Faire preuve de diligence raisonnable lors de l'achat d'une propriété rurale

Vue sur les sommets de San Francisco depuis notre propriété près de Williams, AZ

Deb Kingsbury

Acheter une parcelle de terre rurale

En septembre 2018, mon mari et moi avons signé les documents de clôture pour 36 acres de terres non aménagées et hors réseau parmi les pins pinon, les genévriers et les prairies au nord de Williams, en Arizona et au sud du Grand Canyon. Nous étions (et sommes toujours) ravis de notre nouvelle propriété, après plusieurs mois de recherche, de recherches sur des dizaines de propriétés et même une fois renoncé à un contrat d'achat d'une propriété différente.

En cours de route, nous avons beaucoup appris sur les questions à poser et les éléments à prendre en compte lors de l'examen d'une parcelle rurale. Nous avons également appris que, bien que de nombreux agents immobiliers connaissent leur métier en matière de propriétés résidentielles et urbaines, ils ne connaissent pas nécessairement les tenants et les aboutissants de l'immobilier rural, il est donc important de faire votre propre diligence raisonnable avant de signer cela. contrat d'achat et finalement d'achat de terrain.

Bien que notre expérience soit spécifique au nord de l'Arizona - comté de Coconino en particulier - j'espère que les connaissances que nous avons acquises vous seront utiles, peu importe où votre recherche de propriété sera.

Un arc-en-ciel se forme après une pluie de la saison de la mousson de l'après-midi

Une photo de notre propriété, que nous appelons «bois de 36 acres»

Questions à poser et choses à savoir avant de conclure sur la propriété rurale

Nous ne savions pas vraiment quelles questions poser sur les propriétés rurales qui nous intéressaient lorsque nous avons commencé notre recherche, et nous avons appris (presque à la dure) que simplement parce qu'une propriété pouvait ressembler et se sentir comme l'endroit où acheter, la réalité n'est pas toujours aussi claire ou acceptable.

Voici quelques points à considérer et à poser:

Y a-t-il un accès légal?

L'accès légal le plus simple à une propriété existe lorsqu'une parcelle a une façade sur une route accessible au public. Mais parfois, la topographie ou les plans d'eau restreignent l'accès à la propriété depuis la route, ou il peut y avoir une ou plusieurs autres parcelles privées entre la voie publique et la propriété. Lorsque la propriété n'est pas ou n'est pas accessible directement à partir de la voie publique, une servitude à travers les autres propriétés pour un droit de passage est requise. Une servitude est généralement décrite dans les actes comme fournissant l'entrée, la sortie et la régression d'une propriété, à travers le terrain d'une ou plusieurs autres propriétés, vers une route accessible au public.

L'accès légal est important. Une chose que nous avons découverte à propos d'une propriété que nous avons presque achetée, c'est qu'elle n'avait pas d'accès légal, même si nous pouvions nous y rendre en voiture. Aucun accès légal signifie que le comté ne délivrerait aucun permis - pour la construction, l'énergie solaire, septique, etc. Et si vous construisez sans permis, cela peut entraîner des problèmes plus tard, lorsqu'il s'agit d'essayer de financer un projet de construction ou de revendre la propriété. Cela peut même conduire à des amendes ou, pire, à un ordre de déconstruction d'un bâtiment en tout ou en partie. Connaître les risques liés à l'achat d'une propriété qui n'a pas d'accès légal.

Y a-t-il un accès physique et est-ce le même que l'accès légal?

Ce n'est pas parce qu'un colis a été notifié que l'accès légal ne signifie pas que vous pouvez réellement y accéder. Peut-être qu'aucune route n'a encore été créée. Ou peut-être que l'itinéraire est là mais difficile voire impossible d'accès en véhicule. L'accès est peut-être limité ou impossible à certaines périodes de l'année.

Nous avons examiné une propriété avec de belles vues et d'autres caractéristiques attrayantes, mais l'accès légal sur la carte n'existait pas réellement "sur le terrain". Il y avait, cependant, une bonne route non goudronnée jusque là… mais cette route n'était pas l'accès légal réel. Il a traversé une autre propriété privée encore non développée mais n'était pas une servitude enregistrée.

