Déterminer la valeur des biens immobiliers productifs de revenus

Lisez la suite pour savoir comment déterminer la valeur des biens immobiliers productifs de revenus.

Tierra Majorque

Possédez-vous un bien immobilier qui produit des revenus ou pourrait produire des revenus? Souhaitez-vous déterminer une valeur approximative de l'immeuble?

Si oui, les informations suivantes vous aideront à arriver à une valeur basée sur des informations standard spécifiques. Les informations peuvent être appliquées à une maison unifamiliale, à un duplex, à plusieurs unités, à des propriétés commerciales, à un terrain, à des magasins de détail et à d'autres biens immobiliers générateurs de revenus.

Taux de capitalisation (taux plafond)

Le taux de capitalisation ou taux plafond est un ratio utilisé pour estimer la valeur des propriétés productrices de revenus. Le taux plafond est le résultat net d'exploitation divisé par le prix de vente ou la valeur d'un bien immobilier exprimé en pourcentage. La plupart des investisseurs, prêteurs et évaluateurs utilisent le taux plafond pour estimer le prix d'achat de différents types de propriétés productrices de revenus. Un taux de capitalisation boursière est déterminé en évaluant les données financières de propriétés similaires qui ont récemment été vendues sur un marché spécifique. Chaque marché est différent.

Le taux plafond fournit une estimation plus fiable de la valeur qu'un multiplicateur de loyer brut (GRM) du marché puisque le calcul du taux plafond utilise davantage les détails financiers d'une propriété. Le calcul GRM ne prend en compte que le prix de vente et les loyers bruts d'une propriété. Le calcul du taux plafond intègre le prix de vente d'un bien, les loyers bruts, les revenus non locatifs, le montant de la vacance et les charges d'exploitation, fournissant ainsi une estimation plus fiable de la valeur.

En fin de compte, le vendeur essaie de vendre au taux plafond le plus bas possible tandis que l'acheteur essaie d'acheter au taux plafond le plus élevé possible. Du point de vue de tout investisseur, plus le taux de capitalisation est élevé, meilleur est l'investissement. D'autres variables peuvent entrer en jeu telles que l'emplacement, l'état, etc. qui peuvent ne pas toujours apparaître dans le taux de plafonnement.

Le taux plafond est défini comme le «bénéfice net d'exploitation» (NOI) divisé par la valeur marchande. Vous pouvez également obtenir la valeur marchande en divisant le taux d'intérêt / plafond.

Un exemple typique:

• Une propriété a un NOI (bénéfice net d'exploitation) de 80 000 $ et un prix demandé de 1 000 000 $.
• (80 000 USD / 1 000 000 USD) x 100 = TAUX CAPITAL DE 8%
• Une propriété a un NOI (bénéfice net d'exploitation) de 80000 $ et un taux plafond de 8%. (80000 $ / 0,08) = 1000000 $

Multiplicateur de loyer brut (GRM)

Le multiplicateur de loyer brut ou GRM est un ratio utilisé pour estimer la valeur des biens productifs de revenus. Le GRM fournit une estimation approximative de la valeur et est beaucoup moins détaillé que l'utilisation des tates vAP, mais il est très utile pour analyser rapidement les propriétés avec peu d'informations à portée de main. Seules deux informations financières sont nécessaires pour calculer le multiplicateur de loyer brut d'une propriété, le prix de vente et le total des loyers bruts. Si ces informations sont disponibles pour plusieurs ventes récentes de types similaires de propriétés à revenus dans une zone particulière, elles peuvent ensuite être utilisées pour estimer la valeur marchande d'autres propriétés similaires dans cette zone. Certains investisseurs utilisent un GRM mensuel et certains utilisent un GRM annuel.Le GRM mensuel est égal au prix de vente d'un bien immobilier divisé par le revenu locatif mensuel potentiel et le GRM annuel est le prix de vente divisé par le revenu locatif potentiel annuel.

Le GRM du marché n'est qu'une estimation approximative de la valeur et présente certaines limites telles que la non-prise en compte des taux d'inoccupation et des dépenses d'exploitation. N'oubliez pas que lorsque vous disposez de suffisamment d'informations pour calculer les taux de plafond par rapport au GRM, utilisez les taux de plafond.

