Comment acheter un terrain aux Philippines

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Tout d'abord, il existe des restrictions de propriété pour les étrangers aux Philippines. Vous pouvez posséder une maison ou un condo mais pas le terrain sur lequel il repose. Cependant, vous pouvez obtenir un bail à long terme pour un terrain. Les 35 ans et plus peuvent également obtenir un visa de retraite en plaçant 50000 USD ou l'équivalent dans une banque philippine et peuvent ensuite utiliser cet argent dans des investissements approuvés par le gouvernement (y compris dans l'immobilier).

Dans mon cas, je suis marié à une Philippine et nous avons acheté notre terrain à son nom. Mon nom figure sur les documents et je devais fournir des informations personnelles en plus de celles de ma femme, mais mes droits sont extrêmement limités. C'est quelque chose que les expatriés en herbe voudront également garder à l'esprit et s'assurer qu'ils prennent toutes les décisions de manière réfléchie.

Notre plan est de construire une maison sur le terrain que nous possédons et de louer cette maison à long terme à mes parents américains (à qui nous louerons). Bien sûr, selon votre situation, vous devrez trouver un accord avec lequel toutes les parties seront à l'aise. Les expatriés célibataires à la recherche d'une maison, d'un condo ou d'un bail foncier à long terme aux Philippines seraient bien servis avec l'aide d'un ami, d'un membre de la famille ou d'un agent philippin de confiance.

Pour les expatriés ayant un défenseur philippin de confiance, il peut être préférable de rester en dehors du processus d'achat de terres autant que possible. Alors que la plupart des Philippins sont dignes de confiance, comme dans n'importe quel pays, il y en a qui ne le sont pas. Il n'est pas rare que les prix augmentent à la vue d'un étranger.

Étape 1: Assurez-vous que le propriétaire foncier auprès duquel vous achetez possède le titre d'origine

Parfois, les accords fonciers et de résidence aux Philippines remontent à des générations. Les choses deviennent de plus en plus strictes et organisées mais vous pouvez toujours rencontrer des situations où le titre n'a jamais été transféré au vendeur afin d'éviter les frais associés. C'est une situation complexe que vous voulez certainement éviter. Si le vendeur ne possède pas le titre d'origine de la propriété, poursuivez votre recherche ailleurs.

Deuxième étape: l'acte de vente, signé et notarié

Après avoir trouvé le terrain que vous désirez et convenu d'un prix avec le vendeur, vous devrez lire attentivement l'acte de vente et le signer devant un notaire. L'acte de vente doit également indiquer si l'acheteur ou le vendeur est responsable de la taxe sur les plus-values et du droit de timbre documentaire. Les notaires fixent leurs propres frais, mais les frais normaux sont d'environ 1% du prix d'achat.

La taxe sur les plus-values (6% du prix d'achat) et la taxe de timbre documentaire (1% du prix d'achat) doivent être payées au Bureau of Internal Revenue (BIR) dans les 30 jours suivant la signature de l'acte.

Troisième étape: Certificat d'autorisation d'enregistrement (CAR) et de dédouanement (TCL) du BIR

Une fois que la taxe sur les plus-values et la taxe de timbre documentaire sont payées, vous devez traiter la CAR et la TCL au Bureau of Internal Revenue. Ce sont des conditions préalables pour un transfert de titre et des frais minimes sont associés à ces étapes (environ 150 pesos philippins).

Nous avons rencontré un problème parce que notre terrain faisait partie d'une propriété subdivisée. Nous avons dû faire un suivi avec BIR à plusieurs reprises jusqu'à ce que les arrangements entre le vendeur et plusieurs acheteurs soient clarifiés.

Cette étape de la CAR et du TCL a pris quelques mois et a nécessité plusieurs visites au BIR. Ma femme et son père ont pu terminer cette étape, cependant, il existe des «fixateurs» qui gèrent également ce processus moyennant des frais.

Étape 4: payer les frais de transfert sur la propriété et la taxe de transfert

Avec les certificats CAR et TCL en votre possession, vous devez alors payer les frais de transfert et la taxe au bureau du trésorier provincial. Cela doit être fait le plus tôt possible car des frais s'appliquent chaque jour entre la date du certificat de la CAR et la date à laquelle la taxe de transfert est payée.

En plus du CAR et de la TCL, vous devrez apporter les éléments suivants avec vous au bureau du trésorier (peut varier selon la province):

Cinquième étape: le registre des actes

Avec vos frais de transfert et vos taxes payés, vous êtes presque prêt à obtenir votre titre. Le registre des actes aura également certaines exigences que vous devrez satisfaire. Vous aurez besoin d'un affidavit de publication, d'un affidavit quant à la nationalité de tout propriétaire (si ce n'est un citoyen des Philippines) et de la copie du titre du propriétaire.

