Acheter votre première maison: un investissement dans le futur

Maisons unifamiliales à Albany, NY (les crédits photo se trouvent à la fin de cet article.)

Acheter votre première maison en tant qu'investissement

Il y a quelques jalons importants qui marquent les moments importants de notre vie - comme l'obtention d'un diplôme universitaire, le début d'une carrière ou le mariage - et l'achat d'une première maison est en tête de cette liste. Mais avant de sauter le pas sur un achat aussi monumental, il est primordial que vous trouviez les réponses à un certain nombre de questions préliminaires, sous peine de risquer d'être submergé par l'épreuve. Comme vous pouvez l'

imaginer, la méconnaissance du processus d'achat d'une maison peut amener quelqu'un à prendre une série de mauvaises décisions. Ceci, à son tour, peut conduire une personne à acheter une propriété insatisfaisante (avec laquelle elle est alors enchaînée dans un avenir prévisible).

Pour éviter un tel sort, il est utile d'aborder le processus d'achat de votre première maison comme vous le feriez pour un investissement potentiel. Cela ne signifie pas que vous devez baser votre décision d'acheter uniquement sur les chances d'appréciation d'une maison, bien que ce

soit certainement une considération importante (et elle sera traitée plus loin dans cet article). Au contraire, vous devriez considérer l'achat comme un investissement de la vie ainsi que comme un investissement financier. Demande toi:

Plus précisément, quel type de propriété est le mieux adapté à vos besoins? Serait-il plus avantageux pour vous de louer indéfiniment ou d'acheter? Si vous décidez d'acheter, combien de temps vous faudra-t-il pour récupérer les dépenses initiales associées à l'achat d'une maison (p. Ex., Acomptes, frais de dossier et de transaction, commissions d'agent immobilier et frais divers)? D'ailleurs, serez-vous en mesure de vous offrir confortablement le type de propriété qui vous intéresse? Vous pouvez en déduire sans risque que la recherche du bonheur n'inclut pas le stress des paiements hypothécaires en retard, ou le travail 24/7 pour éviter d'être épuisé par la dette!

Après avoir répondu à ces questions, vous voudrez avoir une idée de ce qui est financièrement réalisable pour vous avant d'approcher un prêteur hypothécaire. Vous voudrez également savoir comment un prêteur «taille les gens» avant de décider de les approuver ou non pour les prêts immobiliers. Enfin, vous devrez avoir une solide compréhension des procédures impliquées dans la recherche approfondie d'une propriété et de ses environs, avant de vous engager à faire un achat.

Dans cet article - le premier d'une série sur l'investissement immobilier pour les débutants - nous explorerons les réponses à toutes ces questions.

Être propriétaire d'une maison peut vous aider à prendre votre retraite plus tôt.

Comment investir dans une maison peut vous aider à atteindre vos objectifs financiers

Posséder une maison signifie plus que simplement avoir un endroit où poser sa tête, planter un jardin et accrocher des photos de famille. Une maison est un actif financier très réel, qui constitue une part importante de la valeur nette pour la plupart des gens. En tant que tel, la valeur d'une maison peut être mise à profit pour aider une personne à atteindre plus

facilement certains de ses objectifs financiers.

Pensez-vous que vous aimeriez prendre une retraite anticipée? Beaucoup de gens décident que vous prenez votre retraite plus tôt.

de contracter une hypothèque inversée sur leur logement, de compléter les pensions et / ou d'autres revenus de retraite, afin de les aider à prendre leur retraite plus tôt qu'ils n'auraient pu le faire autrement. Ou peut-être aimeriez-vous créer une petite entreprise, jeter des badges et des horloges au vent et devenir votre propre patron! Emprunter sur la valeur nette de votre maison (c'est-à-dire la valeur marchande d'une maison moins toute dette hypothécaire impayée) peut vous aider à réunir suffisamment de capitaux pour entreprendre une telle entreprise. Une autre façon d'utiliser la valeur nette que vous avez accumulée sur votre maison est de financer l'

université pour votre ou vos enfants (si vous en avez ou si vous le souhaitez un jour).

Cependant, mis à part les avantages monétaires, il y a d'autres facteurs très importants à considérer avant de décider d'investir dans une maison. Par exemple, le financement est un engagement énorme, et à moins que vous ne soyez extrêmement riche, vous pouvez vous attendre à contracter une hypothèque de 15 à 30 ans pour payer votre domicile. De plus, vous serez responsable de tous les problèmes de maintenance qui surviennent. Peut-être plus important encore, la maison que vous achetez deviendra une partie inextricable de votre identité et vous devez vous assurer que la propriété que vous choisissez est celle dans laquelle vous pouvez vous voir pendant une période prolongée.