De même, une propriété peut avoir un accès physique, mais cet accès physique (route) peut ne pas être en fait un accès légal. Assurez-vous de demander, pas seulement de supposer en fonction de ce que vous voyez et de la façon dont vous vous rendez dans une propriété.

L'accès physique à la propriété est-il entretenu ou déneigé?

Le comté, la ville ou une partie privée embauchée par un HOA / POA s'en charge-t-il? Ou seriez-vous responsable, en tant que propriétaire, du maintien de l'accès à la propriété?

Y a-t-il une enquête?

Les sondages peuvent coûter des milliers de dollars, donc si un sondage a déjà été fait pour la propriété que vous souhaitez acheter, demandez une copie au vendeur ou, s'il est enregistré, vous pouvez en demander une à l'inspecteur en bâtiment de la juridiction ou au bureau d'enregistrement des terres.

En plus des limites et des coins de la propriété, un levé montrera toutes les servitudes.

Y a-t-il des servitudes?

Une servitude est un droit légal de traverser ou d'utiliser autrement la terre d'autrui dans un but précis. La plupart des propriétés ont une ou plusieurs servitudes, y compris celles des services publics, même s'il n'en existe actuellement aucune. Vous voudrez également savoir s'il existe des servitudes pour l'accès à d'autres propriétés, autrement enclavées, qui peuvent être utilisées pour l'entrée / la sortie par d'autres propriétaires, présents ou futurs.

Il existe des règles sur ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire dans une servitude sur votre propre propriété, y compris, par exemple, l'installation de clôtures, que vous pouvez être tenu de reculer la largeur d'une servitude plutôt que sur votre limite de propriété.

Voir Servitudes: Connaissez vos droits de propriété

Quels sont les revers?

Les reculs ne sont pas une chose décisive lorsqu'il s'agit d'acheter une propriété, mais vous voulez savoir à quelle distance des limites de propriété vous devez être lorsqu'il s'agit de fosses septiques, de bâtiments, de clôtures, etc. le revers est pour et si c'est le long d'une route par rapport à une autre propriété privée. Il y a aussi des revers pour les caractéristiques de l'eau et les drainages, par exemple.

Une inspection du site (test septique) a-t-elle été effectuée et, si oui, quels en ont été les résultats?

Beaucoup, sinon la grande majorité, desles propriétés rurales auront besoin d'une fosse septique si vous prévoyez d'avoir un logement de quelque nature que ce soit sur ce terrain, car vous ne pouvez pas simplement vous connecter à un réseau d'égout municipal. Le type de fosse septique requis est déterminé par une enquête sur le site (test a / k / a avantage, bien que ce terme soit rarement utilisé de nos jours, du moins là où nous vivons). Les systèmes septiques peuvent être standard ou conventionnels ou ils peuvent être des systèmes alternatifs, qui coûtent beaucoup plus cher. Un système standard peut fonctionner entre 5 000 et 8 000 dollars, tandis que les autres systèmes peuvent coûter des dizaines de milliers de dollars. Alors découvrez si un test septique a été effectué sur la propriété qui vous intéresse et, si oui, quels ont été les résultats. Si aucun test n'a encore été effectué, vous pouvez demander au vendeur d'en faire un. Si le vendeur n'est pas disposé à dépenser de l'argent pour le test, c'est à vous, l'acheteur potentiel,pour décider à quel point il est important pour vous d'en faire un avant d'acheter la propriété.

Les tests septiques / enquêtes sur site sont spécifiques à l'emplacement du test. Bien qu'une zone de la propriété puisse passer pour une fosse septique standard, d'autres ne le sont pas, vous devrez donc décider de l'emplacement de la propriété que vous souhaitez construire, car votre fosse septique devra se trouver dans une certaine zone des trous d'essai. Ceci est particulièrement important sur les grandes propriétés, où vous avez une variété d'options de chantier et pouvez en préférer une plus que d'autres.

Une excavatrice creuse des trous d'essai sur le site - des tranchées profondes et en pente, en fait - sur notre propriété dans la zone que nous avons préféré construire.

Existe-t-il un HOA ou POA?