Il peut y avoir d'autres exigences telles que le déminage du DAR (Département de la réforme agraire) si le terrain est agricole, des plans de lotissement approuvés si le terrain fait partie d'un lotissement, etc.

Sixième étape: célébrer

Toutes nos félicitations! Vous aurez maintenant le titre transféré et vous êtes le fier propriétaire d'un terrain aux Philippines. Ce fut un voyage long et ardu, alors prenez le temps de vous détendre et de profiter de votre propre coin de paradis.

questions et réponses

Question: Qui paiera l'impôt sur les plus-values et le droit de timbre documentaire au Bureau of Internal Revenue (BIR)?

Réponse: En règle générale, l'acheteur paiera la taxe sur les plus-values et le droit de timbre documentaire, sauf accord contraire et spécifié dans l'acte de vente.

Question: Comment puis-je vérifier que le titre de certaines terres aux Philippines est authentique?

Réponse: Le titre doit être estampillé d'un cachet officiel du gouvernement et le titre peut être vérifié en vérifiant le numéro au registre des actes.

Question: Comment les paiements sont-ils effectués au vendeur si l'acheteur achète directement au propriétaire par l'intermédiaire d'un agent?

Réponse: Le prix que vous acceptez de payer pour la propriété comprendra généralement les honoraires de l'agent. En passant, assurez-vous d'utiliser un agent bien établi en qui vous pouvez avoir confiance.

Question: Pouvez-vous vérifier l'authenticité du terrain ou du titre de propriété en demandant une copie du registre des actes et en effectuant une comparaison?

Réponse: Oui. Demander une copie du titre au registre des actes et le comparer avec le titre du vendeur serait un moyen approprié d'assurer l'authenticité.

Question: Qui paiera pour authentifier l'acte de vente, payer les frais de transfert de propriété et payer la taxe de transfert?

Réponse: En règle générale, l'acheteur paiera pour authentifier l'acte de vente (environ 1% du prix du bien). L'acheteur paiera également les frais de propriété et les droits de mutation, sauf indication contraire dans l'acte de vente. Des agents sont disponibles pour vous aider dans ces processus, mais, comme toujours, assurez-vous d'en trouver un qui soit réputé et digne de confiance.

Question: Un transfert de titre est-il nécessaire avant le paiement intégral du terrain par l'acheteur ou l'avocat des acheteurs?

Réponse: Non. Il n'est pas nécessaire de transférer le titre avant d'effectuer le paiement. Si un avocat conseille cette procédure, les détails devront être négociés entre l'acheteur / l'avocat de l'acheteur et devront être précisés dans l'acte de vente (éventuellement par modification de l'acte de vente existant).

Question: Si le terrain ou la propriété est hérité des parents du vendeur (l'épouse a hérité de la propriété de ses parents, par exemple), qui signera l'acte de vente?

Réponse: Le titre doit être transféré au nom de l'héritier en suivant le processus ici: https: //www.lamudi.com.ph/journal/how-to-transfer -…

Ensuite, l'héritier pourrait légitimement signer un acte de vente pour le terrain ou la propriété.

Question: Quand aurons-nous besoin de l'aide d'un géomètre?

Réponse: Je recommanderais de faire arpenter le terrain avant de signer l'acte de vente. Assurez-vous que les limites du terrain sont clairement indiquées et qu'il n'y a pas de structures inattendues ou d'autres sources de conflit. Cela pourrait éviter de nombreux maux de tête potentiels et est relativement peu coûteux (notre enquête coûte environ 5000 pesos ou moins de 100 USD). Pour les lots plus petits ou plus grands, les prix peuvent varier.

Question: Qui préparera l'acte de vente lors de l'achat d'une maison aux Philippines?

Réponse: L'acte de vente doit être préparé par un avocat spécialisé en immobilier. Chacune des parties peut obtenir un acte de vente, mais chaque partie doit faire examiner le document par un expert représentant ses intérêts (ou un tiers de confiance mutuelle).

Question: Si je vends la moitié de mon terrain (400 mètres carrés sur 800 mètres carrés, par exemple), dois-je fournir le titre de propriété à l'acheteur?

Réponse: Comme il s'agit d'une transaction plus complexe, je vous conseille de contacter un avocat. En fin de compte, les deux parties auront besoin d'un titre unique comme preuve de propriété de leur part du lot divisé.

Question: Un étranger peut-il acheter un terrain au nom de son fils philippin?

Réponse: En supposant que le fils philippin soit un citoyen des Philippines, le fils pourrait posséder un terrain et le louer au parent étranger. Le terrain peut être loué pour 25 ans avec une option de renouvellement pour 25 autres.