Louer ou acheter une maison (avantages et inconvénients)

Les «gourous» de l'immobilier ne manquent pas pour vous dire qu'il vaut toujours mieux acheter une maison plutôt que la louer. Un argument courant à cet effet est que l'achat d'une maison est moins cher que la location à long terme, en raison des avantages fiscaux importants qui accompagnent la propriété. De plus, la location revient à «jeter son argent».

En vérité, la réalité est un peu plus complexe. Premièrement, les avantages fiscaux associés à l'accession à la propriété - aussi agréables soient-ils - sont déjà pris en compte dans les coûts plus élevés de possession d'une maison. Si les taxes foncières et les intérêts que vous payez sur votre prêt hypothécaire n'étaient pas déductibles d'impôt, vous pouvez être sûr que les prix des logements seraient beaucoup plus bas qu'ils ne le sont actuellement (car le coût total de possession serait tellement plus élevé).

De plus, il n'est tout simplement pas vrai que la location coûte toujours plus cher que l'achat à long terme. En fait, dans certaines communautés, la location de certains types de propriétés peut être moins coûteuse. Une bonne indication que la location n'est peut-être pas la pire chose pour vous est de pouvoir économiser dix pour cent de vos revenus de manière constante, tout en vivant confortablement. Si vous êtes le type de personne qui ne souhaite pas être encombré par la pléthore de responsabilités (financières et autres) qui vont de pair avec l'accession à la propriété, et que vous êtes toujours en mesure d'économiser suffisamment d'argent pour investir dans les IRA, 401 (k) s et / ou d'autres titres financiers axés sur la retraite, alors la location peut en fait être le meilleur choix pour vous.

Il y a aussi quelque chose à dire pour ne pas s'ancrer sur un lopin de terre pendant un nombre indéfini d'années. Les locataires ont le luxe de venir chercher et d'aller

où ils veulent sans se soucier des tracas de la vente d'une maison. Bien sûr, il peut y avoir des contrats de location à régler, mais ceux-ci sont beaucoup plus faciles à ajuster que les hypothèques à long terme! De plus, si un propriétaire décidait de déménager dans une autre zone sous l'impulsion du moment, rien ne garantit qu'il trouvera un acheteur en temps opportun, ni même qu'un tel acheteur sera prêt

à payer un prix qui (au moins) couvre les pertes du propriétaire.

Louer ne gaspille pas nécessairement votre argent.

Cependant, il y a un inconvénient très important à la location dont vous devez être conscient. Autrement dit, vous vous laisserez vulnérable à l'inflation (c'est-à-dire à l'augmentation générale des prix au fil du temps et à la baisse subséquente du pouvoir d'achat de la monnaie). À moins que vous ne viviez dans un appartement, une maison ou une autre

propriété à loyer contrôlé, votre propriétaire choisira probablement d'augmenter le loyer chaque fois que vous renouvelez votre bail, afin d'éviter que ses bénéfices ne souffrent à mesure que le coût de la vie augmente (et will) au fil du temps. A l'inverse, vos mensualités hypothécaires seront fixées à un taux fixe (à condition de contracter un emprunt à taux fixe), et ne seront pas exposées aux ravages de l'inflation. L'assurance habitation, les taxes foncières et les frais d'entretien le sont, mais ces coûts sont beaucoup moins élevés que les coûts hypothécaires mensuels.

Se préparer aux coûts de transaction du propriétaire

Si vous êtes toujours déterminé à acheter une maison après avoir pesé tous les avantages et les inconvénients, il est temps de commencer à vous préparer à la fuite financière qu'un tel

investissement va avoir sur vous au cours des prochaines années - avant même que vous. commencez à rechercher des propriétés spécifiques! À moins que vous ne soyez né avec une cuillère en argent dans

la bouche, il y a de fortes chances que les coûts initiaux associés à l'accession à la propriété vous étouffent comme un coup de poing. Mais tout comme le boxeur qui a passé les

neuf derniers mois à s'entraîner peut surmonter les premiers revers dans un combat pour le titre, et finalement survivre à un adversaire pour remporter la victoire; de même, l'acheteur prudent pour la première fois peut-il surmonter les immenses coûts préliminaires de l'accession à la propriété.