Alors que beaucoup d'entre nous associons les HOA aux propriétés résidentielles urbaines, suburbaines et rurales, même certaines propriétés rurales de plusieurs acres font partie d'une HOA, ou plus communément d'une association de propriétaires (POA). Si tel est le cas, je découvrirais qui sont un ou plusieurs membres du conseil d'administration et j'appellerais au moins l'un d'entre eux avant de finaliser votre achat, juste pour prendre contact et avoir une idée de la façon dont ils dirigent leur association et de ce qu'ils disent le plus. les choses importantes sont à savoir sur la vie dans la région.

Si oui à ce qui précède, quelles sont les règles et les frais, et que couvrent ces frais?

Dans notre cas, les règles de POA incluent des éléments tels que le pourcentage d'arbres qui peuvent être enlevés / coupés sur une propriété et des limitations sur l'utilisation commerciale d'une parcelle, pour n'en nommer que deux. Et nos frais annuels de POA servent principalement à l'entretien des routes en béton. Assurez-vous de recevoir une copie des CC & R s'il existe un HOA ou POA associé à la propriété que vous souhaitez acheter… et lisez-les. Bien que le niveau d'application de ces règles varie selon le HOA / POA, il est toujours important de savoir quelles sont ces règles.

Pouvez-vous camper sur votre propriété?

Les HOA / POA et la juridiction locale (par exemple, le comté) peuvent imposer des limites quant à savoir si et quand, et pour quelle durée et dans quelles circonstances, vous pouvez camper sur votre propre propriété, qu'il s'agisse de camping en tente ou dans une caravane ou un camping-car. Certaines juridictions exigeront un permis pour camper sur votre terrain et limiteront le nombre de jours que vous pouvez le faire dans une année donnée. Parfois, ces règles sont différentes une fois que vous avez un permis de construire.

Cela dit, de nombreuses personnes campent sur leurs propriétés rurales même lorsque ce n'est pas autorisé par les règles et les règlements. Ou ils le font sans permis. Et beaucoup ne rencontrent jamais de problème. Cependant, sachez quelles sont les règles et ce qui PEUT arriver si vous ne les suivez pas. De cette façon, au moins vous pouvez décider si cela vaut le risque et si vous pouvez accepter les conséquences si, par exemple, quelqu'un se plaint et que le HOA / POA et / ou le comté viennent à vous.

Des services publics sont-ils disponibles ou s'agit-il d'une propriété hors réseau?

Électricité, eau, gaz naturel, téléphone, câble / Internet - tous les services et services publics que nous avons l'habitude d'avoir en bordure de rue dans les zones résidentielles urbaines, suburbaines et même rurales ne sont souvent pas aussi accessibles, voire pas du tout, en ce qui concerne propriétés rurales. Et, si vous pouvez en obtenir une partie ou la totalité de votre propriété, le coût de cette opération peut être élevé, voire prohibitif. Donc, si avoir ces utilitaires est important pour vous, découvrez s'il y en a pour la propriété et quels sont les coûts que vous pourriez engager pour y arriver.

Si, en revanche, vous VOULEZ être hors réseau (pour utiliser l'énergie solaire, éolienne et d'autres méthodes alternatives, par exemple), vous voudrez peut-être savoir si d'autres personnes et propriétés environnantes peuvent apporter des services publics et si cela signifierait voir les lignes électriques et les tuyaux y entrent, par exemple. Cela vous conviendrait-il si cela se produit?

Quelle sera la source de votre eau potable? Pouvez-vous forer un puits, faire livrer de l'eau ou transporter de l'eau?

Dans notre cas, forer un puits ne serait pas réaliste, car la nappe phréatique est à des milliers de pieds sous la surface. De nombreux propriétaires de la région font livrer et stocker de l'eau dans une grande citerne ou plusieurs citernes, puis pompées dans leurs maisons. Certaines personnes transportent de l'eau elles-mêmes, font le plein dans les stations d'eau locales et l'apportent à leurs citernes dans des réservoirs à l'arrière de leur camion ou de leur remorque. D'autres personnes collectent et stockent l'eau de pluie (qui peut être utilisée avec de l'eau potable transportée ou livrée), ce que nous prévoyons de faire. Notez que l'eau de pluie doit être filtrée (devra être conforme aux exigences du code dans de nombreux domaines) avant d'être utilisée à la maison.

