Processus d'achat d'une première maison, de la budgétisation à la table de clôture

Processus d'achat étape par étape:

Déterminer le budget
Pré-qualification du prêteur
Choisir un agent immobilier
Shopping maison
Inspection de la maison
Faire une offre
Embaucher un avocat en droit immobilier
Pré-approbation du prêteur
Table de clôture

Lors de l'achat d'une nouvelle maison, beaucoup se rendent directement sur Internet ou dans une librairie pour se renseigner sur le processus et à quoi s'attendre. Après l'avoir parcouru, je peux vous dire qu'il est presque impossible de se préparer complètement à ce qui va arriver lors de l'achat de votre première maison. Les États, les comtés et même les villes peuvent avoir leurs propres règles et réglementations concernant l'achat d'une maison afin que l'expérience de personne ne soit jamais vraiment la même. J'étais aussi l'un de ces nouveaux acheteurs enthousiastes qui sentaient que je pouvais anticiper tout ce qui allait venir uniquement de mes fréquentes recherches sur Google, mais il est difficile de le savoir tant que vous ne l'avez pas fait.

Je ne peux qu'espérer que mon histoire individuelle donne au prochain nouvel acheteur de maison un petit aperçu de ce à quoi s'attendre, de qui vous allez avoir affaire tout au long du processus à différentes étapes et comment vous préparer à l'attente. De l'offre à la clôture peut prendre de 60 jours à 3 mois ou plus, mais en moyenne, environ 60 à 90 jours. Je n'inclus pas les saisies ou les ventes à découvert, qui sont un tout autre jeu de balle. Mon histoire est pour un achat régulier de résidence unifamiliale à Long Island, NY dans la ville de Brookhaven.

Déterminer le budget

Commençons par le début en réfléchissant au montant que vous êtes en mesure de payer par mois en hypothèque, impôts fonciers, PMI et assurance habitation. Pour ceux d'entre vous qui ont peut-être pensé que le début était la recherche d'un domicile, vous n'êtes pas seuls. Je pense que la plupart des gens essaieront d'abord de faire la partie amusante, comme regarder les maisons en ligne ou aller aux journées portes ouvertes. Cependant, ce n'est certainement pas la première étape! En fait, la plupart des représentants hypothécaires, des courtiers et des agents immobiliers voudront non seulement connaître immédiatement votre budget, mais également savoir qu'un prêteur est d'accord avec ce que vous dites être votre budget. L'aspect financier n'est pas la partie la plus amusante, mais c'est le moyen le plus responsable de commencer votre recherche de maison. Pourquoi trouver la maison de vos rêves si vous ne pouvez jamais vous la permettre? Une grande partie de l'attitude actuelle quant à savoir ce que vous pouvez vous permettre découle de la crise du logement.Beaucoup se sont installés dans des maisons qu'ils ne pouvaient tout simplement pas se permettre et les ont perdus à un moment donné à cause de saisies. Tout cet argent durement gagné versé dans la maison a maintenant disparu. Nous ne voulons pas que cela vous arrive!

Aujourd'hui, même s'il existe une réglementation beaucoup plus stricte pour contracter une hypothèque, certaines banques, je pense, autorisent encore plus que ce que je pense être dans un budget raisonnable. La différence, pour moi, entre un budget ordinaire du point de vue d'une banque et un budget raisonnable est qu'un budget raisonnable est un peu plus réaliste par rapport à la façon dont les gens vivent ou, plus précisément, veulent vivre. Tout le monde veut vivre selon ses moyens, mais il est important de dresser une liste de l'endroit où vous voulez que ce revenu discrétionnaire aille réellement. Eh bien, soyons honnêtes,il devrait aller dans un compte d'épargne, mais où aimez-vous dépenser cette épargne? Aimez-vous les achats occasionnels comme un nouveau sac Gucci ou aimez-vous sortir manger tous les soirs en cuisinant? Voulez-vous toujours cette nouvelle voiture chaude ou préférez-vous économiser chaque centime pour ce voyage de vacances unique? Vous, et peut-être même un autre significatif, devez vous asseoir sérieusement et discuter honnêtement où vous aimez dépenser ce revenu supplémentaire. Il y a beaucoup de débats sur le sujet du bon montant de revenu discrétionnaire parmi les conseillers financiers et cela dépend grandement de nombreux facteurs, comme résider dans une zone où le coût de la vie est élevé ou peut-être savoir que vous avez une famille sur laquelle vous appuyer financièrement, le cas échéant. étaient une urgence. Cependant, la plupart seraient d'accord pour dire qu'il devrait se situer entre 30 et 50%. Et juste pour clarifier,le revenu discrétionnaire consiste à dépenser de l'argent après impôts qui ne sont pas dépensés pour les «factures obligatoires» - nourriture, logement, paiements par carte de crédit et transport.

