Comment expulser un sous-locataire à San Francisco

Mes deux colocataires et moi avons récemment eu un sous-locataire que je vais appeler L'être humain horrible. Ce type était conflictuel, bruyant, arrogant et irrespectueux; un crétin total. En essayant de nous débarrasser de lui, nous avons beaucoup appris sur les lois sur les locataires et l'expulsion dans notre ville natale de San Francisco.

C'est l'état dans lequel l'Horrible Être Humain a quitté sa chambre quand il a finalement déménagé.

Christy K.

Un avertissement rapide

L'expulsion est extrêmement difficile à San Francisco. Les lois sur la location dans les limites de la ville sont fortement inclinées en faveur des locataires. Ces lois visent à protéger les droits des locataires, mais elles rendent presque impossible pour les propriétaires et les maîtres locataires d'expulser les locataires à problèmes. Si vous avez de solides arguments en faveur de l'expulsion, assurez-vous de tout faire dans les règles et de consulter un avocat tout au long du processus pour vous protéger des poursuites.

Si vous n'avez pas de solides arguments en faveur de l'expulsion, le mieux est de régler les problèmes en privé avec votre sous-locataire problématique.

Types de relations avec les locataires

Cotenant: Un cotenant est une personne qui a un statut égal avec vous en tant que locataire. Si deux personnes ou plus louent une propriété ensemble et qu'elles signent toutes le bail, ces personnes sont des colocataires.
Locataire principal: Un locataire principal est une personne qui a signé le bail ou l'accord original avec le propriétaire ou le gestionnaire immobilier. Toutes les personnes sur le bail d'origine sont des maîtres-locataires et sont également des co-locataires les uns aux autres.
Sous- locataire : Un sous-locataire est une personne qui sous-loue ou loue un espace à l'un ou à tous les locataires principaux. Un sous-locataire n'a pas nécessairement un quelconque accord avec le propriétaire ou le gestionnaire immobilier (bien que la plupart des propriétaires exigent une approbation pour tous les sous-locataires sur leur propriété). Si les locataires principaux sous-louent à plus d'un sous-locataire, ces sous-locataires sont également des colocataires entre eux.

Les cotenants ne peuvent pas s'expulser les uns les autres, et un sous-locataire ne peut pas expulser un locataire principal. Mais un locataire principal peut être en mesure d'expulser un sous-locataire dans certaines circonstances.

Propriétaires et expulsions

Informer votre propriétaire du problème peut sembler le moyen le plus simple de faire expulser un sous-locataire, mais en réalité, le propriétaire ou le gestionnaire immobilier ne pourra probablement pas vous aider. Un propriétaire ne peut pas expulser une seule personne. Même si vous pouvez prouver que vous avez un motif valable d'expulser votre sous-locataire, votre propriétaire ne peut expulser que tout le monde sur le bail, annulant ainsi votre accord avec votre sous-locataire.

Il est bon de tenir le propriétaire ou le gestionnaire immobilier informé de tout problème sérieux entre colocataires, mais l'accord du sous-locataire est avec les locataires principaux, et non avec le propriétaire, (même si le propriétaire peut avoir donné son approbation, exigé une vérification des antécédents, etc.) les locataires principaux sont généralement les seuls à pouvoir expulser un sous-locataire.

Votre sous-locataire est-il légal?

Avant de tenter d'expulser votre sous-locataire, vous devez déterminer s'il loue légalement ou non. Avez-vous la permission ou l'approbation de votre propriétaire ou de votre gestionnaire immobilier pour sous-louer la propriété? Votre bail contient-il des dispositions pour la sous-location?

Si votre sous-locataire occupe la propriété à l'insu du propriétaire ou sans sa permission, il est à peu près garanti que d'essayer de les expulser vous fera également expulser. De plus, si votre propriétaire le découvre, il pourra peut-être intenter une action en justice contre vous pour violation du bail, et votre sous-locataire pourra peut-être intenter une action en justice contre vous pour expulsion injustifiée.