Existe-t-il un service de ramassage des ordures? Sinon, où pouvez-vous emporter vos ordures?

Il n'y a pas de ramassage hebdomadaire des ordures ou du recyclage là où se trouve notre propriété, bien que certaines personnes aient des bennes à ordures et paient pour qu'une entreprise privée vienne les chercher / vider périodiquement. Si ce n'est pas une option disponible ou que vous préférez, découvrez où se trouvent les décharges et stations de recyclage locales et quels en seront les coûts pour vous.

Dans le même ordre d'idées, vivre sur une propriété rurale est une excellente incitation à réduire les déchets. C'est incroyable à quel point vous pouvez faire cela avec un peu de prévoyance et d'efforts, sans parler du compostage.

Y a-t-il des clôtures et est-ce sur la limite de propriété avec les marges de recul requises?

Ce n'est pas parce que vous voyez l'escrime qu'elle est censée être. Dans notre cas, une vieille clôture de pâturage associée au ranch dans la région traverse l'arrière de notre propriété, avec quatre acres de notre parcelle de l'autre côté de cette clôture. Les gens ont supposé que cette clôture était la frontière entre ce qui est maintenant notre propriété et la terre de l'État qui nous borde, nous avons donc dû installer des panneaux de propriété privée et tenter de bloquer une double voie qui a été faite par des gens qui conduisent. le long de la clôture, donc c'est un peu un problème pour nous… même si nous l'avons découvert avant de fermer sur la propriété et étions prêts à l'accepter et à le gérer au fil du temps.

De plus, s'il y a des clôtures sur la propriété qui ne sont pas là où elles devraient être, déterminez de qui se trouve la clôture et si vous pouvez la déplacer ou la supprimer. Je dis cela parce que, comme dans notre cas, cette clôture de pâturage est la propriété du ranch et, bien qu'elle puisse être déplacée pour coïncider avec notre limite de propriété, elle devrait rester intacte. Et le déménagement ou la nouvelle clôture serait à nos frais, pas au ranch.

S'agit-il d'une zone de pâturage en plein air (parcours libre)?

Voici un aperçu du droit ouvert de l'Université de l'Arizona: Arizona Open Range "Law"

Les autres questions auxquelles vous devriez probablement avoir les réponses avant d'acheter sont:

Quels sont vos droits sur l'eau et les minéraux?
Quelles sont les taxes foncières actuelles?
À quoi ressemblent le sol et le substrat? Est-ce bon pour construire, cultiver, etc.?
La propriété ou une partie de celle-ci est-elle sujette à des inondations?

Quelles autres questions devriez-vous poser?

Qu'ai-je oublié? Quelles autres questions suggéreriez-vous aux acheteurs potentiels de terres rurales de poser lors de leur diligence raisonnable? Faites-le moi savoir dans les commentaires ci-dessous, et je les ajouterai à la liste.

Un mot sur les permis

Alors que de nombreuses personnes qui possèdent une propriété rurale choisissent de construire sans obtenir au préalable un permis (du moins, dans ce domaine, beaucoup le font) et sans passer par le processus d'inspection associé, d'autres préfèrent faire face aux coûts supplémentaires et parfois aux frustrations liés à l'obtention des permis requis., afin d'éviter les écueils potentiels d'avancer sans eux. Nous tombons dans cette dernière catégorie - qui n'est pas un commentaire sur la décision de quelqu'un d'autre, juste ce avec quoi nous étions le plus à l'aise.

Bien que la décision d'obtenir des permis pour tout, des maisons aux maisons d'hôtes et aux petites maisons (parfois appelées unités d'habitation accessoires), aux dépendances, aux systèmes solaires photovoltaïques et septiques, etc. est un choix personnel, soyez conscient des risques de faire l'une des choses précédentes. a mentionné des projets (et d'autres choses) sans permis lorsqu'un permis est techniquement requis. Sachez également que si vous souhaitez louer des projets de construction ou des parties de ceux-ci, il peut être difficile de trouver des entrepreneurs ou des sous-traitants, en particulier ceux qui sont autorisés, qui sont prêts à travailler sans permis en place.

De plus, s'il y a des structures existantes sur la propriété qui vous intéresse, ces structures ont-elles été construites avec des permis (si nécessaire)?