Pré-qualification du prêteur

Cela m'amène à la première personne que vous rencontrerez dans tout ce processus, votre prêteur pour une pré-qualification. Ceci est important car votre agent immobilier en a besoin pour vous permettre de visiter une maison. Votre prêteur peut être un courtier, un représentant d'un prêteur bancaire ou un représentant d'une banque hypothécaire. Selon l'endroit où vous recherchez une maison, les avantages de chacun peuvent varier. Pour nous, un courtier était la meilleure option car il travaille directement pour nous et a des associations avec plusieurs prêteurs bancaires. Il peut alors rechercher la meilleure offre sur les taux d'intérêt. Vous devriez toujours obtenir plusieurs citations de toute façon. Nous nous sommes sentis mal à l'aise au début à l'idée de nous asseoir avec un prêteur et d'épuiser leur temps alors que nous ne finirions pas par aller avec eux à la fin. cependant,tout le monde à cet égard était professionnel et comprenait que nous explorions toutes les voies avant de prendre une décision. Ils s'occupent aussi de ça tout le temps, alors ne vous sentez pas mal. Lorsque vous prenez votre décision, vous devez choisir la personne avec laquelle vous vous sentez le plus à l'aise. Pour nous, le plus important était l'accès. Nous voulions être informés à chaque étape du processus et le courtier que nous avons rencontré s'est concentré sur cela lorsque nous avons parlé avec lui et c'est finalement ainsi que nous avons pris notre décision finale.

Nous savions que nous obtiendrions probablement une hypothèque fixe de 30 ans, ou une hypothèque standard, avec seulement 5% de mise de fonds. Nous savions très tôt que nous devions payer le PMI («assurance hypothécaire privée») avec nos frais hypothécaires mensuels car nous ne pouvions pas atteindre les 20% nécessaires pour ne pas avoir à le payer. PMI est juste un paiement pour couvrir le prêteur pour ceux qui n'ont pas assez pour avoir 80% de valeur nette dans leur maison à l'avance. Une fois que vous avez atteint l'équité de 80%, ce n'est plus un paiement que vous devez effectuer. Pour la plupart, cela pourrait être de 7 à 10 ans selon le montant du prêt. Ce n'est pas aussi grave qu'il n'y paraît, car de nombreux prêts gouvernementaux nécessitent un PMI pour la durée du prêt. Ce scénario est assez typique pour les accédants à la propriété à revenu moyen.Mon fiancé et moi avons fait trop d'argent pour avoir droit à des prêts gouvernementaux ou à des programmes d'État ou de comté, mais nous n'avons pas fait assez pour économiser 20% de sitôt.

Choisir un agent immobilier

Après avoir été pré-qualifié, ce qui n'est pas la même chose que pré-approuvé, vous êtes prêt à parler avec votre agent immobilier. Gardez à l'esprit que le prêteur auprès duquel vous obtenez votre pré-qualification n'a pas nécessairement besoin d'être votre prêteur hypothécaire à la fin. Vous pourrez faire le tour des hypothèques et des taux d'intérêt à un autre moment du processus. Vous devrez quand même divulguer l'intégralité de votre situation financière et de votre passé monétaire au moment de la pré-qualification - cela inclut, mais sans s'y limiter, les chèques de paie actuels, les W2, les déclarations de revenus, la dette actuelle, les paiements mensuels actuels et les soldes des comptes chèques et d'épargne.

Comment choisir un agent

Acheter votre première maison: un guide étape par étape - Broché

Shopping maison

Après avoir déterminé notre budget, nous avons commencé la recherche d'un logement. Nous avons utilisé les sites Web typiques de Zillow et Redfin pour trouver certaines maisons au début et bien que la plupart d'entre elles soient assez précises pour ce qui est disponible, sachez simplement qu'un agent immobilier aura les annonces les plus précises. Votre agent vous donnera vraisemblablement accès à ses sites Web de recherche réservés aux agents, ce qui présente des avantages pour chaque côté: il peut suivre ce que vous avez marqué comme favori et vous pouvez être rassuré de savoir que c'est le plus à la mode. listes de dates.

