Hoas vs propriétaires - victimes potentielles de la corruption

Tout est une question de conseil d'administration

Une HOA (Homeowners Association) est aussi bonne que les valeurs et les priorités des personnes qui siègent au conseil. C'est un travail ingrat, et pourquoi quelqu'un voudrait le faire est une raison suffisante pour remettre en question son programme. Ma raison était d'arrêter l'hémorragie d'une vieille communauté et d'essayer de maintenir, sinon d'élever la valeur de ma maison - mon investissement.

Il existe différents types de HOA; maisons unifamiliales, maisons en rangée, condos et / ou coopératives. Les maisons en rangée de ma communauté de 433 logements ont un prix de vente allant de 145 000 $ à 175 000 $ à l'heure actuelle. Donc, fondamentalement, les propriétaires qui achètent ces propriétés sont des travailleurs, comme moi. Nous avons un mélange de retraités, d'acheteurs d'une première maison familiale et de locataires. Ils vivent chèque de paie pour chèque de paie.

Parfois, je crois que le manque d'expérience en affaires peut être synonyme de mauvaises décisions financières ou de mauvaise gestion de l'argent. Mais lorsque j'ai été élu au conseil d'administration de mon association, la découverte de la corruption était époustouflante. Je suppose que les anciens membres du conseil peuvent ne pas avoir fait ce «travail» en tant que bénévole et avoir le sentiment qu'ils méritent quelque chose ou qu'on leur doit quelque chose, ou des opportunistes - ce qui, je crois, a corrompu notre association.

70 millions d'Américains vivent maintenant dans des associations communautaires

… selon les statistiques 2018 de la Foundation for Community Association Research

Croissance des résidents HOA au fil des ans

Bureau de la protection des propriétaires

Corruption, détournement de fonds et ego

Comme indiqué, une association n'est aussi bonne que le conseil d'administration - tous bénévoles. Je me suis présenté au conseil d'administration lorsque j'ai trouvé que mes demandes de maintenance restaient sans réponse; la propriété commence à avoir l'air mal entretenue et une activité douteuse a lieu.

La première fois que j'ai été élu, j'ai découvert des détournements de fonds. Oui. Je sais que tant d'associations et de propriétaires soupçonnent ou accusent des membres du conseil d'administration ou des sociétés de gestion de «voler», mais j'ai trouvé des preuves. Le Community Manager, à ce moment-là, a fini par être condamné à six ans de prison. Beaucoup plus facile à dire qu'à faire.

Pendant ce temps, quelques anciens membres du conseil étaient soupçonnés d'avoir reçu des «pots-de-vin» en même temps. Ainsi, personne n'a remarqué que l'argent de la réserve était viré du compte chaque mois - tant que tout le monde recevait sa juste part ou qu'il ne se donnait tout simplement jamais la peine de regarder les relevés bancaires.

Il y a aussi des membres du conseil qui siègent au conseil comme un voyage de pouvoir de l'ego. Notre dernier président a roulé toute la journée dans sa charrette électrique - faisant des faveurs à ceux qu'il aimait et causant des problèmes à ceux qu'il n'aimait pas - appelé application sélective.

C'est pourquoi je me suis présenté au conseil d'administration cette deuxième fois. Pour arrêter le favoritisme qui était si apparent. Il est difficile de surmonter les actions irresponsables et les dépenses inutiles (de notre argent) sans un vote majoritaire du conseil. Cependant, même si vous n'êtes qu'une seule voix au conseil, vous devenez au courant des actions internes et des décisions prises par ces personnes.

Cela peut prendre du temps et parfois être stressant. C'est aussi la raison pour laquelle de nombreux retraités font du bénévolat en tant que membres du conseil d'administration de la HOA, car ils ont le temps de se consacrer au bon fonctionnement de l'association - et, le mien, être 433 maisons de ville est considéré comme le haut de gamme d'une propriété de taille moyenne. Cela me tient occupé.

Le nombre d'associations communautaires américaines en 2018 se situe entre 346000 et 348000.

Statistiques 2017 et croissance

Institut des associations communautaires

Commencer par les bases

Parce que les HOA sont des sociétés, la plupart sont régies par le droit de l'État et peuvent toutes différer. Mais la seule constante est les documents constitutifs, qui incluent généralement les CCR (Covenants, Conditions & Restrictions), les statuts et les règles et règlements.

Certaines associations appliqueront strictement tous les documents constitutifs, et d'autres seront un peu moins strictes. Espérons que les membres du conseil d'administration prendront des décisions fondées sur l'amélioration de la valeur de votre maison et non sur des relations personnelles.

"Nous prenons les instructions du conseil"

C'est la devise des sociétés de gestion communautaire. Cela allège toute responsabilité qu'ils peuvent avoir dans la gestion de la communauté. Cependant, ils sont tenus responsables de la tenue des livres et de la comptabilité - dans une certaine mesure.

