires et les contre-portes
4. Ne pas meubler les appareils
5. Utilisez des détecteurs de fumée sans entretien
6. Débarrassez-vous de la poubelle
7. Installer une crépine de vidange verrouillable
8. Évitez la climatisation
9. Devenez votre propre lutte antiparasitaire
10. Habillage de fenêtre: moins c'est plus

Les tapis retiennent la saleté, les taches et autres dégâts.

Photo par The Creative Exchange sur Unsplash

1. Abandonnez le tapis

Le tapis est méchant. Il emprisonne la saleté et retient les taches, et peu importe à quel point vous le nettoyez, vous ne pourrez jamais éliminer toute la méchanceté. Entre les boissons renversées et la nourriture, la miction des animaux et peut-être les ravageurs, comptez sur le remplacement du tapis entre chaque locataire. Rien ne rend une propriété plus délabrée qu'une moquette tachée et méchante.

Considérez plutôt un revêtement de sol en vinyle. Il est imperméable, ne tache pas, est super facile à nettoyer et après avoir calculé les coûts d'installation, il est moins cher que le tapis. Alors que vous auriez normalement besoin d'installateurs professionnels pour poser de la moquette, les planches de vinyle peuvent être abordées avec peu d'habileté. Même une fois entretenu, le tapis doit être remplacé tous les 5 ans environ. Un sol en vinyle doit durer au moins 20 ans. Lors de la réhabilitation de votre location, un bon nettoyage rendra généralement vos sols en vinyle prêts à l'emploi.

Les ventilateurs de plafond sont notoirement capricieux.

Photo de Jason Anderson sur Unsplash

2. Retirez les ventilateurs de plafond

Rien ne vaut une belle brise qui souffle dans la maison quand il fait chaud dehors. Les ventilateurs de plafond peuvent y arriver. Mais peu de luminaires sont plus capricieux que les ventilateurs de plafond. Si les locataires accrochent du linge ou des jouets pour chats aux pales du ventilateur, vous aurez de la chance de simplement remplacer les pales. Une fois que les lames sont déséquilibrées, elles vacillent lors de la rotation et sont souvent la cible des enfants qui cherchent à s'amuser. Le résultat est que vous achetez et installez un nouveau ventilateur.

Il serait préférable de retirer les ventilateurs de plafond et de le remplacer par un appareil d'éclairage affleurant au plafond et qui n'a rien pour inciter les locataires à jouer avec. Remplissez le luminaire d'ampoules LED durables et vous n'aurez pas à vous occuper de l'éclairage pendant des années. Le pire que vous ferez face est d'éliminer quelques mouches mortes qui parviennent à pénétrer dans l'appareil, ou de remplacer le revêtement en verre / plastique. Installez le même type dans chaque pièce pour rationaliser tout entretien.

3. Retirez l'écran et les contre-portes

Les moustiquaires et les contre-portes sont inutiles et sont souvent la source d'aggravation pour les propriétaires. Les écrans sont expulsés ou sont victimes de griffes de chat, et les contre-portes ont une vitre qui peut se briser. Ils sont également un excellent divertissement pour les petits enfants. Pourquoi aller au terrain de jeu quand on peut se balancer sur la moustiquaire ou la contre-porte? Le remplacement des charnières cassées est une douleur.

4. Ne fournissez pas d'appareils électroménagers

Beaucoup de gens croient à tort qu'une propriété locative doit comprendre une cuisinière, un réfrigérateur, un lave-vaisselle ou une laveuse et une sécheuse. Cependant, dans presque toutes les régions du pays, les propriétaires ne sont pas tenus de fournir des appareils. Si vous mettez des appareils électroménagers dans votre location, vous êtes responsable de les réparer en cas de panne. Même si vous faites appel à un gestionnaire immobilier, ces réparations peuvent être fastidieuses et coûteuses. De plus, vous devrez nettoyer ces appareils lorsque les locataires déménageront, à condition qu'ils ne les emportent pas lorsqu'ils partent.

Vous pourriez être tenté de fournir certains appareils usagés pour rendre la location plus attractive. Ne fais pas ça. La plupart des réfrigérateurs, laveuses, etc., ont une durée de vie d'environ 10 ans. Si vous mettez dans un réfrigérateur de 8 ans, vous pouvez compter sur sa dégradation. Et devinez qui voudra une compensation pour la nourriture gâtée?

Si vous avez déjà un poêle, laisser un poêle dans l'unité est probablement aussi loin que vous devriez aller. Il n'y a pas beaucoup de choses qui peuvent mal tourner avec un poêle, même si leur nettoyage peut être pénible. Bien sûr, vous perdrez certains locataires potentiels en ne fournissant pas d'appareils électroménagers, mais la liste d'attente de l'article 8 est pleine de locataires potentiels.

5. Utilisez des détecteurs de fumée sans entretien

Si votre location est plus ancienne, elle ne dispose probablement pas de détecteurs de fumée câblés. Le vieil adage selon lequel vous remplacez les piles des détecteurs chaque fois que vous changez l'horloge pour l'heure d'été (deux fois par an) maintient votre détecteur de fumée en parfait état de fonctionnement. Cela signifie également que vous devez visiter la location deux fois par an pour remplacer les détecteurs de fumée.

