Hoas vs propriétaires: application sélective

Qu'est-ce que l'exécution sélective?

Cela arrive, et probablement plus que vous ne le pensez. Les membres du conseil (ou un membre du conseil en particulier) appliqueront les règles et règlements pour certains, mais pas tous. De temps en temps, c'est une vendetta personnelle contre un propriétaire ou son locataire, et cela peut interrompre la vie paisible dont ils ont parfaitement le droit.

Notre dernier président était endémique avec une application sélective. Il a chargé la société de gestion de lui renvoyer tous les appels; que ce soit les clés de la piscine, les demandes d'entretien, les espaces de location de VR, la location de Clubhouse, etc. Ses amis ont reçu des privilèges, et s'il ne vous aimait pas, il a abusé de son pouvoir d'envoyer des avis de violation. Une fois, il m'a menacé d'un faux avis de violation - c'est à ce moment-là que j'ai décidé de me présenter au conseil et de le renverser.

Qu'en est-il des autres membres du conseil, demandez-vous? Deux ont démissionné en signe de protestation car ils ne voulaient pas servir avec lui (ces sièges sont restés vacants). Les deux autres étaient ses copains de «quorum» et lui permettaient de faire ce qu'il voulait.

Une fois, j'ai assisté à un procès devant jury dans le cadre d'un procès HOA concernant l'application sélective. Le président du conseil (représentant la HOA) poursuivait un propriétaire pour des violations répétées. Le propriétaire habitait en face du président. Ils ne s'aimaient pas personnellement et le propriétaire a souffert des conséquences de l'abus de pouvoir. Le président a installé une caméra de sécurité visant la maison du voisin. Une invasion flagrante de la vie privée lors de l'enregistrement de l'activité personnelle. Le propriétaire a gagné sa cause, mais quelle honte il a fallu aller au tribunal pour la paix et la tranquillité.

Première étape de la protection: connaissez vos documents officiels

La plupart des problèmes qui surviennent dans un HOA ont une résolution définie en se référant aux documents constitutifs. Si vous les connaissez, vous pouvez également éviter toute situation susceptible de causer de la détresse.

Je trouve que la plupart des propriétaires et de nombreux membres du conseil ne savent même pas ce que contiennent leurs documents constitutifs.

Les documents auxquels je fais référence incluent la Déclaration des engagements, conditions et restrictions (CC & Rs), les statuts et les règles et règlements.

Ces documents enregistrés sont ce qui régit la HOA et forment sa structure opérationnelle à laquelle toutes les parties doivent se conformer - et c'est là que réside le pouvoir de l'information et des connaissances.

Engagements, conditions et restrictions (CC & Rs)

Pensez aux CC&R comme à la «Constitution» généralement conçue par les Développeurs de la communauté. Il contient la description de la propriété; la différence entre les «espaces communs» (appartenant à tous les propriétaires) et les unités d'habitation (appartenant à des propriétaires privés).

Il couvrira également les fonctions futures possibles de la HOA, qui peuvent inclure le développement de plus d'unités, des fusions, des servitudes, dont certains sont des éléments déjà établis par le développement et l'existence de la HOA pour une période de temps quelconque.

Les CC&R couvriront également des sujets tels que les élections, les évaluations et les devoirs de l'association. C'est ici que vous pouvez acquérir le pouvoir de l'information. De plus, il définira probablement des lignes directrices architecturales sur l'approbation des rénovations ou des améliorations aux unités individuelles.

Le fait d'être familier avec les CC&R aidera à éviter de futurs conflits.

Statuts

Les statuts concernent essentiellement les dirigeants et les membres du conseil d'administration; termes, fonctions, réunions, élections, etc. Il décrit généralement le (s) pouvoir (s) du conseil d'administration et le processus d'application des violations. Beaucoup exigent un «avis de courtoisie» d'une violation présumée avant d'évaluer les amendes. Cela laisse au propriétaire le temps de rectifier quelle que soit la non-conformité.

Gardez à l'esprit que le fait de ne pas appliquer les règles rend l'Association inefficace et cela peut donner une apparence arbitraire d'application sélective. Cela ne veut pas dire qu'un conseil n'est pas flexible. Ils sont libres de faire des exceptions si cela est justifié; réserver ces exceptions à des circonstances «exceptionnelles». Bien que les états diffèrent, ne pas appliquer une règle peut l'invalider.