Maintenant, c'est la partie la plus amusante du processus, alors profitez-en! Sachez vraiment ce que vous voulez dans une maison, que ce soit une maison rénovée ou prête à emménager, et participez à autant de journées portes ouvertes que possible. Les photos ne font parfois pas justice à la maison et à d'autres moments, les photos peuvent être d'une époque où la maison était plus à jour. Le voir en personne est le seul moyen de savoir ce que vous obtenez vraiment. Aussi, essayez d'être aussi honnête que possible avec votre agent - si dépasser un certain plafond est un facteur décisif, faites-lui savoir, s'il n'y a aucune chance que vous achetiez une maison sans sous-sol, autant être franc à ce sujet.. Ne perdez pas leur temps ou votre temps; cela rendra l'expérience de recherche de maison plus agréable.

Une fois que vous avez trouvé certaines maisons qui vous intéressent, faites un tour en voiture à différents moments de la journée et à différents jours de la semaine avant de faire une offre. Vous pouvez devenir impatient ou penser que vous ne voulez pas que cette maison de rêve vous échappe, mais ne sautez pas le pistolet. Parfois, les quartiers peuvent sembler merveilleux un dimanche après-midi mais terribles à la tombée de la nuit ou peut-être même un voisin bruyant qui ne sort qu'après 5 heures.

Liste d'inspection à domicile

Inspection de la maison et faire une offre

Après avoir choisi la maison de vos rêves, engagez un inspecteur pour une inspection de la maison avant de faire une offre. Il peut s'agir de professionnels de l'inspection ou d'ingénieurs, selon votre choix. Demandez toujours une copie du rapport. C'est ce que vous payez, qui peut aller de 350 $ à 550 $. Après cette inspection, vous pouvez faire votre offre. Notez tout ce que vous voudrez peut-être inclure dans le contrat en ce qui concerne la réparation, inclus avec la maison, etc.

Embaucher un avocat en droit immobilier

Cela nous amène à l'étape suivante après avoir fait une offre: l'embauche d'un avocat. Le droit immobilier peut aller de très complexe à assez simple. Les honoraires d'avocat varieront également en fonction de cela. Notre contrat était assez simple puisque nous n'incluions dans notre contrat que la conservation des appareils de cuisine, sinon nous emportions la maison telle quelle. Votre avocat traitera avec l'avocat du vendeur et établira également le titre, qui fait partie de vos frais de clôture. Il aura besoin du nom et du numéro de contact de votre agent immobilier et du représentant du prêteur, car il définit également l'heure et la date de clôture avec les vendeurs.

Ce que les prêteurs veulent voir


Chèques de paie actuels
W2s
Déclarations de revenus
Dette ou ratio d'endettement
Mensualités
Vérification / Solde d'épargne

Pré-approbation du prêteur

Pendant que tous les documents contractuels sont en cours de finalisation, vous rédigerez votre chèque d'acompte et rechercherez une hypothèque pour approbation préalable. Votre prêteur hypothécaire aura besoin des coordonnées de votre agent immobilier et de votre avocat afin que chacun puisse rester en contact sur les différentes étapes en cours. Vous allez ensuite vous asseoir avec votre prêteur et signer tous les documents nécessaires pour le prêt et fournir d'autres documents qui pourraient être nécessaires et qui n'ont pas déjà été fournis - il ne s'agira probablement que de talons de paie plus récents.

Après ce point, ce n'est vraiment qu'un jeu d'attente et de laisser toutes ces personnes que vous avez embauchées faire leur travail. Les meilleures mises à jour proviendront de votre courtier et de votre avocat, car ils appuient sur la gâchette sur la plupart des dernières étapes. C'est l'étape où la patience est importante. Vous attendez que les vendeurs signent le contrat ou la société de titre ou que la banque approuve enfin le prêt. Cela pourrait être une multitude de choses, mais tenez bon - la fin est proche.

Questions que chaque acheteur pour la première fois devrait se poser - Broché

Table de clôture

Et enfin, votre jour de clôture. Ce sera dans une pièce avec votre avocat, l'avocat du vendeur, le représentant de la société titre, votre agent immobilier et l'agent du vendeur, votre courtier et un représentant du prêteur. Les vendeurs seront également là, ce qui peut être gênant, mais essayez de tirer le meilleur parti d'une journée en ne signant que beaucoup de paperasse. Votre avocat vous guidera tout au long du processus et vous aura probablement déjà informé la veille des derniers chèques à écrire et à qui.

C'est un processus long et ardu, mais qui en vaut la peine. Vous serez propriétaire au moment où vous aurez marqué vos «je» et croisé vos «T». Tout ce dont vous avez besoin est de la patience, un peu de chance et suffisamment de connaissances pour vous aider à franchir chaque étape.

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