Si vous êtes dans ce bateau, le mieux est de régler les problèmes en privé avec votre sous-locataire ou de déménager vous-même.

N'essayez pas d'accuser votre sous-locataire d'intrusion ou de réclamer au propriétaire qu'il s'accroupit illégalement. Si le sous-locataire peut prouver qu'il / elle a vécu sur la propriété (avec le courrier reçu, les chèques de loyer et les services publics, etc.), il / elle peut toujours intenter une action en justice contre vous pour expulsion injustifiée
N'essayez d' expliquer à votre sous - locataire que si le locataire principal ou les locataires déménagent, il / elle devra quand même partir, conformément à l'ordonnance sur les loyers de San Francisco, car il / elle n'a pas d'accord légal avec le propriétaire. (Fondamentalement, s'ils rendent les choses si mauvaises que vous déménagez pour vous en éloigner, ils seront SOL pour le logement.)

Si votre sous-locataire a l'approbation du propriétaire, comme The Horrible Human Being l'a fait avec nous, continuez à lire.

Le loyer de votre maison ou de votre appartement est-il contrôlé?

Si votre maison ou votre appartement à San Francisco a été construit après juin 1979, vous avez de la chance. Ces bâtiments plus récents ne sont pas soumis aux lois sur le contrôle des loyers et le processus d'expulsion est beaucoup plus facile. Vous devriez être en mesure de donner un préavis approprié à votre sous-locataire, puis de commencer le processus d'expulsion légale.

Si votre maison ou votre appartement à San Francisco a été construit avant juin 1979, comme le nôtre l'était, l'expulsion de votre sous-locataire sera beaucoup plus difficile. Continuez à lire pour en savoir plus.

Comment savoir quand ma maison a été construite?

http://www.zillow.com/

Si vous ne savez pas quand votre maison a été construite, Zillow est un bon point de départ. Il a les dates affichées pour de nombreux bâtiments de San Francisco. Tapez simplement votre adresse, sélectionnez le résultat correct et recherchez la date sous «année de construction».

Les maisons et appartements typiques de San Francisco ont été construits avant 1979 et relèvent donc des lois de contrôle des loyers conformément à l'ordonnance sur les loyers de San Francisco.

Mudflattop via Wikimedia Commons, Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported

Les 15 justes causes d'expulsion à San Francisco

Si votre maison ou appartement de location à San Francisco est contrôlé par le loyer, il est temps de vous familiariser avec les 15 justes causes d'expulsion. Ces causes expulsables sont votre dernier espoir. Il s'agit du SEUL moyen d'expulsion légale:

Le locataire a cessé de payer le loyer, paie souvent en retard ou fait souvent rebondir les chèques
Le locataire a violé le contrat de location ou le bail et n'a pas corrigé le problème avec préavis
Le locataire crée une nuisance, endommage la propriété ou «crée une interférence substantielle avec le confort, la sécurité ou la jouissance du propriétaire ou des autres locataires de l'immeuble»
Le locataire mène des activités illégales sur la propriété
Le contrat de location ou le bail antérieur du locataire est terminé et le locataire refuse une prolongation aux mêmes conditions ou à des conditions équivalentes
Le locataire a refusé au propriétaire l'accès à la propriété (pour des réparations, des améliorations, etc.)
Les locataires principaux déménagent, laissant un sous-locataire sans approbation ni accord avec le propriétaire
Le propriétaire veut emménager lui-même ou un parent proche dans l'unité pour une période de 36 mois consécutifs ou plus
Le propriétaire souhaite vendre une unité qui a été légalement convertie en copropriété
Le propriétaire cherche à démolir le logement ou à le retirer du marché locatif
Le propriétaire souhaite retirer temporairement le logement du marché locatif pour «effectuer des améliorations ou des travaux de réhabilitation d'immobilisations»
Le bailleur souhaite procéder à une «réhabilitation substantielle»
Le bailleur souhaite retirer tout l'immeuble du marché locatif
Le propriétaire souhaite récupérer la possession de l'unité pendant moins de 30 jours pour régler les problèmes de peinture au plomb, comme l'exige le code de la santé de San Francisco.
Le propriétaire souhaite démolir l'unité afin de reconstruire

REMARQUE: Si le propriétaire habite également dans le logement locatif, il peut expulser sans motif valable. Si vous louez un espace dans la maison de votre propriétaire, pensez à lui demander de l'aide.

