Tout ce que vous avez toujours voulu savoir sur les prêts hypothécaires mais que vous aviez peur de demander

Vous avez besoin de déménager pour un meilleur emploi ou pour vous rapprocher de votre famille? Ou est-il juste temps pour quelque chose de nouveau? Vous cherchez peut-être à acheter une maison pour la première fois de votre vie.

Si l'achat d'une nouvelle maison se profile à l'horizon, plusieurs options s'offrent à vous. Tout d'abord, quel est le prix que vous recherchez? Comment savoir si vous obtenez une bonne affaire? S'il s'agit de votre première maison, vous aurez probablement de nombreuses questions sur les hypothèques. Vous avez peut-être déjà acheté une maison et vous avez une hypothèque, mais vous ne comprenez pas vraiment ce que signifient vos conditions de paiement ou quels autres types de prêts sont offerts aux acheteurs.

Dans cet article, je voulais décrire plusieurs de ces détails et options pour vous donner une meilleure idée de ce que vous vous embarquez pour vous donner une image plus claire de l'avenir. Si vous regardez les choses de cette façon, plus vous maîtrisez le processus, moins vous risquez d'être exploité ou d'avoir des ennuis à une date ultérieure à cause de quelque chose que vous ne saviez pas. Allons-y!

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Qu'est-ce qu'une hypothèque?

Commençons par définir ce qu'est une hypothèque. Une hypothèque est un système de prêt d'argent qui permet à un acheteur de déposer une somme inférieure à ce que coûte une maison au départ. Disons que je veux acheter une maison de 130 000 $, mais que je n'ai que 10 000 $ à déposer, ou parfois rien du tout.

Une banque ou un prêteur privé vous permet ensuite d'emprunter le reste du coût de la maison et de leur effectuer des paiements, avec intérêts, sur une période prédéterminée. Cette durée d'emprunt est connue sous le nom de «durée» du prêt et peut aller jusqu'à 30 ans. Pour vous assurer de respecter votre part du marché et de rembourser votre argent, votre maison est mise en garantie. En d'autres termes, si vous arrêtez d'effectuer des paiements sur le prêt, la banque ou le prêteur peut vous reprendre la maison dans le cadre d'un processus de saisie.

Les parties de votre prêt spécifique comprennent le principal, les intérêts, les taxes et l'assurance. Le total de ces quatre parties est communément appelé «PITI», qui est simplement la première lettre de chaque partie de votre prêt hypothécaire (capital, intérêts, taxes, assurance). Mais que signifient chacun de ces mots et en quoi consistent-ils? Bonnes questions!

Questionnaire rapide

Pour chaque question, choisissez la meilleure réponse. La clé de réponse est ci-dessous.

Quel pourcentage de la population sont des acheteurs de maison?
- 90%
- 82%
- 67%
- 48%
- 32%
- 17%

Clé de réponse

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Les éléments d'un prêt hypothécaire

Les quatre éléments de votre hypothèque étaient donc le principal, les intérêts, les taxes et l'assurance. Passons en revue chaque partie pour vous aider à mieux les comprendre.

Le principal

Le principal est le montant que vous avez effectivement emprunté pour payer votre nouvelle maison. C'est le prix de la maison, moins le montant que vous avez payé de votre poche. Si vous n'avez pas déposé d'argent, le principal est le prix total de la maison. Par exemple, si vous avez acheté la maison pour 300000 $ et que vous déposez 60000 $ (les 20% magiques qui sont généralement ce qu'un prêteur aime voir et font de vous un acheteur moins risqué pour eux), votre hypothèque (votre capital) est de 240000 $.

En parlant d'acheteurs moins risqués, si vous avez au moins 20% du prix d'achat à mettre sur votre maison, vous obtenez généralement un meilleur taux d'intérêt, et vous aurez alors moins d'obstacles à franchir pour être admissible au prêt souhaité.. La banque / prêteur vous considère plus qualifié à ce stade parce que vous avez un peu de peau dans le jeu.

Si vous choisissez de déposer moins de 20%, la banque / prêteur ne vous qualifiera probablement pas pour le taux d'intérêt le plus bas possible et vous demandera probablement de souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI). PMI protège la banque / le prêteur dans le cas où vous n'effectuez pas vos versements hypothécaires. Ce n'est PAS la même chose que l'assurance habitation qui VOUS protège en cas d'incendie, d'inondation, de cambriolage, etc.

Note de bas de page: Si vous n'avez pas ou ne voulez pas verser 20% d'avance et que vous devez acheter PMI, à un moment donné, lorsque vous avez payé un montant suffisant à la banque / prêteur (généralement ce 20% magique), peut annuler le PMI et votre paiement mensuel diminuera un peu.

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L'interêt

L'intérêt est ce que la banque vous facture pour emprunter le principal, tout comme sur votre carte de crédit. Par exemple, si le solde de votre prêt hypothécaire commence à 100 000 $ et que votre prêt est émis à un taux d'intérêt de 5%, la durée de 30 ans nécessite un versement mensuel de 536,83 $. Sur le prêt de 30 ans, le total de tous vos paiements s'élève à un peu moins de 193 259 $. C'est une prime de 93% en paiements d'intérêts en plus du solde hypothécaire!