Un exemple typique:

• Une propriété a un prix de vente de 300 000 $ et des loyers mensuels potentiels de 3 500 $.
• 300 000 USD / 3 500 USD = 85,71 GRM
• Dans le même scénario, pour calculer la «valeur marchande estimée» sur un 80 GRM et 3 500 $ de loyers:
• 80 x 3500 $ = 280000 $ (valeur marchande estimée)

Résultat d'exploitation net (NOI)

Le bénéfice net d'exploitation n'est que cela, le bénéfice net d'exploitation d'un bien particulier. Il est calculé en prenant le revenu brut annuel moins les dépenses d'exploitation de la propriété particulière. Cela comprend tous les revenus de la propriété ainsi que toutes les dépenses d'exploitation.

Un exemple typique:

• Revenu (loyers et autres) 250000 $
• Montant vacant: - 5000 $
• Dépenses d'exploitation: - 175 000 $
• Bénéfice d'exploitation net 70000 $

En termes simples, NOI vous montrera combien d'argent vous gagnerez une fois toutes vos dépenses payées et tous vos loyers perçus. C'est également un excellent outil pour calculer les flux de trésorerie. Le NOI est très important dans le calcul des taux de plafond et de la couverture de la dette.

Retour en espèces

Cash on Cash Return est un pourcentage qui mesure le rendement des liquidités investies dans un immeuble à revenus. Il est calculé en divisant le flux de trésorerie avant impôts par le montant de trésorerie investi (acompte) et est présenté en pourcentage (%). Si le flux de trésorerie avant impôt d'un immeuble de placement est égal à 25 000 $ et que nos liquidités investies dans l'immeuble sont de 100 000 $, le rendement en espèces est égal à 25%. Les rendements en espèces sont calculés en prenant le revenu brut moins les postes vacants et les dépenses d'exploitation, puis en soustrayant le service de la dette annuelle qui vous donnera un flux de trésorerie avant impôt. Cash on cash return est généralement utilisé pour évaluer la rentabilité des immeubles à revenus et en particulier lors de la comparaison de plusieurs immeubles à revenus.

Un exemple typique:

• Une personne investit 25 000 $ dans une propriété avec un flux de trésorerie avant impôts de 9 000 $.
• (9 000 $ / 25 000 $) X 100 = 36% (rendement en espèces).

Ratio de couverture du service de la dette (DSCR)

Le ratio de couverture de la dette (DSCR) est une marque largement utilisée qui mesure la capacité d'un immeuble à revenus à couvrir les mensualités hypothécaires. Le DSCR est calculé en divisant le bénéfice net d'exploitation (NOI) par le service de la dette annuelle d'un immeuble. Le service de la dette annuel correspond au total annuel de tous les intérêts et principaux payés pour tous les prêts sur une propriété. Un ratio de couverture de la dette inférieur à 1 indique que les revenus générés par une propriété sont insuffisants pour couvrir les paiements hypothécaires et les charges d'exploitation. La plupart des prêteurs utilisent DSCR pour décider si une propriété a un revenu suffisant pour couvrir le service de la dette. La plupart des prêteurs préfèrent un 1,1 à 1,2 ou plus (parlez-en à votre prêteur local pour le savoir). Plus le DSCR est élevé, plus il y a de revenus pour couvrir le service de la dette. Cela signifie finalement moins de risque pour les banques (leur point de vue).

Un exemple typique:

• Une propriété a un NOI de 50000 $ et un service de la dette annuel de 36000 $
• (50 000 USD / 36 000 USD) = 1,38
• Le DSCR (DCR) serait supérieur à 1,3. Cela signifie que la propriété génère environ 38% de plus de revenu net annuel qui serait nécessaire pour couvrir le montant du versement hypothécaire annuel. (Voir NOI pour voir comment calculer le NOI).

J'espère que ce qui précède vous a été utile. La vraie valeur de tout bien immobilier, qu'il génère ou non un revenu, est la valeur qu'un vendeur consentant vendra et ce qu'un acheteur consentant paiera. De nombreux facteurs peuvent influencer le prix d'achat final. Ces facteurs comprennent la propriété en question, l'emplacement, la condition physique, l'âge du bâtiment, les facteurs personnels de l'acheteur et / ou du vendeur, l'opportunité, la période de l'année, les facteurs de demande, les compétences de négociation, la connaissance des acheteurs et des vendeurs, le taux de rendement souhaité par l'investisseur, les risques perçus, les réparations nécessaires, l'entretien différé, la conformité au code du bâtiment requise, les options de vente du vendeur, les revenus et dépenses prévus par rapport aux dépenses déclarées, les coûts de financement et d'autres facteurs entreront probablement en jeu dans la détermination d'une valeur ou d'un prix de vente convenu.