Les nombres 1 à 4 sont les seuls cas qui s'appliquent à la relation entre un locataire principal et un sous-locataire. Les numéros 5 à 15 doivent être appliqués par le propriétaire et doivent généralement entraîner l'expulsion de tous les locataires, y compris les locataires principaux (n'essayez donc pas de convaincre votre propriétaire de les appliquer à moins que vous ne soyez d'accord avec le renvoi).

Causes justes 1–4

Examinons les causes justes une par une.

Just Cause # 1: Le locataire a cessé de payer le loyer, paie souvent en retard ou fait souvent rebondir les chèques.

Si votre sous-locataire enfreint le bail en fumant dans l'unité, en gardant un animal domestique, en apportant des modifications non autorisées à l'unité, etc., vous pouvez avoir de bonnes raisons d'expulsion.

Assurez-vous de noter quand et comment votre sous-locataire a violé le bail. Vous devrez peut-être utiliser ces informations plus tard s'il tente de lutter contre l'expulsion.
Émettez un préavis de 3 jours pour corriger ou annuler.
S'il / elle n'a pas corrigé la violation ou quitté les lieux, commencez le processus d'expulsion légale.
S'il / elle a corrigé la violation, vous pourrez peut-être toujours expulser, mais vous devrez prouver que le sous-locataire viole habituellement et gravement le bail.

Juste cause n ° 3: Le locataire crée une nuisance, endommage la propriété ou «crée une interférence substantielle avec le confort, la sécurité ou la jouissance du propriétaire ou des autres locataires de l'immeuble».

C'est, malheureusement, le plus difficile à appliquer. L'être humain horrible ne payait pas en retard, ne violait pas le bail ou ne faisait rien d'illégal, mais nous pensions sûrement que nous l'avions avec # 3. Il choisissait constamment des bagarres verbales, faisait des tonnes de bruit et nous tenait éveillés à toute heure. Nous avons consulté un avocat pour l'expulser pour ces motifs. L'avocat a expliqué qu'étant donné que le libellé du numéro 3 est si vague, les tribunaux hésitent beaucoup à l'appliquer.

Fondamentalement, pour expulser pour ces motifs, les locataires principaux doivent prouver que le sous-locataire les met en danger ou les menace de son comportement ou prouver par le biais des dossiers de police que le sous-locataire a eu de fréquentes plaintes de bruit, a causé des troubles domestiques, etc.
L'avocat nous a essentiellement dit de ne pas prendre la peine d'essayer d'expulser avec Just Cause # 3, car cela ne se résumerait qu'à une situation qu'il a dit / elle a dit au tribunal et que les preuves devraient être extrêmement explicites et convaincantes pour être expulsables.

Just Cause # 4: Le locataire mène des activités illégales sur la propriété.

Si votre sous-locataire se livre à un comportement illégal sur la propriété, vous avez un argument extrêmement fort pour l'expulsion.

Le crime doit être grave et impliquer l'unité (par exemple, votre sous-locataire fabrique de la méthamphétamine dans sa chambre ou se prostitue sur la propriété).
Informez immédiatement le propriétaire et la police. Vous devrez peut-être prouver que votre sous-locataire effectuait des activités illégales et un rapport de police est vraiment la seule façon de le faire.
Donnez un préavis de 3 jours pour quitter.
Si le sous-locataire n'a pas quitté la propriété dans les 3 jours, commencez le processus d'expulsion légale avec les tribunaux.