Documents de gouvernance

Lorsque vous achetez une propriété dans un HOA, vous acceptez les restrictions sur la façon dont vous pouvez utiliser cette propriété. Ces restrictions sont décrites dans la «Déclaration des engagements, conditions et restrictions» (CC&R). Peu importe que vous les ayez lues ou non, elles sont juridiquement contraignantes et vous, en tant qu'acheteur de maison, êtes censé les respecter.

Les membres du conseil ont également la responsabilité fiduciaire de suivre et de faire appliquer les CC&R. Il y a très peu de marge de manœuvre là-bas. Considérez cela comme la «Constitution». La seule façon de faire des changements est généralement par un vote majoritaire des propriétaires, puis l '«amendement» doit également être enregistré légalement. Cela affectera certaines libertés, alors faites preuve de diligence raisonnable avant de souscrire à de telles restrictions.

Les statuts sont davantage destinés à décrire la structure de fonctionnement de l'organisation (généralement à but non lucratif), y compris les lignes directrices pour l'élection du conseil d'administration et leurs conditions et fonctions déclarées de chacun.

Les règles et règlements incombent généralement aux membres du conseil d'administration pour créer et voter la politique, en les ajustant aux besoins individuels de l'association (c.-à-d. Heures et conduite de la piscine, application du stationnement et du remorquage, exigences du paysage, etc.)

Évaluations et votre obligation légale

En tant que propriétaire dans un HOA, vous aurez l'obligation légale de payer une évaluation. Bien que basés sur le budget annuel, ceux-ci sont généralement ventilés en paiements mensuels. Ces évaluations financent l'opération d'entretien de la propriété appelée «espaces communs». Ce sont des zones auxquelles tous les propriétaires ont accès, comme l'aménagement paysager, les commodités, les factures d'eau et d'électricité, etc.

Il est impossible de contourner cette responsabilité financière, que vous soyez d'accord ou non sur la façon dont l'argent est dépensé. Les membres du conseil ont également le pouvoir d'augmenter les contributions (sur la base du budget annuel).

Le budget comprendra un poste de financement du compte de réserve. L'argent est transféré chaque mois sur le compte de réserve pour couvrir les principaux éléments des éléments communs. Cela peut inclure les toits, les routes privées, les unités A / C sur les pavillons, ou tout autre type de remplacement majeur que vous avez.

Si l'argent n'est pas bien géré ou ne parvient pas à fournir un financement adéquat pour le compte de réserve (parfois sur la base d'une étude de réserve), le Conseil peut imposer une cotisation spéciale pour ces dépenses.

Vous êtes légalement responsable de payer toutes les évaluations, y compris une évaluation spéciale (le cas échéant), et si vous ne le faites pas, vous pouvez perdre votre maison. L'Association a le pouvoir de vous envoyer aux collections, de mettre un privilège sur votre maison et, dans de nombreux cas, de saisir la propriété.

Enquête de satisfaction HOA

Avant d'acheter dans un HOA

Il est si important pour vous de comprendre les restrictions des documents de gouvernance, le montant de la cotisation mensuelle et ce qu'il couvre. Le fonds de réserve - est-il entièrement financé ou à quel pourcentage est-il financé. Renseignez-vous sur la dernière fois que les évaluations ont été soulevées et dans quelle mesure. Y a-t-il déjà eu une évaluation spéciale - pour quoi, combien et combien de temps.

En tant qu'acheteur potentiel, toutes ces informations constituent votre droit légal d'obtenir. S'il ne vous est pas donné volontairement - DEMANDEZ-LE. Comme ces éléments peuvent et vont dicter vos responsabilités et obligations en tant que propriétaire.

En outre, vous avez le droit d'être informé s'il y a des poursuites en cours ou des jugements en suspens contre la HOA.

S'il y a quelque chose que vous ne comprenez pas, demandez à votre agent immobilier ou demandez à un avocat de vous expliquer les problèmes.

Vous avez un problème en suspens?

Si vous vivez déjà dans une HOA et qu'il y a un problème; la première étape consiste à y remédier immédiatement. Ne laissez pas les choses sans surveillance. Ils peuvent dégénérer. Tout est généralement très opportun lorsqu'il s'agit d'un différend. Alors n'hésitez pas

Mettez votre grief par écrit le plus tôt possible; que ce soit par e-mail ou par courrier. Vous devez conserver la documentation. Donc, si vous l'envoyez par la poste, faites-le par reçu de retour certifié ou, à tout le moins, une preuve d'envoi.

Citez toutes les infractions selon les documents constitutifs que vous pourriez contester.

Assister à une réunion. La plupart des réunions du conseil sont ouvertes aux membres et les procès-verbaux des réunions sont conservés. Vous pouvez parler ou soumettre de la documentation pour le compte rendu, si nécessaire, pour renvoyer à la mise en demeure du Conseil et / ou de l'Association.

Familiarisez-vous avec la loi de votre État

Si votre État particulier a légiféré des statuts et des lois régissant les associations, ils remplaceront généralement l'un de vos documents constitutifs en cas de conflit.

Consultez les lois et les agences de réglementation de votre État ici.