Le logement comme marchandise: la crise de l'abordabilité au Canada

«Les marchés mondiaux du logement et de l'immobilier ont été transformés par les marchés financiers mondiaux et les excès financiers. Connu sous le nom de financiarisation du logement, le phénomène se produit lorsque le logement est traité comme une marchandise - un véhicule de richesse et d'investissement plutôt qu'un bien social. "

C'est une citation du Rapporteur spécial des Nations Unies sur le droit au logement. Selon le rapporteur, plus d'un milliard de personnes dans le monde vivent dans des logements inadéquats ou sans logement du tout parce que les investisseurs fortunés ont fait grimper le prix du logement.

Les prix des logements sont montés en flèche.

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Crise de l'abordabilité

Le marché canadien du logement est typique de ce qui s'est passé dans les pays industrialisés dits «riches».

La Banque Royale du Canada nous donne une mesure empirique des coûts de logement acceptables: «Pas plus de 30 à 32% de votre revenu annuel brut ne devraient être affectés aux« dépenses hypothécaires »- capital, intérêts, impôts fonciers et chauffage frais… "

Une autre règle empirique vient de l'expert en gestion de la dette Gail Vaz-Oxlade »… vous pouvez vous permettre de dépenser 2,5 fois le revenu brut de votre ménage. En d'autres termes, si vous et votre copain gagnez 100 000 $ entre vous avant taxes, vous pouvez dépenser 250 000 $ pour une maison. "

La grande question est: «Où pouvez-vous trouver une maison au Canada pour 250 000 $?» La réponse est dans peu d'endroits et certainement pas dans aucune des grandes villes, où vivent la plupart des Canadiens.

Les coûts élevés sont un obstacle à l'accession à la propriété dans le monde entier.

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Le coût moyen d'une maison au Canada en février 2019 était de 468350 $. Au même moment, le salaire horaire moyen au Canada était de 27,70 $. Cela se traduit par 54 735 $ par an, donc le couple théorique de Mme Vaz-Oxlade gagne un revenu brut total de 109 470 $. La règle des 32 pour cent de la Banque Royale dit que ces personnes peuvent se permettre de dépenser 2 919 $ par mois en frais de port.

Les calculs à la fin de l'enveloppe suggèrent que ce couple peut avoir une hypothèque de 380 000 $. Cela signifie qu'avec un acompte de 10%, ils peuvent se permettre d'acheter une propriété coûtant 420 000 $. Mais, comme nous l'avons vu, c'est 48 000 $ de moins que le prix moyen au Canada.

Ces chiffres s'appliquent dans de nombreuses autres juridictions. Le Fonds monétaire international affirme que les augmentations des prix des logements sont désormais synchronisées avec celles de Sydney, Londres, New York et d'autres grandes villes.

Les spéculateurs sont l'un des facteurs qui font grimper les prix des maisons.

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Les spéculateurs

Les prix de l'immobilier à Vancouver ont été poussés à des niveaux hors de portée par plusieurs facteurs. En 2016 et 2017, les investisseurs asiatiques, principalement chinois, ont injecté un milliard de dollars par an dans l'immobilier à Vancouver.

En 2001, la maison individuelle moyenne à Vancouver s'est vendue 369 000 $. En janvier 2016, le prix était passé à 1,827 million de dollars. Depuis, il y a eu un assouplissement du marché car une taxe sur la spéculation a incité les investisseurs à chercher ailleurs des bonnes affaires.

Mais le blâme de la flambée des prix des logements peut être placé sur de nombreuses épaules. Voici le Fonds monétaire international: «Les investisseurs institutionnels, les sociétés de capital-investissement et les fiducies de placement immobilier sont de plus en plus actifs dans les grandes villes telles qu'Amsterdam, Sydney et Vancouver, qui recherchent des rendements plus élevés.»

Et puis, il y a les blanchisseurs d'argent. En mai 2019, le gouvernement de la Colombie-Britannique a signalé que les transactions immobilières d'une valeur de 5,2 milliards de dollars dans la province en 2018 impliquaient de l'argent sale. Une grande partie de cet argent semble provenir de Russie grâce aux mains accommodantes de banques qui ne posent pas de questions curieuses sur sa provenance.

C'est une répétition de la stratégie utilisée par les milliardaires russes qui cachent leur argent dans des propriétés à Londres, en Angleterre.

C'est une ironie suprême que les gens qui s'appuient sur leurs richesses grâce à des activités criminelles veuillent stocker leurs richesses dans des pays régis par l'État de droit.

Alors va le marché de la location

Alors que les prix d'achat élevés empêchent de plus en plus de personnes de devenir propriétaires de leur propre maison, la prochaine option préférée est la location. Mais, il y a un effet d'entraînement ici de la flambée des coûts immobiliers.

