Comment les gestionnaires immobiliers peuvent réduire les factures d'eau

Les factures d'eau sont souvent les dépenses les plus élevées d'une association de propriétaires, le plus gros casse-tête à gérer et la plus grande source de controverse lors des réunions des propriétaires / conseils d'administration. Les factures d'eau peuvent devenir le point central des discussions sur les cotisations mensuelles élevées, les pelouses mal entretenues, les trottoirs glissants et le traitement injuste, si une section de la propriété est meilleure qu'une autre.

Il appartient donc à un conseil HOA de faire tout son possible pour maintenir ces factures bas, tout en offrant un service de bonne qualité. Cela comprend le maintien d'un paysage attrayant, l'économie d'eau dans les installations gérées par HOA et l'aide aux propriétaires pour économiser l'eau dans leurs propres unités.

Un paysagiste expérimenté peut concevoir et entretenir de beaux paysages à l'aide de plantes et de roches indigènes.

Susette Horspool, CC-BY-SA 3.0

Entretien du paysage

La plupart des conseils HOA embauchent une entreprise de paysagiste professionnelle pour gérer leurs terrains et entretenir le système d'irrigation. Cela peut être une dépense bien payée, si les paysagistes savent ce qu'ils font. Il est de la responsabilité du conseil de s'assurer que l'entreprise est bien qualifiée avant l'embauche, que les paysagistes connaissent les types de plantes locales / indigènes et comprennent l'entretien efficace de l'irrigation. Le conseil peut affecter un comité spécial pour identifier et rechercher les antécédents des paysagistes potentiels, s'ils le souhaitent (si des résidents bien informés sont disponibles), mais la responsabilité ultime de l'embauche incombe au conseil.

Réparation des bris: C'est le genre de gaspillage d'eau qu'un bon paysagiste peut éviter, et un audit d'utilisation de l'eau permettra de détecter. Cette flaque provient d'un tuyau cassé sous terre.

Susette Horspool, CC-BY-3.0

Au moins une fois par mois, une bonne entreprise de paysagisme vérifiera complètement le système d'irrigation pour s'assurer qu'il fonctionne correctement. Une fois par semaine, il devrait vérifier superficiellement les fuites. Cela signifie allumer et éteindre les stations, tout en se promenant pour s'assurer que tous les arroseurs fonctionnent.

De plus, le conseil peut payer pour des vérifications indépendantes de l'utilisation de l'eau une ou deux fois par an pour une nouvelle vérification de la façon dont les paysagistes font et pour obtenir des suggestions de rénovations supplémentaires pour économiser l'eau dans l'aménagement paysager. Si le conseil a embauché des résidents bien informés pour effectuer l'entretien du paysage, ce que font certains, le conseil pourrait également engager des vérificateurs indépendants pour donner des séances de formation. De telles dépenses peuvent sembler excessives en surface, mais les résultats se traduisent par des factures d'eau nettement plus faibles et des paysages plus sains en compensent largement.

Installations gérées par HOA

Les installations gérées par HOA comprennent le club-house, la piscine extérieure et d'autres éléments aquatiques, ainsi que tous les bureaux séparés du club-house. Les toilettes et la cuisine, la buanderie et la climatisation sont tous des candidats pour une efficacité accrue de l'eau et des économies subséquentes. Un audit professionnel de l'eau vérifiera toutes les utilisations de l'eau à l'extérieur, y compris le système d'irrigation.

Voici quelques exemples de suggestions de modernisation:

• Couvrez la piscine extérieure la nuit ou alimentez-la avec un liquide spécial formulé pour réduire les pertes par évaporation.
• Remplacez toutes les machines à laver de la buanderie par des machines économes en eau.
• Installez des pommes de douche à faible débit dans la zone de la piscine.
• Réorganisez les stations d'irrigation afin que les buissons soient sur la même station et arrosés par des barboteurs, pas par des têtes de pulvérisation.

Couvrez votre piscine: Il existe une solution liquide visqueuse qui réduit l'évaporation de la piscine. Le liquide n'est pas toxique et la plupart des nageurs ne peuvent pas dire qu'il est là.

Susette Horspool, CC-BY-SA 3.0

Les jeux d'eau décoratifs peuvent être équipés d'un système de recyclage et de filtrage automatique de l'eau. Ils peuvent être stockés avec un milieu de filtration sableux ou rocheux au fond, avec des poissons qui mangent des insectes et avec des plantes aquatiques qui aident à filtrer les débris et à faire de l'ombre, à nourrir et à protéger les poissons. Ils peuvent être rendus totalement autonomes (tant qu'il n'y a pas de ratons laveurs dans la région), offrant à la fois beauté et valeur de propriété plus élevée.