N'oubliez pas que les statuts doivent contenir la procédure pour les problèmes de conformité; permettre aux propriétaires de se conformer, de répondre et le droit à une audience, sur demande. De nombreuses infractions sont essentiellement involontaires en raison d'un manque de connaissances dans les documents constitutifs.

Règles et Règlements

La création et l'adoption des règles et règlements sont par les membres du conseil. Même s'ils sont adoptés par des conseils précédents, les nouveaux membres du conseil ont généralement le pouvoir de changer, d'amender et / ou de créer de nouvelles règles. Celles-ci devraient être dans l'intérêt de la communauté et conçues pour traiter des problèmes spécifiques que l'Association peut avoir dans son individualité de fonctionnement.

Celles-ci peuvent inclure l'application du stationnement, les heures d'ouverture de la piscine, la location du club-house, l'installation par satellite et par câble, les politiques relatives aux animaux de compagnie et la plupart des équipements.

Réfutation de l'application sélective

L'une des considérations les plus importantes pour la HOA et les membres de la communauté est que l'application de la loi est raisonnable et non discriminatoire. Il faut une cohérence dans l'application des documents directeurs d'une association. Lorsque le HOA prend des mesures sur des violations perçues, cela ne devrait pas être arbitraire et d'une manière raisonnable selon les procédures et les procédures régulières décrites dans les documents constitutifs.

Toutes les mesures prises contre un propriétaire sont documentées dans le procès-verbal de la réunion de la direction par vote du conseil. Si cela aboutit à un avis de violation, il doit citer le code de l'infraction alléguée.

S'il existe une société de gestion, incluez-la dans toute correspondance ou documentation. Bien que la devise de la plupart des sociétés de gestion soit «nous suivons les directives du conseil»; Les gestionnaires de communauté agréés ne veulent pas que l’on semble qu’une activité inappropriée se poursuive une fois qu’une notification est reçue. Ils apprécient avant tout leur licence.

Choisissez vos batailles. Les HOA ont les ressources. Les membres du conseil n'engagent aucune dépense pour les frais juridiques, ni les frais d'arbitrage ou de médiation augmentés. La plupart ont également une police d'assurance D&O (administrateurs et dirigeants). Cela signifie qu'une réclamation d'assurance paiera les frais juridiques et, en cas de faute, la compagnie d'assurance paiera la responsabilité. L'exception est généralement si l'acte avait une intention délibérée ou malveillante, ce qui peut être difficile à prouver.

En tant que propriétaire, vous avez le droit de voir tous les documents, relevés bancaires, rapports de violation, procès-verbaux de réunion, etc. Les seuls documents auxquels les propriétaires ne sont généralement pas autorisés à avoir accès sont les informations privées des autres propriétaires, telles que les évaluations dues, en suspens amendes, coordonnées individuelles ou contrats de location au dossier. Tous les autres dossiers et documents sont publics pour le propriétaire. Vous payez vos frais d'évaluation; c'est votre argent. Oui, les membres du conseil sont des bénévoles, mais ont la responsabilité fiduciaire d'adhérer aux documents constitutifs.

Protégez-vous contre les brutes HOA

Ne devenez pas une victime potentielle de la corruption. Assistez à un cours de formation ou à un séminaire sur les opérations d'un HOA. Découvrez quand la prochaine expo HOA est prévue et profitez du réseautage avec d'autres propriétaires, membres du conseil d'administration et fournisseurs. Il existe également différentes classes disponibles couvrant les lois de l'État régissant les HOA (par exemple, les élections HOA, le processus de condamnation à l'amende, les droits des propriétaires, les finances, etc.) C'est un bon moyen de rencontrer divers leaders de l'industrie et d'obtenir des conseils gratuits. Les instructeurs sont généralement des professionnels de l'industrie HOA, et disponibles après les cours pour répondre à des questions spécifiques ou un aperçu des problèmes.