L'économie 101 nous informe que lorsque la demande augmente et que l'offre n'augmente pas, les prix augmentent. Encore une fois, le Canada devient un vaste exemple pour la plupart des villes occidentales. «Pour la première fois depuis des décennies, la demande de logements locatifs dépasse la propriété, ce qui fait grimper les prix des loyers et aggrave les problèmes d'abordabilité du logement au Canada ( Globe and Mail , mai 2018).

Coûts de location par ville

PadBlogger est un service qui surveille les loyers des appartements. Voici quelques coûts mensuels moyens de location d'appartements de deux chambres dans les villes canadiennes en mai 2019:

Vancouver: 3090 $
Toronto: 2 850 $
Ottawa: 1 550 $
Calgary: 1 300 $

Beaucoup de ces villes connaissent des augmentations de prix de location pouvant aller jusqu'à 15 pour cent par an. Une des principales raisons de ces hausses de prix est une grave pénurie de logements construits pour la location. Et, une autre raison est que de nombreux logements sont inoccupés. En 2017, Statistique Canada a signalé que Toronto comptait 99000 logements vacants dans une ville de trois millions d'habitants.

Les investisseurs ne veulent pas être propriétaires. Ils veulent garer leur argent et le voir croître à mesure que la valeur de leur propriété augmente.

Le coût du logement augmente, de sorte que la British Columbia Non-Profit Housing Association affirme que 18% des locataires canadiens consacrent la moitié de leur revenu au logement. Les experts financiers disent qu'il s'agit d'un niveau de crise pour les coûts de logement. Mais que doivent faire ces gens? Leur prochaine option est le sans-abrisme.

Sans toit

Tous les pays les plus riches du monde connaissent actuellement une épidémie de sans-abrisme. Il y a toujours eu un petit sous-ensemble de la population qui, pour une raison ou une autre, dort dans la rue, mais c'est différent.

Voici quelques chiffres de la Homelessness World Cup Association:

En Australie, il y avait plus de 116 000 sans-abri en août 2016; c'est une augmentation de 13,7% par rapport à 2011.
Le dénombrement officiel au Japon est une population de sans-abri relativement petite de 25 000 personnes. Cependant, environ trois millions de personnes dorment dans les cybercafés toute la nuit.
À Bruxelles, la capitale de la Belgique, un décompte en 2016 a trouvé 3 386 sans-abri; une augmentation de 96% par rapport à 2008.
Le Conseil national de la santé et du bien-être en Suède a dénombré 33250 sans-abri en une seule semaine en 2017.
Plus de 40 millions d'Américains vivaient dans la pauvreté en 2017 selon les Nations Unies et, parmi eux, 550000 étaient sans abri.

Bien sûr, ce sont parmi les nations les plus riches du monde. Le problème est bien pire dans les pays pauvres.

C'est le quartier de Bidonville à Paris.

Domaine public

Bonus Factoids

The Economist estime que la valeur de toutes les maisons dans le monde est d'environ 200 billions de dollars; c'est près de trois fois la valeur de toutes les actions de sociétés cotées en bourse.

Pour faire face à la hausse des coûts du logement, de nombreuses personnes se rassemblent pour partager le fardeau. Ce n'est pas un bon plan, mais pour certains, c'est inévitable. Il y a des problèmes de santé associés à la surpopulation, au manque d'intimité et à la probabilité accrue de conflits. L'organisme de bienfaisance britannique Shelter ajoute que «des conditions de vie difficiles nuisent aux relations familiales, affectent négativement l'éducation des enfants et provoquent la dépression, le stress et l'anxiété.»

Selon le Haut-Commissariat des Nations Unies aux droits de l'homme,

Sources

«Sachez combien vous pouvez vous offrir chez vous.» Banque Royale, sans date.
«Un graphique montre à quel point la situation immobilière de Vancouver est sans précédent.» Justin McElroy, Global News , 21 février 2016.
«Le blanchiment d'argent a financé 5,3 milliards de dollars d'achats immobiliers en Colombie-Britannique en 2018, rapport révèle. Bethany Lindsay, CBC News , 8 mai 2019.
«L'élite russe doit révéler comment elle a payé pour la propriété britannique, disent les députés.» Dan Sabbagh et David Pegg, The Guardian , 17 mars 2018.
«La croissance du logement locatif au Canada dépasse celle de la propriété.» Shane Dingman, Globe and Mail , 8 mai 2018.
«Statistiques mondiales sur le sans-abrisme». Association de la Coupe du monde de lutte contre les sans-abri, sans date.
«Le droit à un logement convenable.» Le Haut-Commissariat des Nations Unies aux droits de l'homme, mai 2014.
«Indice mondial des prix des logements». The Economist , mai 2019.