De nombreux propriétaires ayant une hypothèque de 30 ans ne réalisent pas combien ils paient en intérêts. C'est le problème. La solution pour beaucoup est d'accélérer le paiement, soit en payant plus de principal chaque mois, soit en concluant un contrat de remboursement plus court. Le plus connu d'entre eux est le terme de 15 ans. Je suggère fortement d'examiner cela plus en détail et de comparer le paiement mensuel par rapport au paiement sur toute la durée du prêt pour vous assurer d'obtenir la meilleure offre.

Les impôts

Les taxes sont le montant des taxes foncières pour lesquelles la maison que vous achetez a été évaluée. Ce montant est un pourcentage de la valeur de votre maison, et il est basé sur la zone où la maison est construite pour soutenir la ville, les écoles et le comté et / ou l'infrastructure de l'État de cette zone. Cette valeur peut augmenter et diminuer en fonction de la valeur de la maison dans la région pendant la durée de votre prêt.

En règle générale, cela fait déjà partie de votre paiement et sera retiré et placé sur un compte séquestre pour économiser pour votre paiement à la fin de l'année, mais c'est quelque chose que vous pouvez choisir pendant le processus d'achat. Vous pouvez même avoir la possibilité de réduire votre paiement mensuel et d'économiser vous-même pour vos impôts. Un autre excellent sujet à examiner.

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L'assurance

L'assurance est versée à l'entreprise de votre choix pour assurer votre maison contre le vol, l'incendie ou tout autre sinistre sous forme d'assurance habitation. Vous pouvez choisir de ne pas payer cela dans le cadre de l'hypothèque et de le payer vous-même à la compagnie d'assurance si vous le souhaitez. Cependant, si la banque / le prêteur vous considère comme un emprunteur à haut risque, elle peut vous demander de l'inclure dans votre versement hypothécaire. La plupart des gens choisissent de payer cela avec la note hypothécaire mensuelle de toute façon simplement parce que c'est plus facile.

Bien que vos paiements à un taux fixe de 30 ans (taux fixe, ce qui signifie qu'ils ne peuvent pas changer le montant de votre paiement chaque mois) resteront les mêmes pendant toute la durée du prêt, au début, il est structuré de sorte que la majeure partie du montant soit distribuée vers les intérêts que vous payez sur le prêt. Cela signifie que, dans un prêt traditionnel de 30 ans, il faut plus de 20 ans pour rembourser la moitié du montant du principal, car vous payez principalement les intérêts à l'avance. L'autre moitié est payée au cours des 10 dernières années. En fait, un terme de 30 ans s'amortit si lentement qu'après cinq ans (60 paiements), vous devez toujours environ 92% du solde initial.

Heureusement, avec le temps, ces changements et une plus grande partie du paiement que vous effectuez commencera à aller vers le principal. À ce stade, vous construirez «l'équité», ou la propriété, de votre maison, et c'est l'objectif! Mais sachez que le premier acheteur moyen ne conserve sa maison que moins de cinq ans lorsque vous signez ces documents. Fais tes recherches!

Parlons donc des types d'hypothèques ou des moyens de payer pour votre nouvelle maison.

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Types traditionnels d'hypothèques

La première option que vous pourriez envisager est l'argent liquide, car cela vous éviterait certainement une charge de bateau au fil du temps! Si vous avez un tas de pâte économisé, un parent riche qui veut vous donner un tas d'argent, ou vous avez gagné le Powerball, vous n'avez pas du tout à contracter d'hypothèque. Vous pouvez avancer rapidement l'achat, vous détendre et commencer à emballer. Vous n'avez même pas à vous qualifier pour un prêt. Toutes nos félicitations!

Cependant, si comme le reste d'entre nous, vous devez contracter une hypothèque pour tout ou partie de l'achat, voici les types de prêts les plus courants aujourd'hui:

Un prêt hypothécaire fixe de 30 ans est de loin le type de prêt immobilier le plus courant. Plus de 75% de tous les achats sont financés par ce type de prêt. Cela signifie que le taux d'intérêt que vous obtenez lorsque vous contractez le prêt reste le même pour les 30 prochaines années. Ces prêts sont les meilleurs lorsque les taux d'intérêt sont bas, ou si les taux augmentent car vous n'avez aucun moyen de prédire à quel point ils pourraient aller. Ils sont également le premier choix pour les personnes qui veulent un paiement prévisible et prévoient de vivre dans la maison pendant une période prolongée, par exemple 5 à 7 ans. Votre paiement mensuel sera probablement moins élevé avec ce plan, mais vous paierez plus d'intérêts au fil du temps.