Les coûts de transaction intimidants auxquels vous devrez vous préparer comprendront les frais d'inspection, les coûts associés à l'obtention d'un prêt hypothécaire (par exemple, les frais de demande, les frais de dossier de crédit, les frais d'évaluation), l'assurance titre, les frais de déménagement et les commissions des agents immobiliers. Et n'oublions pas les points hypothécaires (c'est-à-dire les intérêts hypothécaires dus à l'avance qui peuvent représenter un à deux pour cent du montant total du prêt) dont de

nombreux prêteurs ont besoin. En plus d'un acompte important, il faudra à la plupart des gens de la classe ouvrière de trois à cinq ans pour récupérer leurs finances après une telle somme! C'est pour cette raison que vous ne devriez même pas envisager d'acheter une maison dans laquelle vous ne vous voyez pas vivre pendant au moins aussi longtemps.

En général, vous pouvez vous attendre à ce que les coûts de transaction associés à l'obtention d'un prêt hypothécaire vous coûtent environ seize pour cent du prix total de votre maison. ¹ Par conséquent, vous devrez voir votre investissement s'apprécier au moins autant avant de vendre, juste pour atteindre le seuil de rentabilité. Au cours des trente-cinq dernières années environ, le marché immobilier global a bénéficié d'un rendement annuel moyen d'environ 9% - et c'est très, très bien! ²

Vous devrez probablement vous installer pour un long hiver (financier) après avoir dépensé des coûts de transaction!

Mais cela inclut les fluctuations imprévisibles du marché qui entraînent parfois des pertes importantes à court terme. Si vous achetez une maison et que vous essayez de la décharger après un ou deux ans, vous manquez l'appréciation lente mais constante que le marché immobilier est sur le point de profiter au fil du temps. De plus, vous augmentez vos chances de rester coincé en tant que vendeur dans un marché baissier, tout en essayant de récupérer des coûts de transaction liés à l'achat d'une maison en premier lieu!

Évaluer honnêtement vos finances

Une fois que vous aurez une compréhension générale des coûts de transaction liés à l'achat de votre première maison (environ 16%, comme indiqué dans la section précédente), il sera temps de commencer à analyser les chiffres afin de déterminer combien vous pouvez réellement vous permettre de dépenser. Vous ne voulez pas finir par mordre plus que vous ne pouvez mâcher, ou vous pourriez très bien vous retrouver à travailler tellement pour suivre les paiements que vous êtes rarement à la maison assez longtemps pour profiter de votre investissement! Alors sortez un crayon et du papier, ou un logiciel de budgétisation pour les plus férus de technologie, et préparez-vous à jeter un regard honnête sur votre situation financière:

Jetez un œil honnête à vos habitudes de dépenses.

Tout d'abord, comptez vos dépenses mensuelles. Ces coûts comprennent - mais ne sont pas limités à - l'épicerie, l'eau et l'électricité, les factures de télévision par câble ou par satellite, Internet et les dépenses de loisirs comme manger au restaurant ou aller au cinéma. Ensuite, multipliez votre revenu mensuel brut par dix pour cent (le montant minimum de vos gains mensuels qui devrait déjà être affecté à l'épargne-retraite… n'est-ce pas?), Puis ajoutez la réponse à vos dépenses mensuelles totales. Enfin, soustrayez ce nombre de dépenses combinées de votre revenu mensuel brut.

Il s'agit du montant que vous utiliserez comme comparaison de base pour estimer si vous pourrez ou non vous permettre d'acheter une propriété particulière, en calculant les mensualités hypothécaires qui vous seront demandées, en fonction du prix total de la maison l'acompte) et le taux d'intérêt du prêteur. Plus tard, lorsque vous recherchez activement des annonces immobilières et / ou des sites Web, vous pouvez trouver une propriété que vous aimez vraiment, mais calculez le coût mensuel du prêt hypothécaire comme un peu hors de votre fourchette de prix. Si cela se produit, ne perdez pas courage immédiatement! Il y a trois autres facteurs que nous n'avons pas encore pris en compte:

Pour commencer, le prix d'inscription d'un bien immobilier est rarement le même que la valeur marchande réelle du bien, et le prix de vente final d'un bien immobilier est souvent inférieur à celui de l'inscription. ³ N'oubliez pas non plus que les impôts fonciers et les intérêts que vous payez sur votre prêt hypothécaire sont déductibles d'impôt. Par conséquent, en mettant simplement à jour votre W-4 (ou 1040-ES si vous êtes travailleur autonome), vous pouvez réduire vos obligations fiscales et augmenter votre revenu mensuel suffisamment pour payer confortablement l'hypothèque sur la maison idéale que vous pensiez juste hors de portée. Si cela ne suffit pas, vous pourrez peut-être vous payer la propriété en examinant à nouveau vos habitudes de dépenses mensuelles et en vous serrant la ceinture pour éliminer les dépenses frivoles. (Après tout, il n'y en a pas beaucoup parmi nous qui peuvent dire honnêtement que nous ne souhaitons pas moins de reçus de McDonalds qui traînent!)