Question: Quel pourcentage de la taxe foncière dois-je payer aux Philippines?

Réponse: L'impôt foncier aux Philippines varie selon la municipalité et la province. Il s'agit d'un pourcentage de la valeur imposable (qui est un pourcentage de la juste valeur marchande). Plus d'informations peuvent être trouvées sur https: //www.foreclosurephilippines.com/real-proper…

Question: Avez-vous engagé un avocat pour vous aider dans le processus?

Réponse: Non. Heureusement, notre processus a été assez simple et la fille du vendeur est un fonctionnaire du gouvernement et a pu nous aider avec les détails.

Question: Si l'acheteur est déjà à l'étape 5 (Registre des actes), mais n'est pas en mesure d'obtenir l'autorisation DAR, le vendeur peut-il racheter le terrain?

Réponse: Dans l' idéal, l'acte de vente stipulerait le dédouanement DAR comme partie obligatoire de la transaction (et retarderait le paiement jusqu'à ce que l'autorisation soit obtenue ou spécifierait le retour de tout montant payé en cas de complications). Si ce n'est pas le cas, l'acheteur doit s'adresser au vendeur pour modifier l'acte de vente. Si le vendeur ne souhaite pas rembourser le montant payé, l'acheteur devra peut-être contacter un avocat.

Question: Y a - t-il une pénalité pour non-paiement de l'impôt sur les plus-values et du droit de timbre documentaire dans les 30 jours? Si oui, combien?

Réponse: Oui, il y a des pénalités pour retard de paiement. Le montant dépendra des variables de votre situation particulière. Pour plus d'informations, je voudrais vous renvoyer à cet article sur l'impôt sur les plus-values par Garry S.Pagaspas https: //taxacctgcenter.ph/overview-of-capital-gain…

Question: Est-il possible de transférer un titre à un acheteur qui a acheté un lot à sa mère lorsque le titre est au nom du père?

Réponse: Oui. Aux Philippines, la propriété est considérée comme détenue conjointement par la mère et le père, de sorte que le transfert de titre est possible.

Question: Une fois que nous avons payé la taxe existante et obtenu l'acte de vente notarié, quelle est la prochaine étape?

Réponse: La prochaine étape serait de payer l'impôt sur les plus-values au Bureau of Internal Revenue (BIR).

Question: Pouvons-nous acheter un terrain et payer en plusieurs fois?

Réponse: Il est possible d'acheter un terrain et de payer en plusieurs fois. Les détails doivent être indiqués dans l'acte de vente.

Question: Est-il possible pour le propriétaire de transférer le titre à l'acheteur avant que le prix du lot ne soit payé en totalité?

Réponse: Oui. Le mode et le délai de paiement et de transfert de propriété peuvent être convenus dans l'acte de vente. Vous voudrez peut-être faire examiner l'acte de vente par un professionnel du droit avant de finaliser l'accord.

Question: Comment pouvons-nous transférer le titre et déterminer quelle taxe doit être payée lorsque nous achetons un terrain?

Réponse: Bonjour. Pour garantir la propriété du terrain, vous devrez traiter le transfert de titre au registre des actes. Vous pouvez négocier qui sera responsable des taxes dans l'acte de vente (que vous choisissez de faire préparer par un avocat).

Question: Si un vendeur de terres aux Philippines ne communique pas avec les acheteurs concernant la subdivision légale d'une propriété, quelles options ont les acheteurs?

Réponse: Dans ce cas, vous avez quelques options. Vous pouvez contacter le capitaine ou le président du barangay (https://en.wikipedia.org/wiki/Barangay) pour obtenir de l'aide. En dehors de cela, un avocat serait souhaitable.

Question: Comment puis-je trouver une société / agent immobilier réputé pour acheter un terrain brut à Leyte, aux Philippines?

Réponse: Vous pouvez commencer par contacter les agents de Lamudi (https://www.lamudi.com.ph/). Lorsque vous naviguez sur Lamudi, veuillez rechercher la coche verte et indiquer que l'agent ou l'agence est un partenaire certifié. Après avoir pris le premier contact, vous pouvez demander des références et des témoignages supplémentaires.

Question: Un propriétaire terrien philippin qui est devenu citoyen européen peut-il vendre légalement sa terre aux Philippines?

Réponse: Oui. Dans ce cas, les Philippins nés naturels définis par la Constitution qui ont perdu leur citoyenneté philippine par naturalisation ou citoyenneté étrangère peuvent demander à recouvrer la citoyenneté conformément à la loi sur la double nationalité en vertu de la loi de la République n ° 9225 (RA 9225) https://www.philippineconsulatela.org / double citoyen…