Un prêt hypothécaire fixe de 15 ans équivaut à un prêt hypothécaire fixe de 30 ans, mais vous rembourserez le prêt en deux fois moins de temps et paierez 1/3 des intérêts. Ces prêts ont généralement des taux d'intérêt plus bas, mais le paiement mensuel est plus élevé (évidemment) que pour un prêt de 30 ans. L'avantage évident de ces prêts serait que vous remboursiez le prêt plus tôt et que vous augmentiez plus rapidement la valeur nette de la maison. L'inconvénient pourrait être le paiement mensuel plus élevé si votre budget est assez serré.

Les prêts hypothécaires à taux ajustable (ARM) sont des prêts qui sont ajustés à des intervalles prédéterminés pour refléter les taux hypothécaires actuels à ce moment-là. Vous pouvez opter pour l'un des plus populaires: un ARM de 3 ans, un ARM de 5 ans ou un ARM de 7 ans. Les avantages d'un ARM sont que les taux d'intérêt initiaux sont généralement inférieurs à ceux d'un taux fixe de 30 ans, et si vous ne prévoyez pas de vivre dans la maison plus longtemps que la période réglable, cela peut signifier un paiement mensuel beaucoup plus bas pendant que vous y vivre.

Le risque / inconvénient évident pourrait être si vous ne vous trouvez pas en mesure de bouger à la fin de la période ARM et que les taux d'intérêt sont considérablement plus élevés que lors de l'achat. Votre paiement pourrait également augmenter considérablement sans avertissement d'un mois, ou pendant un certain temps, ce qui rendrait impossible d'effectuer vos paiements. Ce n'est pas le choix le plus sûr pour un nouvel acheteur de maison.

Gardez à l'esprit que ce ne sont que les types de prêts hypothécaires les plus traditionnels, mais il y a quelques autres options à considérer. Vous avez toujours des options!

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Options hypothécaires non traditionnelles

Si tout ce discours sur l'hypothèque est trop long et que vous avez besoin d'autres options, heureusement, il y en a d'autres qui s'offrent à vous.

Port du propriétaire

Avez-vous déjà entendu parler du « report du propriétaire » ou du « report du vendeur »? Ce type d'arrangement signifie que le vendeur du logement financera lui-même tout ou partie de l'achat du bien. Ce type de financement présente des avantages pour les deux parties. L'acheteur paie moins de frais de clôture, est qualifié plus facilement et a le potentiel d'obtenir de meilleures conditions et un acompte inférieur sur la maison. Cela ouvre également plus d'options de flexibilité dans le paiement.

Les avantages du vendeur / propriétaire sont qu'une propriété difficile à vendre est plus facile à vendre avec ce type de financement, en particulier dans un marché faible, surtout si la maison n'est pas traditionnelle. Mais cela permet également au vendeur de recevoir des paiements au fil du temps au lieu d'une somme forfaitaire importante tout en mettant de l'argent dans ses poches en termes d'intérêts.

En échange, le vendeur prend un gros risque que vous lui payiez comme vous l'avez promis. Cependant, si vous ne respectez pas votre parole et effectuez des paiements réguliers, le contrat contient des clauses selon lesquelles il peut reprendre la propriété, un peu comme le ferait une banque dans un processus de saisie.

Un point à noter : le vendeur doit être propriétaire de la maison gratuitement et dégagé de la banque lui-même afin de procéder à un report.

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Louer pour devenir propriétaire

Une autre option non traditionnelle pour l'achat d'une maison serait la location-vente. Dans cet arrangement, vous décidez d'une partie du loyer que vous payez à votre propriétaire, à affecter à un acompte pour l'achat de la maison à la fin de la période spécifiée. Si vous décidez de ne pas acheter la maison après tout, vous perdez essentiellement l'argent économisé à la fin de votre bail. Le loyer des propriétés dans cet arrangement serait généralement plus élevé pour compenser l'argent de l'acompte supplémentaire.

Intérêts seulement et hypothèques ballon

Il existe également des prêts hypothécaires à intérêt seulement, où vous payez les intérêts sur le prêt pour les 10 premières années du prêt et aucun du capital, ainsi que des prêts hypothécaires ballon, où vous effectuez de faibles versements mensuels pendant une durée déterminée (généralement de 5 à 7 ans), puis le solde du prêt est dû en une seule somme forfaitaire. Ces types de prêts sont plus difficiles à obtenir, plus risqués pour vous, et vous devriez consulter un conseiller financier qualifié avant d'envisager l'un ou l'autre.

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Lorsque l'on considère pour la première fois un prêt hypothécaire, cela peut sembler un peu compliqué et presque certainement écrasant. C'est pour tout le monde, donc vous n'êtes certainement pas seul. Mais cela n'a pas à être compliqué. Avec un peu de recherche, peut-être un peu de lecture en ligne et en posant beaucoup de questions, vous vous sentirez bientôt comme un expert du sujet vous-même.

Espérons que cette information a éclairci un peu le processus pour vous et a répondu à certaines de vos questions sur les prêts hypothécaires. Cela peut être un processus relativement facile si vous savez ce que vous faites, mais cela cause souvent beaucoup d'anxiété aux gens. Avec ces faits, j'espère que vous pourrez apaiser vos craintes et passer à la partie amusante, choisir et emménager dans votre nouvelle maison!