Notre histoire

En fin de compte, mes colocataires et moi n'avions aucun motif d'expulser l'Horrible Être Humain. Mais nous nous sommes réunis et nous lui avons tous demandé de déménager. Il a accepté, soit parce qu'il ne savait pas que nous ne pouvions légalement l'expulser, soit parce qu'il ne voulait tout simplement pas vivre avec 3 autres personnes qui refusaient de tolérer son mauvais comportement. Il a pris son temps pour trouver un nouvel endroit, et nous étions impuissants à accélérer le processus, mais après un mois, il a finalement déménagé.

(Non sans rendre les choses misérables pour nous, bien sûr. Il a quitté sa chambre dans un désordre dégoûtant, nous a crié au visage, a refusé de payer ses derniers jours de loyer et a laissé la porte d'entrée de notre maison grande ouverte quand il a fini de déménager. Mais nous avons tous grillé la journée de toute façon, nous étions si heureux de l'avoir parti.)

Comment vous protéger d'un mauvais sous-locataire

Nous avons dû vivre une expérience merdique avec l'Horrible Être Humain, mais nous avons beaucoup appris sur les lois de sous-location et d'expulsion. Nous avons également correspondu avec le syndicat des locataires de San Francisco par e-mail et avons obtenu de bons conseils pour nous assurer que la même situation ne nous se reproduise plus. Voici quelques conseils:

Assurez-vous que votre sous-locataire est approuvé par votre propriétaire ou votre gestionnaire immobilier avant de le déménager.
Rédigez un accord écrit de sous-locataire dans lequel votre sous-locataire renonce à ses droits à la protection Just Cause. Ceci est parfaitement légal et permet aux locataires principaux d'expulser les sous-locataires pour des raisons autres que les 15 justes causes.
Incluez dans votre accord écrit de sous-locataire que le premier mois de sa résidence dans l'unité est à titre d' essai et que si tous les locataires principaux sont satisfaits de la situation, le sous-locataire sera autorisé à rester, mais sinon, le sous-locataire. acceptera de quitter à ce moment-là.
Facturez aux sous-locataires un dépôt, même si cela n'est pas requis par votre propriétaire ou votre gestionnaire immobilier, et incluez des cas spécifiques dans lesquels une partie de l'argent du dépôt peut être retenue dans votre contrat de sous-locataire (par exemple pour couvrir le loyer impayé, les services publics impayés, les dommages à l'unité).

Exemple d'accord de sous-locataire

Voici l'accord que mes colocataires et moi utilisons pour sous-louer maintenant. Assurez-vous que votre accord est signé et daté par le sous-locataire et tous les locataires principaux. Chaque personne doit avoir sa propre copie signée et datée, et le propriétaire peut également en vouloir une copie.

Contrat de sous-locataire pour

Je comprends que je peux mettre fin à ma résidence à tout moment et pour quelque raison que ce soit à condition de donner un préavis de 30 jours aux locataires principaux.

Je comprends que mon dépôt de garantie me sera restitué lors du retour des locaux aux locataires principaux, mais que l'argent peut être retenu pour les dommages aux locaux, le loyer impayé ou les services publics impayés.

J'entends par renoncer à mon droit de juste cause de protection et j'accepte que je puisse être expulsé pour quelque raison que ce soit, y compris pour des raisons autres que des causes expulsables à condition que les locataires principaux fournissent un préavis de 30 jours pour quitter les lieux.

J'accepte de payer une caution pour une chambre individuelle et un loyer mensuel tant que le loyer total de la maison demeure.

Je comprends que ma résidence à est en attente d'une période d'essai d'un mois. Je comprends que ma résidence est également en attente de l'approbation du gestionnaire immobilier.

Je comprends que je serai responsable d'une partie des services publics répartis également entre les occupants.

Lectures complémentaires

Union des locataires de San Francisco

Cette page contient une explication des 15 justes causes d'expulsion.
Conseil des loyers de San Francisco

Cette page offre plus d'informations sur les justes causes d'expulsion