Comprendre la valeur marchande

Une fois que vous avez commencé votre recherche, il est plus que probable que vous serez exposé à des dizaines de candidats potentiels au logement avant de finalement choisir une maison. Gardez un œil sur les prix d'inscription par rapport aux prix de vente finaux pour ces propriétés. De cette façon, vous commencerez à comprendre intuitivement la différence entre la valeur marchande réelle d'une maison et le prix catalogue majoré que de nombreux vendeurs (et leurs agents) essaient de faire pression sur les acheteurs d'une première maison.

Déterminer un acompte sur votre maison

De manière générale, il est bon de payer au moins vingt pour cent du prix d'achat total d'une maison dès le départ. ⁴ Si vous ne parvenez pas à le faire, la plupart des prêteurs vous obliger à souscrire une police d'assurance hypothécaire privée. Ils le font afin de se protéger de se retrouver enchaînés avec une propriété qui vaut moins que le montant d'une hypothèque, si pour une raison quelconque un acheteur fait défaut sur un prêt. ⁵

C'est très bien pour eux, mais maintenant, vous devez vous soucier de payer des centaines de dollars supplémentaires par an en factures, afin que votre prêteur puisse dormir plus profondément la nuit! Pour cette raison, il est fortement recommandé d'attendre d'avoir suffisamment épargné pour effectuer un acompte de 20% avant de contracter un prêt immobilier. Si vous ne pouvez absolument pas faire cela et que vous vous retrouvez coincé avec une politique PMI , gardez un œil sur la valeur totale de votre maison et le solde de votre prêt. Le solde impayé devrait diminuer à mesure que vous effectuez des paiements au fil du temps, et une fois que vous constatez qu'il est tombé à quatre-vingts pour cent ou moins, vous pouvez contacter votre prêteur et abandonner le PMI (ils voudront généralement que vous payiez d'abord pour une évaluation)!

Certains acheteurs optent même pour une réduction de plus de vingt pour cent lorsqu'ils contractent un prêt immobilier. Quelques conseillers en finances personnelles seraient en désaccord avec cette approche, estimant qu'un acheteur gagnerait plus que suffisamment pour compenser les intérêts courus sur une hypothèque en investissant l'argent supplémentaire dans des titres financiers à haute performance (p. Ex., Actions, obligations, fonds communs de placement) au lieu. Par exemple, si votre prêt hypothécaire génère des intérêts à un taux fixe de huit pour cent et que vous investissez votre argent dans un fonds commun de placement à haut rendement qui rapporte un taux moyen de dix pour cent, alors vous dégagez deux pour cent des bénéfices que vous auriez. raté en payant simplement plus d'argent sur votre prêt hypothécaire.

Cependant, comme chaque prospectus de fonds communs de placement est obligé de vous le dire: les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs . Même si les marchés boursiers et immobiliers ont un taux d'appréciation moyen historique d'environ dix pour cent par an, il est important de se rappeler que quelques bouleversements financiers catastrophiques sont

inclus dans ce laps de temps! La plupart des personnes lisant cet article n'étaient probablement pas là pour le krach boursier de 1929, mais qu'en est-il de la bulle immobilière japonaise de la fin des années 1980 au début des années 1990? Si cela semble un peu vague, n'oubliez pas la crise des junk bond qui a secoué Wall Street au cours de la même période. Et qui peut oublier nos plus récentes montagnes russes financières: le

krach du marché immobilier qui a débuté en 2007?

Je ne mentionne pas ces incendies financiers historiques pour vous effrayer. En fait, sachez que, malgré ces troubles économiques, les marchés boursiers et immobiliers ont tout de même réussi à faire gagner aux investisseurs un rendement annuel moyen d'environ dix pour cent! Lorsque vous investissez sur le long terme, vous n'avez pas à vous soucier (autant) des récessions brutales qui secouent parfois le monde financier, et vous êtes en mesure de traverser les moments difficiles afin de profiter des bons moments.

Mais ce qui est exaspérant à propos des marchés «en baisse», c'est qu'ils sont très difficiles à chronométrer. De plus, si vous choisissez d'investir plus d'argent dans des titres financiers que vous ne le feriez normalement, plutôt que de rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement, vous risquez de rester coincé dans l'un de ces ralentissements et de finir par compenser une perte. Par conséquent, le moyen le plus sûr est d'investir régulièrement dans vos titres financiers à long terme (par exemple, les IRA, 401 (k) s) comme vous le feriez habituellement, mais pensez sérieusement à rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement si vous avez la chance d'être capable de.