N'oubliez pas qu'il s'agit d'une «industrie» et que tout le monde a les mains dans les poches des propriétaires. Assurez-vous de choisir vos batailles car les enjeux peuvent être élevés. Le livre HOA Warrior couvre de nombreuses questions, des défis du conseil d'administration aux véritables histoires de cauchemar. Vous découvrirez que vous n'êtes pas seul et qu'une aide est disponible.

Guerrier HOA

questions et réponses

Question: Notre HOA peut-il continuer à garder un cadenas sur la piscine sans aucun préavis aux propriétaires sur une date d'ouverture? Nous vivons en Arizona. J'ai écrit un e-mail mais je n'ai pas encore reçu de réponse.

Réponse: Le Conseil a généralement le droit de fixer les dates d'ouverture et de fermeture des piscines, ainsi que les heures. Vous le trouverez probablement dans les règles et règlements de vos documents constitutifs. Cependant, à l'heure actuelle, nos piscines sont également verrouillées en raison des directives du département de la santé COVID-19. Nos courts de tennis sont également fermés; bien qu'ils puissent être les premiers à s'ouvrir en ce qui concerne nos équipements.

Nos piscines d'association sont considérées comme des «piscines publiques» par le ministère de la Santé. Nous avons combattu cela car nous pensons qu'il devrait être classé comme une piscine privée car vous avez besoin d'un abonnement pour l'utiliser (le propriétaire / résident étant l'adhésion). Mais j'ai perdu cette bataille. Ainsi, votre piscine peut être soumise aux directives du ministère de la Santé, et votre conseil doit s'y conformer. Consultez les directives du département de la santé de votre État sur les ouvertures de piscines publiques; puis "combattez" votre bataille. Je suis sûr que de nombreux résidents seront de votre côté. Une campagne de courriels, d'appels téléphoniques et d'autres pétitions adressés à votre conseil d'administration et / ou à votre société de gestion devrait obtenir une réponse.

Cela dit, le Conseil devrait afficher un avis sur les piscines avec une explication de sa fermeture et la date prévue d'ouverture.

Question: Mon HOA sait que je suis le seul propriétaire avec un véhicule qui se qualifie comme camping-car, qui n'est pas autorisé à être stationné sur la propriété. Tous les propriétaires ont admiré le camping-car et n'ont eu aucun problème avec lui jusqu'à ce que je demande à la HOA de tenir l'un des autres propriétaires responsable d'une fuite d'eau. Immédiatement après cette demande, la HOA a décidé d'appliquer la règle de non-campeur, sachant que je serais le seul concerné. Cela peut-il être considéré comme une application sélective?

Réponse: Vous déclarez que c'est seulement vous qui enfreignez les règles et règlements. Donc, techniquement, ils ne choisissent pas l'application. Cela semble plus vindicatif. Cependant, cela dit, lisez vos documents constitutifs et recherchez les échappatoires (c'est-à-dire offrent-ils un «terrain de camping-car» aux campeurs).

Question: Le HOA peut-il contacter ma mère au sujet d'un problème avec les autocollants de mon véhicule? J'ai 34 ans. Le nom de ma mère est dans la maison mais elle n'habite pas ici. La voiture est à 100% à mon nom

Réponse: Si les autocollants du véhicule font référence à la HOA (c.-à-d. Stationnement, identification, etc.); alors, oui, ils peuvent contacter votre mère. Le propriétaire est responsable de toute personne (locataire ou parent) vivant dans son logement.

Question: La HOA peut-elle appliquer des normes subjectives d'entretien de la maison?

Réponse: Normes subjectives? Tout ce que la HOA peut légalement appliquer doit figurer dans les documents constitutifs. Donc, un membre du conseil ne peut pas simplement dire, personnellement, je n'aime pas ça, ou je pense que ceci ou cela doit être fait, etc.

Si votre maison a besoin d'un entretien EXTÉRIEUR, demandez à voir la règle ou le règlement d'entretien de la maison qu'ils essaient d'appliquer. Plusieurs fois, les HOA sont responsables de l'extérieur. Ils n'ont aucune entreprise à l'intérieur de votre maison - à moins que cela n'affecte les voisins (c'est-à-dire qu'un chauffe-eau se brise et que l'eau pénètre dans la maison d'un voisin).