Sachez qu'il peut être difficile, voire impossible, d'obtenir un prêt ou une hypothèque pour acheter une propriété là où des structures ont été construites sans les permis requis. Par conséquent, si vous construisez sans permis et que vous décidez plus tard de vendre, vous devrez peut-être trouver un acheteur au comptant qui est prêt à ignorer ce fait et qui a l'argent pour acheter sans prêt ou conclure un accord de propriétaire-transporteur avec vous.

Communiquez avec le service du bâtiment de votre juridiction ou visitez le site Web du ministère pour en savoir plus sur quand et pour quels permis sont requis et posez des questions sur les coûts des permis et les exigences du code.

questions et réponses

Question: Où puis-je en savoir plus sur le camping sur ma propriété privée?

Réponse: Si vous êtes ici dans le comté de Coconino, en Arizona, ce serait le département du développement communautaire: https: //www.coconino.az.gov/136/Community-Developm… Ce serait eux à appeler pour obtenir des informations et où vous pouvez obtenir un permis. Si vous vous trouvez ailleurs, je contacterais le bureau similaire de votre comté / région - le service du bâtiment / bureau des permis.

Avez-vous acheté des terres rurales? Comment s'est passée l'expérience et ai-je manqué quelque chose ci-dessus?

Deb Kingsbury (auteur) de Flagstaff, Arizona le 18 août 2020:

Non, le comté ne répertorie pas les biens immobiliers à vendre. Mais les agences immobilières locales le font. Je crois que les listes peuvent également être trouvées sur Zillow.

Pat Fitzpatrick le 17 août 2020:

Le comté affiche-t-il des listes de biens disponibles? Excellent article, merci pour le partage

Deb Kingsbury (auteur) de Flagstaff, Arizona le 20 juillet 2020:

Salut, Tommy. Cela avance, lentement mais régulièrement. Nous travaillons sur des projets autour de la propriété mais n'avons pas encore commencé sur la maison principale. Nous travaillons sur des plans avec un architecte hors réseau spécialisé dans les maisons solaires passives.

Bonne chasse à la propriété si vous décidez de regarder dans la région. Nous adorons ça là-bas, en particulier toute la faune.

Tommy le 17 juillet 2020:

Merci Deb, Votre message a été un point de départ très utile. Ma femme et moi envisageons d'acheter un terrain au nord de Williams. Comment se déroule le processus de construction?

Deb Kingsbury (auteur) de Flagstaff, Arizona le 12 décembre 2019:

Merci Michael! Je suis heureux que ces conseils tirés de notre expérience personnelle puissent être utiles. Il y a probablement quelque chose - des choses - que j'ai oublié ou négligé, mais c'est un début.

Michael Duncan d'Allemagne le 11 décembre 2019:

Aujourd'hui plus que jamais, les escroqueries et les fraudes désagréables ne manquent pas, au sujet de l'acquisition de biens et de biens immobiliers, comme cela est parfois rapporté dans les émissions de magazines d'actualité comme CBC Marketplace et d'autres sources médiatiques. Tel est, malheureusement, l'état des choses dans lequel nous nous trouvons.

Par conséquent, il faut vraiment que ses devoirs et sa diligence raisonnable soient correctement effectués à l'avance, afin d'éviter les conséquences horribles des escroqueries et des arnaques.

Heureusement, votre soumission ici nous montre comment! J'envisage actuellement d'acheter une propriété moi-même et j'ai trouvé les informations que vous avez fournies ici dans votre article utiles. Merci d'avoir compilé ces observations et conseils!

Deb Kingsbury (auteur) de Flagstaff, Arizona le 10 janvier 2019:

Je suppose certainement qu'il existe des différences d'état par état, sans parler de comté par comté, en particulier en ce qui concerne les codes et les exigences du bâtiment, y compris pour les fosses septiques. Je pense que la plupart des autres choses, comme les questions d'accès légal, la loi sur les servitudes et ainsi de suite, seraient très similaires sinon les mêmes.

Liz Westwood du Royaume-Uni le 10 janvier 2019:

Cet article est complet et utile pour quiconque envisage d'acheter un terrain aux États-Unis. Ai-je raison de penser que certaines décisions peuvent varier en fonction de la localisation de l'État?