En outre, si vous avez minutieusement étudié une propriété et ses environs avant de contracter un prêt hypothécaire (discuté un peu plus bas), vous pouvez raisonnablement vous attendre à ce que la valeur de votre propriété s'apprécie avec le temps. Dans ce cas, vous n'aurez à gagner qu'à constituer plus rapidement la valeur nette de votre maison (à condition d'avoir une bonne assurance habitation). Et n'oubliez pas: investir plus d'argent dans une maison signifie emprunter moins - et c'est toujours une bonne chose!

Pour illustrer, considérez ces deux scénarios:

Tout d'abord, imaginez que vous avez contracté un prêt à intérêt seulement - ou sans mise de fonds - pour une maison de 100 000 $, à un taux d'intérêt annuel de 5%. Ainsi, au cours de la première année de votre hypothèque, vous aurez accumulé 5 000 $ d'intérêts sur le capital que vous avez emprunté à l'origine (100 000 $), pour un passif total de 105 000 $. Cela signifie que pour chaque versement hypothécaire que vous effectuez au cours des douze premiers

mois seulement, 420 $ iront à l'intérêt sur votre prêt (5 000 $ / 12 mois = 416,67 $). En d'autres termes, si votre paiement hypothécaire mensuel est de 540 $, environ soixante-dix-huit pour cent de vos paiements ne serviront pas au remboursement du montant que vous avez emprunté!

N'oubliez pas non plus que vous devrez prendre en compte les frais supplémentaires d'une politique PMI (puisque vous avez acheté la maison pour moins de vingt pour cent). Dans le scénario ci-dessus, une politique typique vous coûterait environ 40 $ par mois. Ainsi, vous paieriez en fait quatre-vingt-cinq pour cent du montant mensuel de votre prêt hypothécaire de 540 $ (420 $ + 40 $ = 460 $ ou 540 $ x.85 = environ 460 $) en intérêts et frais d'assurance qui

ne vous rapprochent pas du remboursement. ta maison. Et c'est avant les taxes (foncières)!

Imaginez maintenant que vous avez acheté cette même maison de 100 000 $, à un taux d'intérêt annuel de 5%, après avoir payé un acompte de 20% (20 000 $) à l'avance. Cela signifie que vous n'avez qu'à emprunter 80 000 $ à un prêteur et que la première année de votre prêt hypothécaire, vous paierez 1 000 $ de moins en intérêts accumulés sur votre prêt que dans l'exemple précédent, soit 4 000 $. Ainsi, seulement soixante-deux pour cent du

même versement hypothécaire mensuel de 540 $ seront dépensés pour rembourser les intérêts accumulés sur votre prêt la première année (4000 $ / 12 mois = environ 333 $; et 333 $ / 540 $ = env..62).

De plus, puisque vous avez choisi de payer au moins vingt pour cent sur votre maison, vous n'avez pas à vous soucier des tracas (et des dépenses) d'une politique PMI . Cela représente donc une différence totale de 23% de plus de votre argent durement gagné pour rembourser le capital de votre prêt immobilier la première année, par opposition à votre alter ego «garantie hypothécaire à intérêt seulement» la première scénario. Mieux encore,

vos versements hypothécaires mensuels seront de plus en plus consacrés au remboursement du capital que vous devez plus rapidement, car le solde impayé total diminue au fil des ans (à condition que vous ayez emprunté à un taux d'intérêt fixe).

Comme vous pouvez le voir, il est prudent de réduire le montant d'argent que vous serez redevable à un prêteur hypothécaire dès le début, dans l'intérêt (sans jeu de mots) de rembourser le montant que vous devez - et de mettre fin à votre relation avec le prêteur - le plus rapidement possible. Les établissements de crédit ne sont pas gérés par des philanthropes, et plus vous autorisez ces organisations à avoir le pouvoir sur votre destin financier, plus vous pouvez vous attendre à de la peine en termes d'accumulation d'intérêts, de frais et d'appels téléphoniques harcelants le mercredi soir si vous oubliez un paiement. (Re: "C'est dans le courrier, Guv'nah - je le jure par moi, pauvres enfants affamés, je le fais!" )

Mais ne vous attendez pas à ce que les agents de crédit vous parlent des aspects négatifs associés à l'emprunt d'argent. Ils veulent que vous leur deviez le plus longtemps possible, car c'est ainsi que les prêteurs réalisent des bénéfices. J'expliquerai plus en détail les motivations qui motivent les fournisseurs de prêts hypothécaires dans la section suivante.