Autrement dit, si vous pouvez trouver les détecteurs de fumée. Une fois qu'un détecteur de fumée commence à pépier en raison d'une batterie faible, vos locataires le placent dans un tiroir où ils ne le retrouveront plus jamais, ou le briseront et le jetteront à la poubelle. Étant donné que les détecteurs de fumée sont requis dans les locations, vous devrez remplacer chaque détecteur manquant lorsque vous changez de locataire.

Pensez à utiliser un nouveau type de détecteur de fumée qui utilise une pile au lithium interne. Vous l'accrochez au mur ou au plafond et l'oubliez pendant 10 ans. La technologie des batteries est arrivée jusque-là. Mais comme les détecteurs de fumée doivent être remplacés tous les 10 ans, quelle que soit leur condition, vous avez toujours une corvée une fois par décennie.

6. Débarrassez-vous de la poubelle

Si votre location est équipée d'une poubelle, retirez-la. Les cessions sont un élément très défaillant qui incite les locataires à jeter tous les types de choses dans les égouts de la cuisine. Les cessions sont un autre élément agréable à avoir qui n'est pas nécessaire dans les unités locatives. Le débouchage d'un drain est assez simple, mais une corvée longue et peut coûter une rançon du roi s'il est effectué par un plombier. Retirez l'élimination et stipulez dans votre contrat de location que le locataire est responsable de tous les sabots d'évier et des factures de réparation associées.

7. Installez une crépine de vidange verrouillable

En parlant de sabots, rendez-vous service et installez une crépine de vidange verrouillable dans vos éviers de cuisine. Ils fonctionnent comme votre crépine normale, sauf qu'ils ne peuvent pas être retirés sans un outil spécial. En règle générale, les locataires sont responsables des drains qu'ils obstruent, mais il est préférable d'éviter que cette conversation avec votre locataire ne se produise. Les crépines verrouillables sont bon marché et faciles à installer et réduiront vos maux de tête.

Photo de Vladislav Nikonov sur Unsplash

8. Évitez la climatisation

Bien que la climatisation puisse sembler nécessaire dans des endroits comme Phoenix, ce n'est pas une obligation. Si votre location dispose d'un système de refroidissement à air pulsé, faites-le vérifier par un professionnel. S'il est sur sa dernière étape, retirez-le. S'il est en bon état, pensez à le conserver jusqu'à ce qu'il montre des signes d'abandon du fantôme. À ce stade, demandez à un agent de la climatisation de l'aider à boiter jusqu'à ce que le locataire actuel déménage, puis de le supprimer complètement.

Les réparations de la climatisation sont très coûteuses et une facture dont vos résultats financiers n'ont pas besoin. Si la location a commencé avec des climatiseurs de fenêtre, supprimez-les également. Non seulement ils sont compliqués, mais ils ont tendance à disparaître.

Vous pouvez économiser de l'argent en faisant votre propre lutte antiparasitaire plutôt que de payer un exterminateur.

Photo de Yunu Dinata sur Unsplash

9. Devenez votre propre lutte antiparasitaire

Les souris, les cafards et autres insectes et la vermine ne sont pas seulement de votre responsabilité, ils sont un danger pour la santé. Entre locataires, installez des pièges à pression (oubliez les pièges à colle inutiles) même si vous ne soupçonnez pas une infestation de rongeurs. Si vous attrapez une souris, partez en plus; il n'y en a jamais qu'un seul. Une fois que vos pièges sont restés sans cadavre pendant une semaine, vous pouvez déclarer votre location de rongeur libre.

En ce qui concerne les cafards et autres insectes, il existe quelques solutions sans produits chimiques pour s'en débarrasser. Un bon gommage est la meilleure défense après le déménagement de certains locataires en désordre. Après, oubliez les motels de gardons et les sprays durs, recherchez des remèdes maison qui incluent l'acide borique. La lutte antiparasitaire commerciale régulière peut s'additionner rapidement. Payez-vous, pas eux.

10. Habillage de fenêtre: moins c'est plus

Vous n'êtes pas tenu de fournir des couvre-fenêtres. Mais tu devrais. Lorsque l'unité est vide, les couvre-fenêtres empêchent les gens de remarquer qu'elle est inoccupée et préviennent toutes sortes de problèmes que la propriété vacante peut présenter. Vous avez probablement été choqué de voir à quel point les rideaux, stores et autres traitements de fenêtre peuvent être coûteux. Vous pourriez dépenser une fortune pour couvrir les fenêtres de votre location.

Ou vous pouvez acheter des mini-stores dans une quincaillerie à grande surface pour moins de dix dollars la fenêtre. Ils correspondent généralement à tous les besoins ou désirs d'un locataire, et le type de locataire qui a l'intention de suspendre des rideaux n'aimera probablement pas ceux que vous avez installés. Les stores coûteux sont un non-non. Seules quelques choses sont certaines dans ce monde; le fait que les locataires détruiront vos stores en fait partie. Obtenez les moins chers, ils font le travail. Lorsque le locataire déménage, déduisez le coût du remplacement aveugle de sa caution.

Être propriétaire est un travail difficile, mais cela peut porter ses fruits.

Photo de Pepi Stojanovski sur Unsplash

La sueur est la Cologne du succès

Être propriétaire n'est pas pour tout le monde. Il faut une personne qui peut être ferme mais juste, qui a le courage d'expulser les locataires en cas de besoin et qui sait se débrouiller dans une boîte à outils. Il peut être financièrement gratifiant de posséder des propriétés locatives, mais cela peut aussi être imposant. Posséder une location ne sera jamais sans tracas, mais les propriétaires intelligents peuvent le rendre supportable.