Étonnamment, lorsque les propriétaires voient que le conseil prend soin de maintenir ces caractéristiques, cela les motive à continuer de payer leurs cotisations d'association. L'importance de cela ne peut être sous-estimée. L'une des situations les plus effrayantes dans lesquelles un conseil peut se trouver est celle où de plus en plus de propriétaires cessent de payer leurs cotisations. Pourtant, du point de vue des propriétaires, pourquoi devraient-ils payer alors que l'endroit n'est pas pris en charge?

Embaucher de bons paysagistes: cet étang était l'une des plus jolies caractéristiques d'un paysage potentiellement merveilleux où je vivais. La qualité des paysagistes a fait une différence à 100%.

Susette Horspool, CC-BY-SA 3.0 (les deux)

Condos et maisons de ville

Même si chaque unité résidentielle utilise de l'eau et la plupart d'entre elles également des eaux usées, les propriétaires de condominiums ne paient généralement pas leurs propres factures d'eau - c'est le cas de la commission. Par conséquent, les propriétaires ne sont guère incités directement à utiliser l'eau de manière efficace et les demandes de conseil en faveur de la conservation de l'eau sont généralement ignorées. De nombreux conseils n'envisageront même pas de commander un audit de l'eau à l'intérieur pour cette raison, même s'il est possible d'économiser presque autant d'argent en conservant à l'intérieur qu'avec l'efficacité de l'eau à l'extérieur.

Il existe cependant des moyens d'encourager les résidents à autoriser les auditeurs à entrer chez eux. Certains résidents sont ouverts au principe même de la conservation de l'eau. D'autres apprécieraient tout type de billet de faveur qui pourrait accompagner un audit d'eau - comme des pommes de douche efficaces, des aérateurs de robinet ou même des toilettes à faible débit. D'autres encore pourraient être motivés par des économies d'électricité, puisque les résidents paient leurs factures d'électricité.

Rénovation à l'intérieur: les cuisines et les salles de bain sont les endroits où vous pouvez économiser de l'eau à l'intérieur. De nombreux services d'eau fournissent gratuitement des pommes de douche et des aérateurs de robinet. Certains fournissent également des toilettes à faible débit.

Susette Horspool, CC-BY-SA 3.0

Incitations aux économies d'eau

Ce que le conseil HOA recherche, c'est la permission d'entrer dans une unité pour effectuer un audit d'utilisation de l'eau. Un exemple de vérification des unités par un technicien professionnel peut indiquer au conseil combien d'eau et d'argent pourraient être économisés en remplaçant les toilettes, les pommes de douche, les lave-vaisselle et autres appareils d'eau par des plus efficaces. Offrir des incitatifs aux propriétaires, comme un audit électrique gratuit, ainsi que des ampoules fluocompactes, des pommes de douche et des aérateurs de robinet devrait suffire à obtenir la taille de l'échantillon nécessaire. Une fois l'échantillon prélevé, les résultats de l'audit peuvent être diffusés à tous les résidents et propriétaires.

Un conseil voudra également motiver les changements de comportement. Les résidents peuvent répondre à ce type de demande s'ils ont le choix de ce qui sera fait avec l'argent économisé par le conseil sur les factures d'eau:

• Améliorer l'aménagement paysager?
• Poser de l'asphalte neuf dans l'allée ou les espaces de stationnement (poreux s'il vous plaît)?
• Installer des panneaux solaires ou des chauffe-eau solaires pour réduire davantage les factures d'énergie?

Poser des surfaces poreuses: j'aurais demandé la pose de trottoirs poreux pour éviter de telles inondations.

Économies sur les factures d'eau

Entre les trois domaines d'économies potentielles - l'aménagement paysager, les installations contrôlées par HOA et les unités résidentielles - un conseil HOA devrait être en mesure de réduire considérablement les factures d'eau. Les réductions moyennes possibles pour le sud de la Californie représentent 40 à 60% de la facture d'eau, selon l'emplacement et les pratiques actuelles, mais certaines pourraient être plus élevées.

Aller dans le sens de la conservation de l'eau, avec toutes ses possibilités, apporte toutes sortes de résultats positifs:

• L'argent économisé pour améliorer davantage les installations ou pour appliquer à l'entretien général,
• Aménagement paysager indigène plus attrayant et plus sain,
• Des réunions du conseil d'administration plus agréables et productives,
• Fierté de l'accomplissement, et
• Un sentiment de vivre en harmonie avec la nature.